La proliferación de pisos de alquiler ha beneficiado al turismo y ha contribuido a consolidar una València cada vez más cosmopolita. Pero también tiene su cara amarga: la gentrificación
VALÈNCIA.- València, julio de 2017. Varios vecinos en régimen de alquiler son expulsados de un edificio en la calle Buenos Aires de València. El número 31 de una calle no demasiado atractiva del barrio de Russafa, pero que ahora albergará apartamentos turísticos con sus techos altos y su suelo de baldosas hidráulicas. Natalia, Cristina y Pili vivían desde hacía años entre las cuatro paredes de este edificio y, en cuestión de meses, vieron cómo su casera decidió vender el inmueble en pleno auge turístico del barrio.
A pesar de su condición legítima de propietaria, los hechos no se sucedieron de la forma más transparente. La dueña pidió permiso para hacer fotos de las viviendas alegando a la petición de un crédito para reformar los apartamentos, pero la excusa no era ajustada a la realidad. Pili fue la primera en recibir el burofax en el que le daban un mes de plazo para abandonar la casa que durante más de quince años había sido su hogar. «Después de tanto tiempo viviendo ahí merecía que, al menos, me lo comunicaran tras decidirlo; por lo menos tres o cuatro meses antes de tener que marcharme», se lamenta Pili. Tras ella le tocó al resto, y todas aseguran que hay otros cuatro edificios en la zona en la misma situación. «Volver a encontrar piso fue una locura. En Russafa ya no te podías quedar. El alquiler ha subido en toda València pero en este barrio ha sido una burbuja», asegura Natalia.
Las maletas son una constante por las calles del barrio y la aventura de encontrar un nuevo piso no fue fácil. «El alquiler más barato es de 550 euros para arriba, así que decidí mirar en otros barrios. Solo encontraba por la zona de Torrefiel y de Orriols, sobre todo pisos que eran principalmente de bancos y que no estaban en condiciones para vivir», lamenta Natalia, a quien incluso le pidieron tener una nómina tres veces superior al alquiler. Con lo que ella define como suerte, se instaló en El Cabanyal, barrio al que augura el mismo destino si todo continúa como hasta ahora. Y es que vivir en València de alquiler —sobre todo en barrios céntricos— está empezando a complicarse para los colectivos más vulnerables desde que plataformas como AirBnB, HomeAway, o Windu llegaron a la vida de las ciudades.
De momento no existen datos que permitan poner sobre la mesa todas las cifras de este fenómeno que expulsa a los vecinos locales de los barrios. Sin embargo, nadie duda de que la proliferación de apartamentos turísticos —un 60% en manos de inversores y gestores profesionales— se debe a su mayor rentabilidad respecto al alquiler tradicional.
Según datos de Fotocasa, el 74% de los propietarios que en el último año pusieron en alquiler una vivienda turística a través de portales y plataformas de internet asegura que obtiene más ingresos con el alquiler turístico que con el residencial. Un 66% calcula que obtiene entre un 5% y un 15% más; un 16% asegura que los beneficios son entre el 15% y el 20% superiores, y un 12% estima que puede llegar a ingresar por encima del 20% más que con el alquiler de larga duración. De hecho, en València el negocio ya mueve, al menos, 35 millones de euros anuales.
Con este escenario, la masificación de apartamentos turísticos en algunos barrios de ciudades españolas es una realidad y todo apunta a que Ciutat Vella o Russafa seguirán el camino al desastre —si no se pone coto— del barrio Gótico de Barcelona. Prácticamente vendido al turismo y a los fondos de inversión, sus pisos han sido enmascarados en una suerte de mal llamada economía colaborativa que es simplemente negocio. En este barrio barcelonés, el número de viviendas que han sido convertidas en alojamiento turístico ronda las 2.300, lo que supone un 35% de las 6.461 viviendas habitadas que hay en el barrio. De hecho, advierten sobre el potencial que tienen determinados barrios de València para llegar a esta situación, al ser un lugar atractivo y todavía con precios razonables para invertir.
Miles de nuevos apartamentos turísticos se han dado de alta en los últimos años en València. Según la plataforma valenciana de crowdfunding inmobiliario Brickstarter, son más de 4.100 viviendas —2.534 apartamentos completos— las anunciadas en AirBnB hasta finales de 2017, casi 700 más que en 2016 y 2.500 más que en 2015. Ciutat Vella lidera el ranking con el 22%, seguido por L’Eixample con un 11%, con Poblats Marítims como tercera zona con más apartamentos dedicados a recibir turistas. El fenómeno se empieza a ralentizar, pero no deja de crecer.
«El mercado se tiene que autorregular y llegará un momento en el que no merecerá la pena invertir en determinada tipología de apartamentos turísticos», señala el portavoz de la plataforma, José María Pascual, mientras apunta a la ralentización del crecimiento de apartamentos en Ciutat Vella y al impulso de El Cabanyal. «Por ejemplo, una habitación con un baño yo lo alquilaría a larga estancia. Con vacacional hay veces que no sacas 800 euros a pesar de lo que muchos crean», añade.
«València no está en un caso tan extremo como Barcelona, Lisboa o Venecia, pero es muy interesante reflexionar sobre qué puede pasar en el futuro y hasta dónde llegará si el turismo se sigue descontrolando. Si no se pone remedio se dará en breve», explica Agustín Cocola, investigador posdoctoral en el Centro de Estudios Geográficos de la Universidad de Lisboa, especializado en gentrificación y turismo, quien ha estudiado en profundidad la situación en el barrio Gótico de Barcelona.
Cocola habla de la rapidez de estos procesos que obliga a salir de los barrios a los más vulnerables que viven de alquiler, quienes no pueden pagar el nuevo precio de la vivienda en la zona y son expulsados; una situación generada por la especulación inmobiliaria tanto para apartamentos turísticos como nuevos hoteles.
La Generalitat solo pide incluir la vivienda en el registro e intenta controlar los alojamientos ilegales a base de multas
«En el centro de Barcelona los precios suben un 20% al año», rentabilidad que, asegura, muy pocas actividades productivas pueden dar. «La gente que quiera encontrar casa en el centro de València está compitiendo con chinos o rusos que están invirtiendo aquí no para vivir sino para dejar su dinero en algún sitio». Todos coinciden en que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2012 tampoco ayuda a estabilizar a aquellos que optan por el alquiler. Y es que redujo de cinco a tres años el período obligatorio del contrato de alquiler de una vivienda, mientras que la prórroga bajó de tres años a uno. Esto provocó que la ley tan solo ampare una estancia a los inquilinos por cuatro años, en lugar de los ocho años anteriores, aumentando la incertidumbre para aquellos que prefieren, o solo tienen posibilidad, de vivir de alquiler.
No hay que dejar de lado los pequeños hoteles, que proliferan en diferentes tipos de edificios que se adquieren al completo. Cabe recordar que incluso la antigua sede del PSPV en València, en la calle Blanquerías, pasará a convertirse en uno. Por ejemplo, en el barrio Gótico de Barcelona hay más de setenta hoteles y en la zona ya no es posible construir, a no ser que se compre un edificio de viviendas, algo que viene ocurriendo en los últimos años.
«De los últimos treinta hoteles, veinticuatro se hicieron con gente viviendo dentro», asegura Cocola. «Una de las técnicas que se están utilizando es comprar una serie de viviendas en el bloque de pisos donde quieren abrir un hotel y forzar los conflictos en las comunidades de vecinos», añade el investigador. «La ley dice que el que tiene la mayoría en la comunidad de vecinos puede aprobar inversiones que el resto de vecinos no puede afrontar».
Esta situación de expulsión se ve agravada por estudiantes extranjeros y nuevos habitantes de Europa que se instalan en países del sur para trabajar a distancia. «Todo este grupo de consumidores extranjeros genera una demanda con un poder adquisitivo mucho mayor que la demanda local».
Los perjudicados lamentan la falta de datos que permitan vincular el efecto del turismo y los apartamentos con la gentrificación, pero parece que tanto afectados como sociólogos tienen claro que existe vinculación. Mientras, los vecinos han ido movilizándose en la ciudad. La Plataforma per Russafa, junto a Salvem Russafa, realizó en diciembre una jornada sobre Turistificació, dret a l’habitatge i resistències con la presencia de representantes de Venecia, Lisboa, Barcelona, Madrid y Palma.
En estas ciudades, la mayor parte de la acción ha sido ciudadana, presionando a las autoridades para regular el alojamiento y haciendo visible el problema. Incluso en Palma consiguieron prohibir los apartamentos turísticos a través de una iniciativa popular por la que el colectivo Ciutat per a qui l’habita sufrió incluso presiones de partidos de la izquierda para retirarla.
El abogado especialista en economía colaborativa, Alberto Aznar apunta a la posibilidad de atacar por la rentabilidad a la proliferación de apartamentos turísticos. Desde una oficina que regule el precio del alquiler como en Berlín, a la supervisión total para que todos tributen, el aumento de los impuestos e incluso gravar los cambios de usos del suelo. Por otro lado, señala la posibilidad de dedicar una probabletasa turística en la ciudad a la vivienda. «En vez de dedicarla a la promoción turística o a temas medioambientales, puede ser una forma de obtener financiación para una política pública de vivienda que evite las externalidades negativas del turismo».
El sociólogo inmobiliario José Manuel Luis Hortolano no cree que la falta de vivienda en alquiler en la ciudad se deba íntegramente a los apartamentos turísticos, pero sí reconoce que supone una parte fundamental en determinados barrios como Ciutat Vella o Russafa. «València es una ciudad que puede acabar segregada y expulsar a las rentas más bajas a las periferias», reconoce, por lo que ve necesario crear vivienda de alquiler y de VPO en el centro de la ciudad para no instaurar una suerte de parque temático en el centro.
Aunque hay quien alude a la libertad de mercado, Hortolano señala la necesidad de tomar medidas desde la Administración pública para evitar que los centros de las ciudades queden ocupados únicamente por apartamentos turísticos y las personas con mayor poder adquisitivo.
alberto Aznar: «Una futura tasa turística puede servir para financiar una política pública de vivienda que evite externalidades del turismo»
«Este mes se van a subastar 24 parcelas para construir más de mil pisos, la mayor parte de propiedad pública, en el Parque Central. De esos 629.140 metros que se subastarán, 67.971 metros cuadrados estarán sometidos a algún régimen de protección social pero no necesariamente en alquiler y mucho menos en alquiler social para rentas bajas. En algunas de las grandes actuaciones urbanas del centro de València, o incluso tras la recalificación de Mestalla, el número de viviendas protegidas que tiene esas zonas es prácticamente cero», critica el sociólogo.
«Si se liberan apartamentos turísticos para el alquiler residencial al mercado, te van a echar igual. Russafa ha tenido en los últimos años 15 millones de inversión por la reurbanización, 106 millones con el nuevo Parque Central y tendrá otros 50 millones de inversión con la nueva prolongación de la T2. No hay ningún punto en la Comunitat Valenciana que haya recibido tanta inversión y con tantísimo valor de zona verde, bares o teatro; todo el mundo quiere vivir ahí», apunta. Por ello, insiste en que la Administración pública debería haber creado más escenarios atractivos y no solo uno.
De hecho, tampoco cree que eliminar el alquiler turístico en edificios residenciales sea la solución, mientras se siga permitiendo que grandes grupos puedan comprar edificios enteros. Hortolano, que participó en el equipo redactor de la Ley de la Función Social de la Vivienda de la Generalitat, opina que la solución es crear parque público de vivienda. «Hemos perdido la oportunidad de hacerlo con patrimonio de la Sareb, lo que habría permitido tener vivienda por toda la ciudad», lamenta.
«Es algo que responde a dinámicas globales en un mundo liberalizado», señala Raúl Abeledo, doctor en Ciencias Económicas y especializado en Desarrollo Local. «Están vendiendo un modelo de progreso en el que se están socializando los costes y los beneficios se los quedan unos cuantos». De hecho, tiene claro que lo primero que se necesita son diagnósticos de lo que está ocurriendo. «Para mí la clave está en empezar haciendo un análisis estratégico en clave de desarrollo social y ver qué soluciones existen. Esta cuestión debe regularse en un consenso entre Gobierno y ciudadanos».
Uno de los modelos más conocidos para evitar la gentrificación es el de Berlín, donde el coste de alquiler de las viviendas públicas fue limitado en 2016 y está ligado a la renta de cada hogar, de manera que las personas con menos recursos no pagan más de un tercio de sus ingresos. Un acuerdo nacional que se debe a que la mayor parte de los hogares vive de alquiler.
Otra medida menos efectiva, según Hortolano, fue intervenir del precio del alquiler para controlar las rentas en las viviendas libres, limitando los incrementos a un 10%, para lo que se estableció un organismo supervisor que solo actúa en caso de denuncia. A esto se suma que elegir a un inquilino se ha transformado en un casting e incluso se le pide que haga reformas.
El Gobierno local berlinés también aprobó otras medidas para frenar la gentrificación de su centro urbano, como la prohibición de transformar antiguos edificios en viviendas de lujo en las zonas especialmente sensibles, así como la prohibición de alquilar viviendas a turistas en aquellos barrios donde escasea la vivienda asequible, y el endurecimiento de los procesos administrativos para evitar los subarrendamientos no registrados que están dirigidos al turismo.
Ana María de la Encarnación, doctora en Derecho de la Universitat de València, asegura que esta situación debe regularse desde la autonomía y apunta a la regulación de París. «Si quieres alquilar tu vivienda habitual debes hacerlo estando tú dentro, pero si lo que vas a hacer es destinar una segunda vivienda a arrendarla eso ya no es una vivienda habitual, ni un uso residencial; es un uso comercial, por lo tanto te obligan a cambiar el uso a comercial, a inscribirla en un registro y tienes una manera de tributar distinta y unos límites», explica. «Los usos son la regulación futura de este tipo de viviendas».
Ana María de la Encarnación: «En París han apostado por la regulación y si quieres alquilar tu vivienda habitual a turistas debes hacerlo estando tú dentro»
De la Encarnación cree que una buena solución sería dar más competencias a los ayuntamientos, que son los que están sufriendo la situación. Sin embargo, reconoce que esto depende del Tribunal Constitucional, por lo que es complicado. La abogada señala como dos de los mayores problemas que los propietarios no conozcan en muchos casos la regulación y que se haya tardado tanto en regular la situación tras más de siete años incubando este fenómeno.
De hecho, lamenta que la próxima Ley de Turismo y Hospitalidad de la Comunitat Valenciana no recoja unas condiciones mínimas para estas viviendas, además de regular las relaciones con los vecinos. «Estás metiendo un uso comercial en un uso residencial». Apunta a la normativa andaluza como una fórmula óptima, donde regula el alquiler por habitación —prohibido en España—, el máximo de personas por hogar y los requisitos mínimos de las viviendas.
Mientras, desde la Generalitat solo piden incluir la vivienda en el registro e intentan controlar los alojamientos ilegales sin ir más allá de regular las multas para estos y para las plataformas online. Desde el Ayuntamiento de València se ha puesto sobre la mesa la posibilidad de limitar a 90 días al año los alquileres turísticos si no están dados de alta como negocio e incluso prohibir nuevos apartamentos en determinados barrios. Pero como suele ocurrir, la regulación va mucho más lenta que el fenómeno que pretende regular.
* Este artículo se publicó originalmente en el número 39 de la revista Plaza