Fotos: ESTRELLA JOVERVALÈNCIA. Veracruz Properties se convirtió el pasado 24 de julio en la primera socimi de la Comunitat Valenciana en cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), tal y como avanzó este diario. El pasado 6 de noviembre Valencia Plaza informaba de los buenos resultados obtenidos en el primer semestre de 2018 por parte de esta sociedad de inversión inmobiliaria, que se plasmaron en un beneficio de 1,06 millones de euros, un 16,39% por encima del generado en el mismo periodo del pasado año.
Pero para conocer el pasado, presente y futuro de esta socimi, este diario tuvo la oportunidad de departir cara a cara con Salvador Fondeur, consejero delegado de Veracruz Properties, que vino acompañado por el director financiero de la socimi Enrique Comes, en lo que fue una amena conversación durante casi una hora.
-¿Cómo un dominicano como usted acaba en la ‘city’ valenciana?
-Jajaja (sonríe). Pero si soy casi valenciano. Empecé a viajar a València en el año 2014 y ya hoy resido y trabajo en esta ciudad.
-¿Y cómo surgió Veracruz Properties?
-Fue un grupo inversor que en 2012 se inició como fondo de inversión de renta variable y renta fija con un enfoque internacional. Buscábamos oportunidades de negocio y nos fijamos en España por su importante seguridad jurídica. Dos años después, en 2014, compramos los centros comerciales Plaza Mayor de Gandia y Xátiva con el fin de relanzarlos comercialmente.
-¿Por qué se fijaron en València?
-Porque en ese momentos los rendimientos y potencial de plusvalías eran más atractivos que en otras regiones de España. Tuvimos la oportunidad de comprar ambos centros y lo hicimos; luego en 2016 adquirimos el Parque Comercial Parla Natura de Madrid y el Centro Comercial El Arcángel de Córdoba (en copropiedad). En principio nos habíamos especializado en retail para agregar valor a través de nuestra gestión, pero posteriormente acometimos una estrategia de diversificación en geriátricos con la compra de dos residencias geriátricas: la de San Juan en València y la de El Mas de Torrent donde no llevamos la gestión sino somos tenedores de los activos. También tenemos oficinas en València.
-¿Por qué decidieron hacerse socimi y salir a cotizar al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y no al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF)?
-Nos interesaba tener la experiencia española de salir a bolsa y por nuestro tamaño elegimos el MAB. Los niveles de transparencia y rigor de control que se exigen en un mercado regulado van de la mano de nuestra filosofía empresarial.
-¿Cuál es el valor diferencial de Veracruz Properties?
-Somos una empresa con activos diversificados, que gestionamos directamente los activos bajo un estricto control. Orgánicamente tenemos bastante recorrido de rentabilidad con nuestros activos actuales y para ello estamos implementando una agresiva estrategia comercial. Tenemos un plan de inversión ambicioso para el año que viene pero no puedo dar detalles.
-Actualmente la cartera está compuesta de ocho activos repartidos por toda la Comunitat Valenciana, ¿van a incorporar alguno de aquí a final de año?
-Estamos evaluando más de un activo no solo en la Comunitat Valenciana sino en toda España. Los procesos de negociación llevan su tiempo y nosotros somos rigurosos en esos procesos.
-¿En qué segmentos se están fijando y en qué zonas?
-Básicamente parques comerciales, centros comerciales, oficinas y residencial geriátrica. También hemos visto algo de logística que tiene su atractivo especialmente en la Comunitat Valenciana.
-¿Qué tienen en cuenta a la hora de adquirir un inmueble?
-Primero los fundamentos de ese activo, cuál es su repercusión, precio/metro cuadrado, que proyección tiene... Que sea un activo con un inquilino de buena calidad, con rentas adecuadas y una buena localización.
-¿Le ven todavía recorrido al sector inmobiliario en la Comunitat Valenciana?
-Sí y bastante. Naturalmente existen sectores y localizaciones que ya han agotado su recorrido, pero en general sí.
-La economía española se está ralentizando y la demanda del gran consumo ha caído por primera vez en cuatro años, ¿lo están percibiendo en los centros comerciales que tienen en cartera?
-Tenemos que ver la evolución sobre la base que conozco que es desde 2014. Y desde entonces es muy positiva. Este año hemos visto un incremento de los indicadores; pero está claro que la economía tiene sus ciclos. Lo que tenemos claro es que nosotros somos inversores a largo plazo y estamos preparados para ello. Dicho todo esto insisto en que la experiencia es muy positiva.
-Desde el 21 de septiembre Veracruz no ha logrado cruzar una operación (ese día fueron 135 acciones a 32,60 euros, el precio al que debutó), ¿sabían que esto es habitual en este tipo de empresas en el MAB?
-La verdad es que es algo que no nos preocupa porque como decía antes el horizonte de nuestros accionistas es a largo plazo. De momento cotizamos en el MAB porque no tenemos el tamaño suficiente ni el volumen para hacerlo en el Mercado Continuo. Por cierto (sonríe), no buscábamos ser la primera socimi de la Comunitat Valenciana.
-Por cierto, ¿de qué número de accionistas estamos hablando?
-Actualmente tenemos cerca de cuarenta accionistas.
Pero mientras tanto han pagado ya dos dividendos a razón de 0,20 euros brutos por acción…
-Cierto es y son ya 1,4 millones de euros abonados este año a nuestros accionistas.
-¿Le aconsejaría a un empresario en busca de financiación salir a cotizar al MAB?
-Si quisiera tener un requerimiento de control interno y externo de sus operaciones sí que se lo aconsejaría, pero un empresario que esté acostumbrado a manejar su compañía de manera familiar o con una gestión muy personalista no le convendría salir. Cotizar en bolsa profesionaliza la gestión y todo tiene que estar absolutamente al descubierto, además de ser una fuente de financiación.
-Para terminar, ¿qué futuro le aguarda a Veracruz Properties?
-Estoy convencido de que estamos construyendo una base de activos con excelente potencial comercial, que generarán plusvalías, aspirando a ser un referente allí donde estemos. Somos una socimi diversificada con una estrategia prudente, identificando activos con buen potencial de recorrido. Tenemos un apalancamiento por debajo del 43% en libros y del 27% sobre el valor en bolsa.
