Pablo Serna: "En Valencia tenemos una gran oportunidad; hay un mercado muy amplio y sólido"

ALICANTE. Pablo Serna Lorente es el presidente de una de las grandes promotoras de la Comunitat Valenciana, TM, con sede en Torrevieja. TM Grupo Inmobiliario ha cerrado 2023 con un crecimiento del 22% en sus ingresos, sumando 317 millones de euros, lo que supone su récord de facturación. Actualmente, tiene 1.800 empleados entre España y Mexico, donde la compañía explota cuatro hoteles y ultima nuevas promociones. El reto de TM Grupo Inmobiliario, incluido en el Plan Estratégico 2024–2027, es alcanzar a los 1.100 millones de euros durante este ciclo, consolidando así su posición de liderazgo en el sector del turismo residencial español y en el Top 10 de promotoras en España por volumen de facturación. Actualmente, destaca que Polonia es por tercer año el principal país de origen de sus clientes, de ahí que la firma haya hecho una apuesta por las oficinas Polonia, Bélgica, Alemania y Suecia, y lo hace a través de la organización de varios eventos internacionales junto con el Valencia CF, del que son principal patrocinador en las últimas dos temporadas.

-¿Se encuentra TM en el mejor momento de su historia?

- Sí.

-¿A qué lo atribuye?

—Pues se debe, creo, a varios factores. Primero, que hay una apuesta de la población europea más decidida que nunca por invertir o disfrutar de una vivienda en el Mediterráneo. Esto sigue igual de vigente o más que hace una década. Si acaso se ha ampliado la demanda de nuestros productos por parte de un público cada vez más joven. Hace ya algunos años que estamos constatando que la media de edad de nuestros compradores está en 50 ó 52 años, cuando todos sabemos que antes compraban personas jubiladas o cerca de la jubilación. Por lo tanto, tenemos mucha más población con interés y con ganas de pasar aquí unos días, unas semanas, unos meses en nuestro país y convertir el Mediterráneo en su nuevo hogar. Y, por otro lado, el plan estratégico de la compañía que se vio impactado por el Covid fue un plan que, pese al año desgraciado que tuvimos el 20 e incluso parte del 21, lo tomamos con muchísima valentía, muchísimo arrojo. En vez de parar nuestra actividad como hizo la mayoría del sector, nosotros apostamos por seguir, apostamos por no parar las obras. Por ejemplo, alguno de nuestros proyectos emblemáticos de Benidorm lo empezamos en pleno Covid sin sacarlo a la venta, lo que suponía un importante riesgo para la compañía. ¿Qué pasó? Pues que empezamos en octubre del año 20 una de las torres principales de la playa de Poniente de Benidorm, Sunset Cliffs, confiando que en el verano del 23 entregaríamos esas viviendas. Pero había que arriesgar. Y sobre todo, en un caso como el nuestro, donde la financiación es propia. Puedo decir que nosotros confiamos plenamente en el sector y en nuestras posibilidades. Otros recomendaron más prudencia, que podían venir mal dadas y frenaron. Nosotros hicimos al revés y, además, hemos seguido comprando suelo porque las crisis a veces para nosotros suponen oportunidades.

-Es entonces cuando se estableció el plan estratégico que contemplaba dar el salto a la provincia de Valencia...

—Bueno, el plan estratégico que da esa posibilidad a la provincia de Valencia y a otras zonas es el 2024-27, no tanto el que ha terminado ahora a final del 23. El nuevo plan 24-27 sí que nos indica, o sí que nos recomienda, o nos induce a ir a otra provincia, o incluso también a diversificar en el subsector de la primera vivienda. Sabes que nuestra especialidad es la segunda vivienda, o lo que llamamos turismo residencial. Este objetivo de diversificación que estaba previsto cumplirlo durante toda la vigencia del plan a cuatro años, pero lo cumplimos en los seis primeros meses con la adquisición de dos suelos en Canet y en el Puig, ambos en la provincia de Valencia. Y el objetivo en otras zonas, aparte de Valencia, es potenciar y desarrollar, más todavía, los destinos de Mallorca y Costa del Sol, dónde creemos que nuestra firma puede obtener aún mejores resultados, y ser más potente.

"El objetivo  es potenciar y desarrollar, más todavía, los destinos de Mallorca y Costa del Sol, dónde creemos que nuestra firma puede obtener aún mejores resultados y ser más potente"

-Os podéis encontrar que ahora hay destinos saturados o que el precio de la vivienda a lo mejor se dispare tanto que a lo mejor hay que replantear ciertas estrategias...

—Bueno, hay que estar atento a esto que dices. Por ejemplo, se está notando una ralentización en Mallorca, y puede tener que ver con los precios. O puede tener que ver también con la situación económica de Alemania, que llevamos dos o tres años viendo cómo su economía está muy débil, incluso en recesión. Entonces estamos atentos a esto que dices. Creemos que el interés del turista residencial se mantiene y, aunque los precios suban, hay segmentos de clase alta que absorben estos precios. Pero ojo, que a lo mejor ya con los ritmos de absorción de antes. Es decir, no tiene el mismo ritmo de absorción viviendas de 400.000 o 500.000 € en apartamentos, que chalets de un millón. El ritmo mensual de ventas es inferior y en esta realidad también influyen otras dificultades estructurales como la escasez de suelo, por ejemplo, en Mallorca, donde apenas hay suelos disponibles y el poco que hay es para villas que tienen unos costes de construcción mayores que los apartamentos. Estamos monitorizando muy de cerca la evolución de estos destinos que indicas.

-TM tiene pensado introducirse en la primera vivienda, como habéis hecho en Valencia. ¿Esa apuesta por la primera vivienda puede replicarse?

—En principio, podríamos replicar esta fórmula de proyectos residenciales destinados a primera y segunda vivienda en varios de los suelos que componen nuestra cartera. La réplica podría ser  en los suelos que ya tenemos. Estamos expectantes a conocer los detalles finales del plan estatal o del plan autonómico de vivienda, y conocer detalles importantes sobre el precio de venta; la permuta del suelo, si se destinará a alquiler o venta y de si se avala o se financia a los compradores hasta el 100% o hasta el 95%. Es decir, nosotros estamos centrados en nuestra segunda vivienda, con una experiencia muy sólida que hemos demostrado en todo el arco Mediterráneo. Estamos constatando que en Valencia tenemos una gran oportunidad, porque hay un mercado muy amplio y sólido, a falta de oferta y porque podemos impulsar nuestra reputación y nuestro negocio allí gracias al patrocinio que tenemos con el Valencia Club de Fútbol. El sector de la primera vivienda lo vamos a estudiar cuando se ponga en marcha de verdad esta intención que tienen las administraciones tanto estatal como autonómica de relanzarla. Pero queremos ver esos detalles.

-Antes ha dicho que el tipo de comprador ha cambiado. Ahora es más joven, es más exigente a la hora de comprar una vivienda. Es decir, ya no mira los valores de solo ubicación, sino mira a lo mejor cómo está hecha la casa, si es más bioclimática, si es más autosuficiente, si tiene este tipo de materiales o tiene el otro. ¿Eso ya ha llegado?

—Creo que ha llegado menos de lo que se escucha. Obviamente, si al mismo precio a un comprador le das a elegir que la casa tenga elementos incorporados de sostenibilidad, sí que los quiere. Desgraciadamente, no percibimos que los clientes estén dispuestos a pagar más por incorporar más soluciones que las que ya contempla nuestro Código Técnico de Edificación, que es muy avanzando en estos aspectos de sostenibilidad. Es decir, tenemos compradores muy exigentes por el país de procedencia, como son los alemanes, donde sí detectamos que hay una tendencia por los temas ambientales, pero no detectamos una gran demanda de soluciones de energía solar, autoabastecimiento o reaprovechamiento de agua. ¿Que la gente es sensible a esto y lo quiere si les preguntas? Sí. Pero ¿es determinante? Lo que determina ahora mismo el éxito de una promoción es la ubicación, es el precio, es el diseño. No lo vemos como un factor determinante de compra, pero sí es algo deseable por parte de nuestros clientes internacionales.

"Lo que determina ahora mismo el éxito de una promoción es la ubicación, es el precio, es el diseño,..."

-Existe una apuesta de TM por la sostenibilidad...

—Sí, para nosotros la sostenibilidad no es solo el desarrollo sostenible; para nosotros es todo lo social, lo económico y lo ambiental. A veces se confunde con la sostenibilidad con meterle más aislamiento a las casas o con que haya más verde en los jardines, o que la construcción consuma menos. Y para nosotros, insisto, la apuesta por la sostenibilidad es general. Es decir, tenemos un plan director de responsabilidad corporativa con 50 compromisos ambientales, sociales y de buen gobierno cumpliéndose en estos momentos, que giran en torno a la acción por el clima, la construcción sostenible, el cuidado de las personas y el valor social compartido. Un ejemplo, estamos desarrollando un plan llamado "Mediterráneo Responsable" con Cruz Roja y la Asociación Hippocampus para preservar el mar Mediterráneo y su biodiversidad gracias al cual hemos retirado ya en un año más de 5 toneladas de residuos. El otro día le enseñamos la obra de nuestra futura sede corporativa a varios directivos del Valencia CF y era sorprendente ver cómo tenemos los residuos allí perfectamente separados y diferenciados en la misma obra. Hablando de nuestra futura sede corporativa en Torrevieja, hemos querido que sea un ejemplo de sostenibilidad y una de las exigencias que se han impuesto al equipo redactor de diseño de la sede es que tiene que ser energéticamente autosuficiente.

—¿Cómo ves las infraestructuras?

—Creo que tenemos que dar un impulso mayor a las infraestructuras que acerquen al turista residencial a su segunda vivienda, a su hogar. La mayoría de nuestros turistas vienen por vía aérea. El 50% del turismo turismo residencial de la Comunitat Valenciana está ubicado entre Santa Pola y Pilar de la Horadada. Y ese 50% tiene que venir por una carretera nacional con dos carriles, con un tráfico de 40.000 vehículos diarios. Ahí ni hay AVE ni hay TRAM, ni hay autopista en paralelo. Es decir, hacia el norte de la provincia de Alicante tienes tres vías de comunicación; hacia el sur tienes una. Que exista una autopista por Elche-Crevillent, que por cierto es el único sitio que tiene dos peajes, ya te indica que hay un agravio comparativo importante del sur comparado con el norte. Esto ya lo hablamos hace años. Creo que ahora estamos igual o peor. Yo quiero muchísimo Benidorm porque nosotros estamos desarrollando importantísimos proyectos en Benidorm, pero estoy seguro de que antes se pondrá el AVE en Benidorm que hacer los dos carriles entre el aeropuerto y Guardamar por la N-332. La idea de los dos carriles no la he visto defender con fuerza ni siquiera a los alcaldes del sur, ni tampoco a la sociedad civil. Están empeñados con la CV-95 de Torrevieja a Orihuela y no sé por qué. Vamos a ver por dónde viene el turismo a la zona sur. Habría que intentar que estén a 45 minutos, que es lo máximo aceptable. Un turista no tiene que estar a una hora y cuarto u hora y media de su hotel o de su apartamento, que es lo que tarda en llegar a Orihuela Costa en una carretera con siete rotondas. De aquí, de Guardamar hasta Alicante es que vas a 60 por hora, a 70 lo mucho. En unos encuentros que tuvimos con Carlos Mazón, le pregunté: "Oye, ¿qué hay de esto?". Digo, si vamos ahora 60 o 70 por hora, ¿qué será dentro de diez años? Nadie ha dicho una palabra sobre el desdoblamiento de esa nacional. Dentro de diez años vamos a ir a 40 por hora por esa carretera y entonces seguiremos diciendo que es vergonzoso. Para mí es la infraestructura más acuciante que necesitamos en la provincia de Alicante. Y si hablamos de la Alta Velocidad, pues la parada del AVE en Matola, en Elche, no ha servido para impulsar el turismo.

"El desdoblamiento de la N-332, en el sur de Alicante, es la infraestructura más acuciante"

—¿Cómo están las infraestructuras en otros destinos en los que tenéis promociones?

- La situación deficiente es general. Por ejemplo, en la Costa del Sol, el aeropuerto de Málaga es muy potente, pero tampoco tiene tren para la Costa del Sol. No tiene tren, pero tiene dos autopistas: la de abajo, que va absolutamente colapsada, y una a varios kilómetros más arriba, de peaje. Bueno, pero es toda la misma Costa del Sol. Aquí, en la Costa Blanca, para el norte sí hay una autopista a la que le han quitado el peaje y después está la nacional, y por abajo hay un TRAM que no sé cuánta gente lo utiliza.

—Ahora la gente joven, pero sobre todo el turismo nacional, sí que usa el TRAM para ir a Benidorm...

—Puede ser una opción, aunque vaya despacio, pero en el sur de la provincia de Alicante no tenemos nada de esto. Estoy escuchando a un alcalde de aquí que quiere hacer el tren que entre por dentro, pero por dónde tiene que venir el tren es por la costa y desde el aeropuerto. Creo que estamos muy faltos de esto, de verdad. Desgraciadamente, por lo que ha ocurrido con la Dana y todo esto que está en el candelero durante los últimos años, no sé cuánto tiempo se va a parar o si es que se va a parar. Tendría que decir que no debiera pararse. La solidaridad con Valencia no tendría que ir en detrimento de lo que aquí había pendiente en inversiones. Es obvio que ahora toca recuperar Valenciana. Si no hay más recursos, pues no hay, y hay que recuperar Valencia. Pero no sé si lo que estamos reivindicando desde hace bastantes años, que ahora tocaba, como la carretera CV-95 de Orihuela, que había avanzado con la licitación del proyecto, se quedará paralizado. No debería, porque no estamos bien; moverse del aeropuerto de Alicante al sur de la provincia es un suplicio.

—Entiendo que los meses de verano serán peores...

—Ahora ya es todo el año, salvo que vayas a las 6 o a las 7 de la mañana, que sí que puedes ir por las salinas de Santa Pola a más velocidad. La alternativa es hacer 20 y pico kilómetros más por Elche; es decir, hacer 72 kilómetros en vez de los 50 que hay entre Torrevieja y el aeropuerto.

—¿Qué tal la experiencia en México?

- Estamos contentos con la experiencia en México y de su aportación a nuestra estrategia de diversificación; la facturación de México está ahora mismo cercana a los 70 millones de dólares, lo cual nos ayuda a que nuestro grupo esté en torno a los 300 millones de euros de facturación. Luchamos contra adversidades que hay a veces externas, como el tipo de cambio, que nos ha fastidiado mucho el último año. Ha habido elecciones, tanto en México como en Estados Unidos, y eso siempre genera incertidumbre y ralentiza la toma de decisiones de las administraciones competentes sobre asuntos que impactan directamente en nuestro negocio. Así lo constaté en la última visita a México que hizo todo el Consejo de Administración de TM y en las reuniones que mantuvimos con todo el equipo directivo de allá. Pasa lo mismo que sucede aquí cuando sea abre un periodo electoral.

—¿En México también hay promoción inmobiliaria?

—No tenemos, pero vamos a comenzar a tenerla porque tenemos una cartera de suelos por desarrollar el año próximo. Hemos tenido anteriormente, hemos parado y nos hemos enfocado en el desarrollo de nuestra división hotelera hasta completar las mil habitaciones, que hemos alcanzado gracias al cuarto hotel que inauguramos en 2024: The Beachfront by The Fives.

-¿Hay algún proyecto que esté en los papeles que nunca se haya ejecutado? ¿O el desarrollo es el que está en el plan estratégico y ya está?

-Para TM, ahora mismo lo más relevante y lo más significativo va a ser la inauguración de nuestra nueva sede corporativa en Torrevieja en mayo o junio de 2025. Creo que después de haber estado en unas instalaciones como estas (en el paseo marítimo de Torrevieja) desde el año 87, era una demanda principalmente de los trabajadores. La idea es tener un edificio más representativo, más cómodo, más funcional, que se convierta en el punto de encuentro de todos nuestros grupos de interés. Puede ser una de las sedes corporativas más bonitas e icónicas que haya en la provincia de Alicante, y además con la vistosidad que va a tener porque está pegado a la N-332 y la verán 40.000 vehículos al día. Tendrá capacidad para 225 trabajadores y va a tener salón de actos para hacer eventos con universidades o con los colegios, y con un comedor muy amplio, y varias plantas de sótano con capacidad para 60 o 70 coches eléctricos. Va a ser un antes y un después en la historia de nuestra compañía.