El problema de la vivienda: mil desafíos y un milagro

La preocupante situación del estado de la vivienda, a día de hoy, es el resultado de una compleja ecuación que depende de multitud de variables, alguna incluso insospechada, atendiendo a las diferentes versiones de su análisis y de las soluciones planteadas por organismos oficiales y asociaciones de profesionales implicados en el sector. En lo que sí se está de acuerdo es que se trata de una crisis de calado que urge afrontar sin demora. Como es lógico, cada sector implicado aporta soluciones desde su perspectiva del problema, poniendo el acento en la parte que les afecta, pero sí que hay consenso en algunos puntos.

Para empezar a enumerar algunos de los principales argumentos que se esgrimen en este torbellino, podemos hablar del problema que genera la lentitud de la administración en conceder licencias de obra. Para que la previsión de una inversión sea fiable es necesario controlar los tiempos y que estos sean lo más breves posible. A esto hay que añadir la cantidad y complejidad de documentación técnica, la de los trámites necesarios para desarrollar un proyecto. En un futuro próximo habrá aplicar procedimientos que permitan acortar ostensiblemente esos plazos, con la total digitalización de los proyectos mediante protocolos de control automáticos. Últimamente, han surgido las entidades privadas colaborativas llamadas ECU que agilizan notablemente los plazos de concesión de licencias a cambio de un coste suplementario. Su papel es la revisión y validación de los proyectos urbanos asumiendo estas la responsabilidad que de otro modo adquiere la administración.

La precariedad del mercado laboral es otro factor preocupante, sobre todo, en el sector de población más joven cuyo acceso a una vivienda propia es difícil. Como siempre el problema es para las rentas bajas, pero que ya ha llegado a las rentas medias. Hoy en día se calcula que la vivienda se lleva aproximadamente la mitad de los recursos de una familia en comparación con países de Europa en donde este porcentaje es del 15% aproximadamente. A esto se añade que la calidad exigida para las viviendas actuales se sitúa en estándares muy altos, lo cual repercute en el precio final. Un piso de 100 metros cuadrados se estima que tiene solo de coste de construcción unos 140.000 euros, a parte impuestos y otros gravámenes.

Esto no acaba aquí, la falta de suelo disponible es crónica. Es fácil entender que esto ralentiza y encarece la posibilidad de desarrollar las previsiones de vivienda necesaria.

Se puede acceder a suelo más barato si se mejoran las infraestructuras que posibiliten un servicio de transportes regular y constante desde poblaciones más alejadas. Esto permitiría habitar en zonas mucho menos, o nada, tensionadas.

Las circunstancias nos llevan a adoptar la estrategia que desde hace ya muchos años se aplica en muchos países de Europa con un mercado estable en el tema de la vivienda, que no es otro que centrar sus esfuerzos en el mercado del alquiler. Tradicionalmente en España ha predominado la cultura de la propiedad, pero de manera forzada ha de cambiar.

Para incentivar la salida al mercado de vivienda de alquiler se debería resolver uno de los males detectados por los analistas: la inseguridad jurídica. Hoy aún no se tiene claro qué implicará la nueva normativa en caso de que un inquilino deje de pagar, que deje en mal estado la vivienda al abandonarla, de una ocupación ilegal, incluso de no saber si las normas aplicadas que hoy son positivas seguirán en vigor con el siguiente Gobierno. Esto hace que mucha gente no ponga en el mercado sus activos.

Se insiste mucho en la necesidad de crear medio millón de viviendas en un plazo razonable para la solución del problema. De muchas de ellas se encargará la iniciativa privada, en algunos casos apoyada en la pública. Pero para el tema de la vivienda verdaderamente asequible, se ha de recurrir a las viviendas de promoción pública que luego se ofrecerán a precios razonables a las familias con rentas más bajas. Una condición necesaria es que se debería asegurar el futuro de esas viviendas para que cumplan el destino para el que han sido creadas, para evitar que, en un cambio político, y para recortar gastos, se vendan a los inquilinos, pasando estas al mercado ordinario, o bien, se vendan promociones enteras a fondos buitre, generando así un problema social con los desahucios.

Ni decir tiene que la financiación bancaría es importante, quizás en esto también han de trabajar los bancos. Las administraciones también piensan en fórmulas que alivien la situación como son los fondos ICO que pueden avalar hasta el 20% del importe del crédito, o las ayudas locales al pago de alquileres.

Lo más sonoro son los Plan Vive de España para salvar la vivienda de la mano del sector privado. Su versión en la Comunidad Valenciana se plantea impulsar la construcción de 10.000 nuevas viviendas de protección pública antes de 2027. No suena muy realista visto con la lentitud de la administración y cómo se desarrollan los plazos en los procesos de construcción.

Mientras esperamos a que se produzca ese milagro, esperemos que así sea, hay posibles soluciones a corto plazo como son, la compra promociones existentes para ofrecerlas en alquiler con unas condiciones razonables, la finalización de proyectos estancados o la rehabilitación de viviendas de segunda mano.

Un fenómeno relativamente reciente que ha alterado el mercado del alquiles ha sido la aparición de las viviendas turísticas. Se calcula que el impacto sobre los precios ha supuesto una subida en Madrid del 56%, en Valencia del 20%. Algo que resulta curioso que a estas viviendas para estancias breves no se les aplica normativa de habitabilidad exigible a cualquier otra vivienda, incluso hoteles. Esto hace que estas “infraviviendas” sean un producto mucho más atractivo a los inversores por su rentabilidad y facilidad a la hora de tramitarlas.

El problema de la vivienda es una necesidad real y urge actuar. Es totalmente censurable que esta forme parte del juego de la política o se manipule de manera interesada. Una nueva ley del suelo absolutamente necesaria y que sea resultado de un pacto entre las diferentes fuerzas políticas para evitar la incertidumbre, dejando de lado otras cuestiones. Debemos de mejorar todos estos factores, y otros muchos, para que el resultado final de la ecuación sea un valor positivo.

Carlos Salazar es arquitecto y vocal de cultura del CTAV