VALÈNCIA. Hace dos años que la Conselleria de Vivienda, entonces liderada por Héctor Illueca (Podem), adjudicó a la UTE formada por las empresas Urbania y Visoren un concurso de derechos de superficie para la construcción y gestión de cerca de 1.100 viviendas de protección pública en régimen de alquiler asequible en la Comunitat Valenciana. Un plan que cuenta, además, con 54 millones de euros de fondos europeos, que obligan a que esos inmuebles estén finalizados en junio de 2026. Sin embargo, no ha sido hasta hace unas semanas que se iniciaron las primeras 34 unidades en Alicante, por lo que todavía queda el grueso de este 'macroproyecto' residencial por desarrollar y el tiempo es el gran enemigo. Un retraso que, según explican diferentes fuentes del sector inmobiliario a este diario, ha venido propiciado por defectos de forma en la redacción del pliego de condiciones de este concurso, que ha derivado en un lío jurídico que ha costado desatascar.

El problema se remonta a la pasada legislatura, cuando el problema de la vivienda empezaba a agudizarse en la Comunitat Valenciana. El entonces equipo de la Conselleria decidió movilizar suelo público para ampliar el parque de viviendas a través de la salida de nueva oferta al mercado. Para ello, configuró una convocatoria por la cual se cedían esos solares a promotores con el fin de de levantar 1.100 pisos en régimen de alquiler asequible. Una medida que se enmarcaba dentro de su plan estrella del Consell de construir 2.400 inmuebles nuevos en una legislatura. El concurso constaba de tres lotes con 17 suelos repartidos entre las provincias de Valencia y Alicante.

No obstante, en una primera convocatoria quedó desierto, lo que llevó al Consell a introducir modificaciones en el pliego para hacerlo más atractivo para el sector, así como a disponer de 54 millones de euros de fondos europeos para subvencionar parte de los proyectos y 'seducir' a los promotores. Pese a estos intentos, la concurrencia fue mínima y únicamente se presentó en feberero de 2023 la UTE formada por la firma de desarrollo, inversión y gestión de proyectos inmobiliarios Urbania junto a la promotora Visoren, especializada en VPO y residencias de estudiantes, que optaron a los tres lotes. Desde el sector ya se venía advirtiendo que algunos de los requisitos que se exigían hacían inviables los proyectos, de ahí que la convocatoria no generara un gran interés.

Sin embargo, el hecho de que hubiera un pretendiente para las 17 parcelas salvó el concurso en un año que además era electoral. De hecho, solo veinte días antes de las elecciones autonómicas, que marcaron un cambio de color político en la Generalitat Valenciana con la llegada del PP, la Conselleria, aún dirigida por Podem, adjudicó a la UTE candidata el concurso de derecho de superficie. Quizás fueran las prisas o la necesidad de dejar atado el proyecto para que se pudiera ejecutar, pero el hecho es que aquella decisión fue el punto de partida para enredar jurídicamente el proceso.

Según explican diferentes fuentes a este diario, el problema radicó en que en esa adjudicación no se definieron hitos con plazos concretos a cumplir ni se definieron qué porcentajes iba a ostentar cada una de las empresas. Además, el pliego exigía la constitución de mercantiles por cada lote para, entre otras cuestiones, poder justificar los fondos europeos y llevar una contabilidad separada que se pudiera auditar, un movimiento que se hizo a posteriori a la adjudicación. Por tanto, era la UTE Urbania-Visoren la que ostentaba el derecho de superficie y no las sociedades creadas después como exigía el pliego.

Esta situación provocó que se mezclaran las condiciones de la subvención, con la adjudicación del contrato de obra y con la transmisión patrimonial. Pero, además,  también se complicó el acceso a préstamos del ICO y a financiación para ejecutar las obras porque, a nivel legal, era la UTE la que figuraba como adjudicataria de esos derechos de superficie y no las mercantiles. Tampoco ayudó que no se hubieran concretado los porcentajes de cada lote ni repartido los suelos, lo que también dificultó la inscripción de las parcelas en el Registro de la Propiedad porque estaban registradas para la UTE y no para las mercantiles como debía ser.

Todo ello generó una parálisis hasta que se resolviera aquel agujero jurídico. Por tanto, se ha tenido que rehacer el procedimiento, demorando el inicio de los proyectos. Preguntados al respecto, desde Urbania achacan este atraso a cuestiones "burocráticas", especialmente en la fase de inscripción de las parcelas en el registro. Asimismo, la compañía especifica que se han dividido los lotes y el primero -el que ya ha arrancado- lo ejecutarán ellos a través de la firma creada para este fin, mientras que el segundo paquete queda en manos Visoren y el tercero, a priori, será entre las dos firmas. De hecho, remarcan que las primeras del primer lote, 34 viviendas en Alicante, ya están en marcha y "próximamente" arrancarán las 58 viviendas en El Campello; y los otros proyectos en Sant Joan para 69, 95 y 59 unidades, todos ellos incluidos en ese primer paquete.

No obstante, el tiempo corre en contra de este 'macroplan', ya que una de las condiciones de los fondos europeos es que los edificios estén construidos en junio de 2026, una fecha que se antoja complicada dados los tiempos constructivos que suelen ser de 24 meses y únicamente se está movilizando el primer proyecto. No obstante, desde Urbania remarcan que su voluntad es cumplir, así como también lo es la de Visoren que, ya ha contratado a una empresa constructora para iniciar las obras, según ha podido saber este diario. 

En su caso, el segundo lote está formado por seis terrenos, de los que cuatro son en el sector de L'Alquería en Sant Joan para construir 68, 79, 68 y 74 inmuebles. Los otros dos suelos se ubican en la calle Huerta de San Vicente del Raspeig para otras 16 y 20 viviendas. El que está aún en un estado más embrionario y sin visos de un inicio inmediato es el tercer paquete, que incluye seis suelos en la provincia de Valencia: dos parcelas en Gandia para 61 pisos en cada una, otra en Silla para los 41 inmuebles, y otras en el sector de La Torre de València para 96, 95 y 96 unidades.

A tan solo un año para que concluya el plazo de junio de 2026, solo una prórroga por parte de Bruselas podría hacer viable la construcción de este lote en Valencia. Desde la Conselleria de Vivienda han reiterado en varias ocasiones su voluntad de pedir una ampliación de los plazos, pero es el Gobierno Central el que debe hacer esa exigencia a Bruselas. Y, por ahora, no hay ninguna solicitud planteada, por lo que, de no conseguir más tiempo, peligran estas viviendas.

En cualquier caso, desde el departamento que dirige Susana Camarero están inmerso en la salida de más suelo para alcanzar su objetivo de 10.000 viviendas esta legislatura. Por el momento, ya se han movilizado solares para cerca de 1.600 viviendas y la intención de la Conselleria es lanzar próximamente superficies para otras 500 unidades en las provincias de Alicante y Valencia. Para ello, de nuevo, recurrirá a la colaboración público-privada, a través de la fórmula de la permuta, por la cual los adjudicatarios desarrollan promociones a cambio de ceder una parte de esas viviendas a la Administración. Una fórmula que ha resultado muy atractiva para el sector que, hasta el momento, ha respondido con mucho 'apetito' a las anteriores convocatorias.