Radiografía de Airbnb en València: profesionales e inversores copan el mercado de los pisos turísticos

VALÈNCIA. El mercado de los pisos turísticos en la ciudad de València se mueve al son de los profesionales e inversores, que emplean las viviendas como activo inmobiliario para el negocio del alquiler turístico. Son ellos los que manejan el mayor número de plazas y anuncios en las plataformas digitales turísticas y los que, a la postre, mayor parte de la tarta se llevan respecto a otros anfitriones que podrían considerarse amateurs, no profesionales, que alquilan su vivienda a lo largo del año, pero siguen viviendo en ella.

El análisis realizado por Javier Gil -investigador de la Càtedra d’Economia Col·laborativa i Transformació Digital de la Universitat de València (UV) y la Fundación Las Naves del Ayuntamiento de València- sobre el fenómeno de Airbnb en la ciudad de València demuestra precisamente esto, que "las formas de hospedaje profesionalizadas, que no cumplen los principios de economías colaborativas, son las que dominan el mercado en València". Concretamente, este tipo de anfitriones controlan más de dos tercios (68%) de las plazas del mercado  y más de la mitad (55%) de los anuncios en las plataformas digitales. Y en consecuencia, su cuota del mercado (en pernoctaciones) ronda el 63%.

El estudio, que se presentará al público este miércoles, explica que este clase de anfitriones son personas o empresas cuya fuente principal de ingresos procede del negocio de alquiler de viviendas a turistas. Entre los considerados profesionales están los que alquilan viviendas residenciales para subarrendarlas -al completo o por habitaciones-, o los que se dedican a gestionar viviendas turísticas a cambio de una comisión. Los inversores, por su parte, tienen las viviendas en propiedad y por lo general deciden extraerlas del mercado residencial para introducirlas en Airbnb.

En total en el Cap i Casal hay registrados más de 7.200 anuncios con casi 27.500 plazas que reportan más de 1,2 millones de pernoctaciones a lo largo de un año normal. Es la radiografía de un mercado en el que aquellos que mantienen el uso residencial de las viviendas que alquilan son una minoría: protagonizan menos de un cuarto de los anuncios (24%), de las plazas disponibles (21%) y acogen, en relación, menos pernoctaciones (16%). 

Entre unos -profesionales/inversores- y otros -residentes- el informe considera una fórmula mixta que también tiene como motivación principal el negocio: los que alquilan para turistas permanentemente más de dos habitaciones en la casa en la que residen, y aquellos que usan toda la vivienda para alquiler turístico -no viven allí- pero no lo hacen al completo, sino que la alquilan por habitaciones (los huéspedes de cada habitación no se conocen, y dan lugar a los llamados hoteles fantasma). El 21% de los anuncios con el 11% de las plazas y el 22% de las pernoctaciones corresponden a esta tercera vía.

Es este un equilibrio "problemático", según el mencionado informe, porque la actividad de los profesionales y anfitriones "no desarrolla las externalidades positivas de las economías colaborativas, y por el contrario, genera toda una serie de externalidades negativas". A diferencia de los anfitriones residentes, en cuyo caso la actividad no sustituye el uso residencial por el turístico, y al no hacerse a lo largo de todo el año, la presión sobre los alquileres no es tan alta, y los ingresos acaban redundando en un mayor poder adquisitivo de los anfitriones, que al fin y al cabo son vecinos del barrio.

En cuanto al análisis sobre el nivel de concentración del mercado, las conclusiones arrojan que si bien los pequeños anunciantes -con un solo anuncio- constituyen la mayoría en número, solo gestionan el 41% del total de los anuncios. El resto está en manos de multigestores, que manejan más de un anuncio cada uno. Aquellos que tienen más de 20 son seguramente empresas especializadas en el sector. En València, son 15 las empresas incluidas en este grupo y tienen 660 anuncios en total.

¿Modelo colaborativo o comercial?

El pormenorizado análisis realizado por el investigador de la UV cuestiona, así, el carácter colaborativo de plataformas como Airbnb. Además, se adentra en esta cuestión y analiza qué parte del pastel podría corresponder a un modelo comercial y no a uno colaborativo. El mercado en València está dominado por el alquiler de viviendas (4.900 anuncios, el 68% del total), respecto a habitaciones o camas (32%, 2.300 anuncios).

De las viviendas, cerca del 75% de los anuncios responderían al modelo comercial -cuando la casa está más tiempo anunciada en Airbnb que usándose por sus inquilinos- frente a un 25%, que se encontraría dentro de un modelo realmente colaborativo -el uso principal es el residencial, y se alquilan cuando los residentes no están: fines de semanas o vacaciones-. Pero la diferencia es mayor si se atiende a las pernoctaciones: más del 89% se hace en viviendas de alquiler turístico comercial, frente al 11% colaborativo.

Conversión del uso residencial al turístico

Dado el carácter eminentemente comercial de los alquileres turísticos, canalizados fundamentalmente a través de anfitriones profesionalizados, el informe concluye que "es muy probable que la gran mayoría de estas viviendas se hayan extraído del mercado residencial". De las 4.900 viviendas presentes en Airbnb -no habitaciones ni camas-, 2.700 viviendas se habrían cambiado del uso residencial al turístico, según el informe, donde se dice que este sería un cálculo "conservador".

Si bien el autor reconoce que "los datos no permiten conocer el uso que se hacía de estas viviendas antes de que fueran alquiladas en Airbnb", el informe intenta desmentir el argumento de las plataformas digitales sobre esta cuestión, según el cual las viviendas ofertadas no eran antes viviendas residenciales, sino viviendas vacías o segundas residencias.

Así, la investigación constata que hay una gran cantidad de anuncios de viviendas en relación a las segundas residencias en barrios como Ciutat Vella (66%) y l'Eixample (28%). O lo que es lo mismo: dos tercios de las segundas residencias del casco histórico y casi un tercio de l'Eixample estarían en Airbnb. "El hecho de que la cifra sea elevada en algunos distritos evidencia que es imposible que estos anuncios de Airbnb se refieran a segundas residencias", concluye. Algo similar a lo que ocurriría con los pisos vacíos.

Pero imaginando que fuera así, arguye el investigador, Airbnb estaría constituyendo una herramienta para movilizar vivienda vacía y segundas residencias al sector turístico para aumentar las rentas inmobiliarias de los propietarios, y no estaría funcionando como un modelo de economía colaborativa.

Airbnb y la oferta de alquiler

La relación entre las viviendas anunciadas en Airbnb y las viviendas de alquiler residencial deja también cifras a tener en cuenta. En Ciutat Vella, hay cuatro turísticas por cada 10 residenciales; en Poblats Marítims, tres; y en Poblats del Sud, dos. "Si estas viviendas se han extraído del mercado del alquiler, el impacto de Airbnb [...] sobre los precios de los alquileres puede estar siendo muy elevado", asegura el documento. 

Lo cierto es que se constata una relación "moderada" entre ambas variables. Esto quiere decir que donde se han experimentado subidas notables de alquileres en la ciudad -Poblats Marítims, Extramurs, Ciutat Vella y l'Eixample- también hay más incidencia de estas plataformas, pero estas no son las únicas causantes de los incrementos. El estudio razona que, probablemente, "la relación directa entre Airbnb y la subida de los alquileres se da a partir de cierto volumen de actividad" en la zona.

Pero ¿qué motivación habría para cambiar una vivienda del alquiler residencial al turístico? "De índole económica", sentencia el informe. Los pisos turísticos multiplican las rentas que genera la vivienda en alquiler por dos o incluso por tres. En València, los distritos donde es más rentable hacer el cambio son Benimaclet y Algirós, casi triplicando las rentas de un alquiler residencial.

En términos absolutos, la conversión repercute en una horquilla de entre 500 y 1.200 euros más de ingresos al mes para los propietarios. En este ámbito, el ranking lo lideran Ciutat Vella, Algirós, Benimaclet y Poblats Marítims, con más de 1.000 euros al mes de incremento de ingresos. Unos datos que son especialmente concluyentes con respecto al casco histórico: este distrito está a media table en la rentabilidad en términos relativos, pero en términos absolutos se encuentra a la cabeza. Y aquí es donde el carácter turístico del barrio entra en juego.

"En este distrito se produce un fenómeno particular que solo se puede explicar a través del turismo", asegura el especialista: es el distrito donde las rentas del alquiler son más elevadas, y aun así también es el distrito donde más aumentan las rentas a través de Airbnb. "El turismo es lo que hace que el diferencial de renta se pueda realizar: que haya una demanda suficiente de turistas que busquen hospedarse en dicho distrito y estén dispuestos a pagar los precios de Airbnb". Y de ahí la concentración territorial del sector en este espacio.

Así pues, en los barrios de Benimaclet y Algirós, pese a ser donde la rentabilidad relativa es mayor, no se está produciendo lo que sería deducción lógica de esto: que se desarrollase allí más el sector. Las conclusiones sobre esta circunstancia son que "Airbnb no funciona como un mercado propio, sino como anexo del mercado inmobiliario" y que "la demanda turística es lo que hace que el potencial de renta se explote".

Ciutat Vella concentra los multigestores de pisos

Son múltiples los informes que ya han dado a conocer que los barrios más turísticos son los que acostumbran a concentrar una mayor cantidad de pisos turísticos. En València no es diferente: Ciutat Vella y Poblats Marítims son los distritos que mayor cantidad de anuncios presentan respecto al resto de la ciudad. Sólo estas dos zonas concentran el 39% de todos los anuncios, y rozan el 50% si se suma la zona de l'Eixample.

Precisamente en cuanto a la distribución territorial por distritos, una de las conclusiones a las que llega el informe es que aquellos gestores que controlan más de un anuncio en Airbnb, los llamados multigestores, tienen especial devoción por Ciutat Vella, el casco histórico de València, donde su presencia es notablemente mayor en relación a otro tipo de anunciantes. También se deja notar esta dinámica de una manera menos marcada en otras zonas como Pla del Real. En Poblats Marítims, en cambio, la especialización tiende a ser a los anfitriones con menos anuncios.

Restricciones actuales y futuras

Las normas urbanísticas de la ciudad restringen las viviendas turísticas a las plantas inferiores del uso residencial, pero en barrios con especial y constatada concentración de estos usos, se empiezan a implantar cotos más pequeños. En marzo sin ir más lejos entró en vigor el Plan Especial de Ciutat Vella (PEP), que restringe sobremanera el uso terciario hotelero y de vivienda turística. 

Según éste documento, los barrios de El Carme, La Seu, La Xerea y El Mercat, generalmente, se declaran de predominancia residencial, de manera que quedan prohibidos todos los usos hoteleros y las viviendas turísticas profesionales. Sí permitirá que, en un futuro, se puedan implantar nuevas viviendas turísticas temporales, siempre en edificios residenciales y mixtos, y por encima de los usos no residenciales. Será en un futuro porque el PEP aplaza este permiso hasta que exista una ordenanza propia de apartamentos turísticos, que ya tramita como publicó este diario.

En Ciutat Vella, el barrio de Sant Francesc, el más comercial no tendrá tantos límites. Aquí se concentra el área de predominancia terciaria, que sí permite nuevos hoteles y viviendas turísticas profesionales, pero estas últimas a una distancia mínima entre bloques de 150 metros. Las temporales, por su parte, se rigen por las mismas normas que en el resto del distrito.

En el Cabanyal, por su parte, también se impondrán restricciones con su Plan Especial (PEC). Inicialmente el Ayuntamiento había fijado tres zonas en cuanto a restricciones para implantación de viviendas turísticas, limitando al 10% de pisos turísticos por manzana en la zona interior y reduciendo la restricción hasta el 30% y el 40 en la fachada marítima. Las plataformas vecinales exigieron que se endureciera la limitación y que se homogeneizara en todo el barrio. Y finalmente, así fue: se ha fijado que se permitan pisos turísticos hasta el 10% por manzana en todo el ámbito del Plan. Por ahora, el planeamiento está en fase de alegaciones, pero todo indica que este extremo no se tocará.