Foto: EDUARDO MANZANAPese a ser indudablemente una condición necesaria para una vida digna y un pilar para un Estado Social y Democrático, en nuestra Constitución la vivienda no es un Derecho. ¿Cómo podemos transformar ese “principio rector de la economía” de “disfrutar de una vivienda digna y adecuada” en un derecho material, materialmente realizable?
La tarea es inmensa y debe enfrentarse desde múltiples perspectivas; los enfoques unidireccionales no tienen capacidad de resolver problemas tan complejos como el acceso a la vivienda, pero tampoco necesitamos una ley orgánica; de hecho, si se observa los razonamientos de diferentes actores que vienen recogiendo los medios o publicaciones muy difundidas de diversos colores y tendencias, parece que los tiempos son favorables a la forja de acuerdos.
Los que provenimos de la parte pública del sector inmobiliario, de un tiempo a esta parte vemos con esperanza que se está alcanzando un consenso técnico en torno lo que ha sido desde hace décadas el diagnóstico y la reivindicación de los gestores públicos inmobiliarios:
En España hay una pertinaz escasez de vivienda asequible de alquiler y una innegable –hoy, urgente– necesidad de un mayor parque de vivienda pública en alquiler. Como es sabido hoy incluso por el público general, en España la vivienda pública en alquiler supone el dos por ciento del total de las viviendas del país, frente a una media europea cercana al diez por ciento, existiendo países de la Unión que superan el veinticinco.
Tras muchos años en el sector, es la primera vez que percibo que los mensajes de los gestores y expertos públicos y privados, instituciones y medios confluyen relativamente en el diagnóstico y en las soluciones: la necesidad de converger con Europa y dotarnos de un parque público de vivienda que alcance el 20% del parque total construido ha pasado de ser un planteamiento marginal, a ser hoy la base del consenso.
¿En qué más coincide la mayoría de las voces? ¿en qué parecemos estar de acuerdo?
Existe un consenso unánime en que es imposible que las Administraciones Públicas alcancen en solitario el objetivo de ese parque de viviendas y en que, por tanto, la colaboración público-privada es inevitable y necesaria.
Estamos de acuerdo en que la mayoría de los esfuerzos de gestión y financiación deben ir destinados a constituir un parque permanentemente público, que no pueda ser privatizado ni transmitido hasta desligarlo de las Administraciones Públicas, ni sus precios liberalizados.
Casi todas las voces coinciden en que una parte de ese parque, la correspondiente a las rentas más bajas, emergencias y familias en riesgo de exclusión, debe ser atendida directamente por las Administraciones Públicas. Y en que otra parte, la relativa a las rentas medias, pero con dificultades de acceso al mercado, ha de atenderse mediante colaboración público-privada.
Ahora bien, que centremos nuestros esfuerzos en la constitución de un parque público no implica proscibir la posibilidad de comprar vivienda protegida; ha caber –al menos– sobre suelos de titularidad privada que no provengan de las Administraciones Públicas. Sin embargo, hay que ser consciente de que estas viviendas tienen efectos perjudiciales a largo plazo: la vivienda protegida en venta facilitó el acceso a la vivienda de más de una generación, pero se ha convertido hoy en un elemento no solo regresivo, pues concentra renta en los adquirentes iniciales, sino también impulsor del aumento de precios, cuando las viviendas se descalifican por el mero paso del tiempo. Ello no significa que haya que renunciar a esta vía, sino que hay que establecer mecanismos para mitigar dichos efectos, como la devolución de las ayudas y la financiación como requisito para la descalificación.
Como forma de contención de esos efectos, también se coincide en que las Administraciones deben ejercitar tanteos o retractos sobre las segundas (y siguientes) transmisiones; si no a gran escala, sí regularmente, como medida disuasoria, con el objetivo de evitar la especulación.
Hay un criterio unánime en relación a que es necesario actualizar los precios máximos de vivienda protegida, para posibilitar la viabilidad de las operaciones, sin olvidar que el destino de estas viviendas es posibilitar el acceso a una para quienes no tienen acceso al mercado; por ello el aumento de sus precios debe ser medido, contenido.
Cada vez es mayor el consenso acerca de que la calificación como protegidas de las viviendas debe ser in aeternum; no existe disensión apenas respecto a este tema en relación a las viviendas construidas sobre suelo público, con independencia de su régimen de tenencia.
Estamos de acuerdo con lo que ya sostenía Harvey en Urbanismo y Desigualdad Social en 1973: las ayudas a los inquilinos para el pago del alquiler son inflacionistas; por ello deben ser coyunturales, mientras se alcanza una solución para el problema de fondo.
Está empezando a escucharse voces de diversas procedencias que coinciden en que, además del sector público, el privado y la conjunción de ambos, hace falta impulsar la presencia de un actor que sí encontramos en el resto de la Unión Europea: la participación a gran escala como promotores y gestores de vivienda asequible del tercer sector o de sociedades privadas con lucro limitado, pendientes de regulación en España.
Existe consenso en que hay que buscar también el encaje a las cooperativas de vivienda y sus modelos de cohousing, teniendo en cuenta que la solución no está sólo en facilitarles la financiación de la que hoy están excluidas; también es necesario que esas cooperativas alcancen una masa crítica, en línea en la que se trabaja en Cataluña siguiendo la estela de países como Austria, para que su modelo pueda funcionar.
Muchas voces están de acuerdo en que es una buena noticia el tránsito de la Sareb hacia su transformación parcial en gestor de vivienda social y en que son bienvenidos los intentos de generar sociedades mixtas de gestión de vivienda.
Se coincide –y no es un consenso nuevo– en que hay un problema con la financiación, una de las cuestiones pendientes desde el inicio de los recortes a la financiación de vivienda protegida en venta, hace varias legislaturas: por un lado, la banca comercial no siente gran interés por operaciones de colaboración público-privada a largo plazo, donde no alcanzan al cliente particular. Por ello, se ha de acudir a mecanismos de financiación alternativa. Igualmente, se coincide en que el ICO debe tener un papel en la financiación de esta colaboración. Po otro lado, las reglas de endeudamiento de las Administraciones Públicas dificultan seriamente la posibilidad de la iniciativa promotora pública en los Ayuntamientos.
Existe un consenso absoluto respecto a que la lentitud de la tramitación administrativa es una rémora; no es admisible que se tarde en obtener una licencia para un edificio de nueva planta uno o dos años, doce años en tramitar un Plan General o veinte en tramitar un Plan Parcial y ejecutar la obra asociada al mismo.
Así, igual que la modificación de la Orden ECO/805/2003 difundida estos días, se anhela la modificación de la Ley de Suelo estatal, más que necesaria para evitar que la nulidad de los Planes Generales municipales sea radical y ponga riesgo no solo el desarrollo económico y social de nuestras ciudades, sino también el propio “Derecho” a la vivienda.
Estamos de acuerdo en que, descartada la venta masiva de suelo público, es necesario acudir a los derechos de superficie sobre suelos privativos de la Administración. Esta forma de colaboración requiere, no solo de la puesta a disposición de contratistas de suelo público sin perder dicha titularidad; también requiere de subvenciones proporcionales a las limitaciones a los precios que se pretenda obtener y de un seguimiento continuado de la gestión.
A pesar de lo sostienen determinados sectores de opinión, gran parte de los especialistas coinciden en que la okupación no es un problema generalizado, pero sí es uno muy serio para las entidades financieras y gravísimo para las gestoras de vivienda pública, hasta el punto de que se percibe la okupación como una vía más de acceso a la vivienda social, de hecho, como la más efectiva.
Existe un amplio consenso en que hay un problema con la fiscalidad de la colaboración público-privada: al margen de las discusiones sobre Impuesto de Sociedades o el régimen de las Socimis, lo cierto es que la carga de IVA en los derechos de superficie, al incorporar la valoración del inmueble en el momento de su retorno a la Administración Pública, es indudablemente excesiva.
Empieza a forjarse un consenso acerca de que no solo hay que hablar de vivienda pública sobre suelos residenciales. También se puede utilizar suelos dotacionales, demaniales, mediando concesiones administrativas y complejos inmobiliarios, para generar espacios en los que convivan dotaciones públicas y vivienda asequible.
También empieza a escucharse reflexiones sobre el impacto del alquiler vacacional en las zonas turísticas, no solo al propio Banco de España, también en medios conservadores.
Por último, parece haber acuerdo en que no es suficiente articular la política de vivienda en el marco de los planes estatales cuatrienales de vivienda. Hace falta el marco de un pacto nacional con un lapso temporal como mínimo decenal, en la línea en la que se trabaja el País Vasco con pactos sociales a quince años.
Finalmente merece la pena mencionar, como dicen los anglófonos, uno de los elefantes en la habitación: la etapa de los fondos europeos del MRR llega pronto a su fin y muchos de los que hemos gestionado operaciones precedentes coincidimos en que los proyectos de colaboración público-privada pendientes de lanzamiento no alcanzarán buen puerto si no se prevé ayudas subsidiarias a los fondos europeos, dado que es muy difícil que se pueda concluir esas operaciones antes del 30 de junio de 2026. ¿Podrá la industrialización de los procesos constructivos salvar la papeleta?
Si las discusiones políticas se centran la regulación de los grandes tenedores, el control de las rentas o las zonas tensionadas, no se alcanzará ningún gran acuerdo. Sin embargo, como puede verse, hay muchos temas en los que existen bases para el consenso. Es necesario hablar de ellos y generar soluciones prácticas.
Rafael Eloy Montero Gosálbez es Abogado, ex director general de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo
