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Panel de expertos inmobiliarios

¿Qué le espera al mercado inmobiliario ante la escalada inflacionista? 

13/09/2022 - 

VALÈNCIA. La coyuntura económica actual, con la inflación disparada, ha sacudido la mayoría de mercados. Solo en agosto el Índice de Precios de Consumo (IPC) se situó en el 10,4%, manteniéndose en niveles nunca vistos desde hace más de 30 años, mientras que el Euríbor a 12 meses cerró con una media mensual del 1,25%, máximos desde mayo de 2012. Ante esta espiral inflacionista, el Banco Central Europeo (BCE) se ha visto obligado a endurecer su política monetaria: si en julio subió los tipos un 0,50%, la semana pasada lo hizo en un 0,75%. Y se esperan nuevos encarecimientos del precio oficial del dinero.

Un escenario que impacta directamente sobre el crecimiento económico y, por ende, en el sector inmobiliario, que ya detecta cómo sus cuotas hipotecarias se están elevando. De ahí que surjan varias preguntas sobre qué va a pasar con el precio de la vivienda, si van a subir los precios, hasta dónde va a llegar el Euríbor, si la demanda se está estancando…

Lo cierto es que durante estos últimos meses la compraventa ha moderado su ritmo de crecimiento, pero en ningún caso se ha detectado un estancamiento. No ha pasado lo mismo con las hipotecas que sí han retrocedido, según los datos de los Registradores. Valencia Plaza reúne a ocho agentes del mercado inmobiliario para conocer sus previsiones sobre el nuevo escenario que se abre para la vivienda en la Comunitat Valenciana.

José March. Foto: MARGA FERRER

José March, director territorial Este de Culmia 

El mercado inmobiliario valenciano tiene sus propias particularidades. La Comunitat, y especialmente la ciudad de València, presentan una importante escasez de suelo que condiciona la realidad futura del sector. En la actualidad no quedan solares para desarrollar el producto que más nos pide el cliente: viviendas con zonas comunes. Solo quedan algunas parcelas para desarrollar promociones de menos de 40 viviendas en toda la ciudad. Si bien hay tres desarrollos que puedan aportar el suelo necesario para los próximos años: el PAI del Grao, el de Benimaclet Este y la actuación del Parque Central. Tres grandes bolsas que contemplan el desarrollo de unas 7.000 viviendas necesarias para ofertar en Valencia inmuebles nuevos y de calidad, tanto de renta libre como protegida. Es del todo necesario que las administraciones impulsen su desarrollo en el corto plazo para acometer el problema de escasez de nuevas viviendas que nos están demandando.

En este contexto, la demanda de vivienda nueva sigue siendo fuerte en la Comunitat. En nuestro caso particular, las ventas han continuado de forma satisfactoria, sin presentar parones, y esto refuerza la tesis de que contamos con una demanda sostenible. Es por ello que el sector está buscando alternativas en poblaciones limítrofes a la capital ante la falta de vivienda nueva en la ciudad. 

También es importante abordar nuevas fórmulas que permitan dinamizar el mercado en la Comunitat Valenciana y, en este sentido, la vivienda asequible en alquiler emerge como una de las grandes soluciones. De hecho, la administración autonómica ha sido la primera en firmar el convenio con el Gobierno para recibir los fondos europeos Next Generation para vivienda asequible. Estamos expectantes ante el anuncio de la administración de lanzar próximamente el concurso de unas 1.090 viviendas asequibles, que podrán atender la demanda de un sector de la población que no puede acceder al mercado libre. 

Vicente Díaz, vicepresidente del Coapi. Foto: EDUARDO MANZANA

Vicente Díez, vicepresidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (Coapi)

Respecto a la evolución del mercado de la vivienda en los próximos meses en la Comunidad Valenciana y en particular en la provincia de Valencia, desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria prevemos que no va a haber cambios significativos respecto a cómo se ha comportado en los últimos años.

Hay que tener en cuenta que nos encontramos en máximos históricos de transacciones de vivienda por lo que obviamente llegará un momento, probablemente en lo que resta de 2022, en que disminuirán, pero no de forma brusca. Si que es posible que decrezcan de forma significativa la concesión de préstamos hipotecarios, como consecuencia de la subida de tipos de interés, lo que dificultará el acceso a la compra de vivienda a los colectivos con mayores dificultades para ahorrar (jóvenes, personas con menores ingresos, etc…) Ello conllevará un aumento en la demanda del alquiler, ya de por sí elevada.

Las personas que necesiten una financiación más reducida o que compren al contado van a seguir adquiriendo viviendas, especialmente si la destinan como inversión para alquilar, ya que desde hace años la compra de inmuebles en general y de viviendas en particular se está convirtiendo en un valor refugio para inversores dadas las bajas rentabilidades que ofrecen otros productos. Tendrían que subir mucho más los tipos de interés para que las entidades financieras ofrecieran productos de pasivo que resulten más atractivos para el inversor que la compra de inmuebles. Tampoco prevemos que vaya a aumentar la oferta de inmuebles de forma significativa ya que creemos que no se van a dar muchas situaciones de necesidad de venta como hace 15 años, afortunadamente.

Desde el Colegio remarcamos la importancia de reducir la fiscalidad de la vivienda en el momento de la adquisición, que actualmente es el 10% o el 8%, para los jóvenes que cumplan determinados requisitos ya que en muchas ocasiones supone una barrera infranqueable para poder adquirir especialmente la primera vivienda. También de dar seguridad normativa al mercado, especialmente en cuanto a los alquileres ya que es muy importante no crear incertidumbre al comprador de viviendas que decide ponerlas en alquiler, lo que aumentaría la oferta.

Nora García Donet, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval)

Estamos ante un cambio de ciclo inevitable e inminente en materia de compraventas de viviendas de segunda mano, pero no lo entendemos como algo negativo. En el último año ha habido una actividad muy por encima de lo habitual, algo completamente anormal, por lo que consideramos que el previsible descenso en las operaciones nos volverá a situar en un escenario equilibrado. Entre 450.000 y 500.000 operaciones al año estaría dentro de lo normal y de lo asumible para la sociedad.

Sin embargo, creemos que la subida de los tipos de interés decretada por el BCE para contener la inflación puede tener un efecto contrario en el corto plazo y posponer unos meses el inicio del inevitable cambio de ciclo. Las dos últimas subidas de los tipos, hasta el 1,25%, y la expectativa de más subidas hasta que acabe el año, se traducen en una subida del Euribor que encarece de partida las hipotecas variables de nueva firma. Teniendo en cuenta que los bancos están empeorando las condiciones de las hipotecas fijas, y que algunos directamente han dejado de ofertarlas, ello puede suponer que personas interesadas en la compra de una vivienda, pero que aún no han adoptado una decisión firme, aceleren la búsqueda ante la previsible desaparición de dicho producto financiero en el medio plazo. 

En cuanto a la revisión al alza de las cuotas mensuales de amortización de las hipotecas variables, que ya se está produciendo y que se continuará produciendo en los próximos meses, entendemos que ello puede suponer un inconveniente para la economía de algunas familias, pero creemos que no se dan las condiciones para convertirse en un problema social generalizado como ocurrió durante la crisis de 2008. Las previsibles revisiones anuales de los intereses de los préstamos hipotecarios a en torno un 2,5 o un 3% que ocurrirán durante el próximo medio año, entre el Euribor y el diferencial, todavía estarán muy lejos de lo que llegó a ocurrir durante la crisis económica. 

Sí que vemos de manera cada vez más preocupante la evolución del mercado de alquiler, tremendamente injusta y problemática durante los últimos años y que, lamentablemente, no parece que vaya a mejorar. La situación es crítica y lamentable. Pese a que algunas medidas legislativas parecen interesantes, creemos que la limitación de precios a la que abre las puertas la ley de vivienda en preparación no es la solución al problema. La situación no se revertirá mientras no se den más garantías y seguridad jurídica a los pequeños propietarios. 

Respecto a las perspectivas empresariales para el sector de la intermediación inmobiliaria, entendemos que durante los próximos meses se recuperará la normalidad tras un año de alza de las operaciones. Somos prudentes y entendemos que en los próximos meses no se va a producir el cataclismo que algunos anuncian, aunque sí que es posible que se produzca una ralentización en el crecimiento económico que haga que los precios se estanquen o empiecen a bajar de manera suave, lo cual no es necesariamente negativo para el sector siempre que la demanda permanezca estable y la oferta aumente ligeramente. 

Vicente Torres, delegado de de la Sociedad de tasación Homologada (Tinsa) en València

Vicente Torres, delegado de la Sociedad de Tasación Homologada (Tinsa) en València

Durante la primera mitad del año, la demanda residencial ha mantenido una tendencia alcista, con incrementos interanuales en el volumen acumulado de compraventas e hipotecas. En la segunda mitad del año, la reducción del poder adquisitivo de los hogares derivada de una inflación creciente por encima del crecimiento de los salarios, la caída del índice de confianza del consumidor ante las perspectivas de menor crecimiento económico y el incremento de los tipos de interés que encarece las hipotecas pueden actuar como elementos desaceleradores del crecimiento de la demanda de producto residencial.

Por el contrario, el incremento del precio de los alquileres derivado del trasvase de la demanda de compraventa a alquiler puede incentivar la demanda de inversión, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas, asociadas a polos de actividad económica, así como en otros municipios que puedan ganar tracción con las nuevas dinámicas de teletrabajo.

La generación de vivienda nueva para la venta se puede ralentizar ante la escasez de mano de obra especializada, el incremento de los costes y la incertidumbre generada por el escenario inflacionista, de forma que la oferta residencial permanezca en niveles limitados. Una desaceleración del crecimiento de la demanda combinada con una oferta limitada ejerce fuerzas contrapuestas en los precios residenciales. En definitiva, se espera una desaceleración gradual del crecimiento de los precios a medida que los hogares vayan percibiendo la erosión de su poder adquisitivo.

José Manuel Martínez, subdirector general y director del área de Residencial en de Olivares Consultores

Desde Olivares Consultores seguimos siendo optimistas con prudencia. La Comunidad Valenciana sigue teniendo un potencial impresionante, con importantes infraestructuras y unas conexiones con Madrid que le hacen un destino muy atractivo a nivel residencial. Consideramos que no existe un enfriamiento de la demanda ni de las ventas, siendo el ritmo el adecuado en términos generales. Es evidente que la incertidumbre económica que existe, sumado al aumento de los tipos de interés puede estrechar la demanda, el público objetivo de la compra de vivienda puede disminuir en el corto plazo. 

Sin embargo, como también ha disminuido en gran medida la oferta de vivienda, el mercado seguirá absorbiendo sin problemas los proyectos existentes con precios de venta con alzas moderadas en algunas ubicaciones. Como en todo cambio necesitamos un periodo de adaptación, puesto que las condiciones generales a medio y largo plazo, como es la compra de una vivienda, siguen siendo buenas con respecto a otras épocas pasadas.

Esta situación la consideramos eventual y puntual, que viene derivada de la reducción de inicio de proyectos que se produjo como consecuencia de la pandemia, el aumento de los costes de obra y las circunstancias económicas / sociales actuales (guerra de Ucrania, inflación, subida de los tipos de interés, etc…), pero cuando todo esto vaya terminando o estabilizándose estamos seguros que el mercado residencial volverá a crecer de manera relevante puesto que existe margen importante de crecimiento y un déficit de viviendas de obra nueva adaptada a la demanda actual: viviendas eficientes energéticamente y respetuosas con el medio ambiente y su entorno.

Es más aún, en nuestra actividad de segunda mano con OC|HABITAT, hemos notado un aumento de actividad en la compraventa de vivienda durante estos últimos meses, con una toma de decisiones de compra mucho más rápida que con respecto al año pasado. De hecho, están muy activos los inversores como valor refugio contra la inflación, los compradores con ahorros que no necesitan financiación bancaria o un nicho de público que ha crecido sustancialmente en Valencia: el extranjero y esperamos que continúe esa dinámica positiva.

En definitiva, el mercado residencial, y sus principales actores, se encuentran en buen estado, consolidado y preparado para superar sin problemas estos vaivenes externos circunstanciales porque, durante todos estos años, en el mercado inmobiliario residencial se ha trabajado los proyectos de una manera profesional y rigurosa.

Fernando Cos-Gayón, director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de la Universitat Politècnica de València y director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV

Para este tercer trimestre en el informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda vamos a hacer una simulación sobre qué ocurriría en el mercado si no tuviéramos la escasez de vivienda que tenemos porque ese indicador se ha convertido en un monstruo estadístico, que marca el precio en el corto plazo. El problema de la falta de oferta está acentuando la perdida de viviendas de obra nueva.

De hecho, en el segundo trimestre de este año se ha reducido en un 20% la cantidad de viviendas disponibles a la venta en Valencia respecto a hace tres meses. Si lo comparamos con el tercer trimestre del año pasado, es decir, un año atrás, tenemos un 52% menos de oferta.

En cuanto a los precios, estamos con una subida del 6% en el segundo trimestre. Respecto a hace un año, el alza es del 19% por todo lo que está pasando. No obstante, la demanda todavía a estas alturas no se ha desmotivado de la compra. De hecho, promotores que habían parado la comercialización de proyectos en el primer trimestre y que ahora los han reactivado, han conseguido que entre el 85-90% de los clientes firmen, pese a que han subido los precios por los ajustes que se han tenido que hacer en los proyectos por la subida de materiales. 

Por tanto, a corto plazo los proyectos que estaban lanzados van a salir, pero no van a ser suficiente para parar esta sangría de escasez de oferta y, por tanto, entendemos que la subida de precios seguirá. Entendemos que vienen dos trimestres en los que todavía los precios van a subir. Y, lo que es evidente, es que la demanda se irá deshilachando por las nuevas cuotas hipotecarias y el lastre de la inflación en los salarios porque muchos no podrán comprar y, por tanto, habrá una contracción en la demanda. A medio plazo, la inflación y la subida de los tipos de interés van a tener un impacto.

Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana

Cuando estalló la pandemia también tuvimos que definir cómo iba a afectar al sector. Sin embargo, con la renovación que había tenido, sin crisis financiera ni deudas y con la demanda que había comprobamos que el mercado inmobiliario estaba sobre unos pilares más sólidos y seguros y afrontaba la situación con cimientos no tan endebles como en la anterior crisis económica.

Ahora, con la situación actual, viene la misma pregunta sobre el futuro y lo que creemos que va a pasar es que en este momento el sector está renovado y sano. Es muy prudente, tiene unas bases muy sólidas y atiende a las necesidades reales y no a las especulativas de 'tengo un suelo y lo pongo en valor'. Además, también hay pocos que se atrevan porque hay mucho riesgo. Por tanto, la seriedad que requiere el sector hace que lo que se vaya a hacer se haga de forma muy prudente y con el foco puesto en el cliente, su perfil y sus necesidades. De hecho, actualmente todo lo que se ha hecho está vendido. 

¿Y los precios? Hoy por hoy los costes los marcan, pero el precio de la vivienda depende del nivel salarial del comprador para no salirse del mercado. De hecho, en muchos casos no hay proyectos porque el comprador no está dispuesto a pagar una cantidad si los costes han subido y el promotor no tiene margen. Las alzas de los materiales no se pueden siempre repercutir en el valor final del inmueble. En cualquier caso, ahora mismo a nivel de precios estamos por debajo del punto álgido de 2008 y, todo ello, con productos distintos y de mayores calidades. 

Por tanto, las expectativas ahora son de ser muy prudentes. Detectamos demanda embalsada y un comprador que va a dar actividad al sector, pero con mucho enfoque. 

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