VALÈNCIA. El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas a resolver en los últimos tiempos. La alta presión de la demanda internacional, la llegada de empresas y trabajadores extranjeros y la escasez de suelo disponible están tensionando el mercado residencial en muchas ciudades de España como València, donde los precios no dejan de subir mientras la oferta se reduce. Una situación que está expulsando a muchos vecinos de sus barrios y para el que tanto desde el propio sector como las administraciones buscan soluciones tanto a corto como a largo plazo.

En medio de este contexto, han surgido nuevas fórmulas alojativas como el coliving o el flex living, que buscan dar respuesta a la nueva demanda internacional. Según los expertos, estos modelos no compiten con la vivienda tradicional, sino que ayudan a liberar el parque residencial y complementan la oferta habitacional con servicios dirigidos a nómadas digitales y profesionales desplazados que llegan al 'Cap i Casal'. Más a largo plazo, desde el sector tienen claro que hace falta una política de suelo y agilizar el urbanismo para poder desarrollar nueva oferta de forma ágil. 

Estas fueron algunas de las conclusiones que se pusieron encima de la mesa en la jornada inmobiliaria organizada por Valencia Plaza junto a Olivares Consultores y TM Grupo Inmobiliario, en la que expertos del sector debatieron sobre los factores y tendencias que impulsan el mercado residencial. Una cita que congregó a una nutrida participación del sector y que inauguró el concejal responsable del área de Urbanismo del Ayuntamiento de València, Juan Giner, quien advirtió de que València atraviesa un momento de gran dinamismo y atractivo. Un éxito, sostuvo, que "ha derivado en una creciente presión sobre la demanda residencial, con una oferta insuficiente que amenaza el equilibrio entre crecimiento económico y acceso asequible a la vivienda", reconoció.

Por ello, defendió que para mantener el equilibrio es necesario "generar condiciones para que la oferta pueda aumentar de manera ordenada, sostenible, asequible y ágil", pero sin intervenir en el mercado. Y, en ese sentido, destacó algunas de las medidas que la actual corporación ha puesto en marcha como son la colaboración público-privada para hacer más vivienda de protección pública a través de permutas o el uso de las entidades colaboradoras ECUV para la tramitación de expedientes y lograr una eficiencia administrativa.

A medio y largo plazo, remarcó que el Ayuntamiento ha activado los suelos ya disponibles mediante la puesta en marcha de los PAIs, como los del Grao y Benimaclet, pero también explora la salida de nuevas bolsas en Benimàmet. También hizo hincapié en la necesidad de avanzar hacia una planificación urbana integral con visión metropolitana. "La realidad residencial ya no se limita a los límites administrativos de la ciudad, sino que se extiende a toda el área funcional. Solo desde una planificación coordinada podremos dar respuesta al crecimiento demográfico y a la demanda futura de vivienda", subrayó. "Desde el Ayuntamiento apostamos por una ciudad que crezca, pero que crezca bien: con equilibrio, sostenibilidad, agilidad administrativa y colaboración entre todos los agentes implicados", insistió.

Tras el edil, se celebró la primera mesa redonda sobre cómo afecta al sector residencial la relevancia internacional de València. En este debate participaron Yolanda Lozano, de Olivares Consultores; Vicente de Juan, director de desarrollo de negocio de Moontels; Jesús Boix, CEO de Jecama; e Ignacio Pareja, CEO de Momentum. Todos los asistentes coincidieron en señalar en la altísima demanda alojativa en València por la llegada de extranjeros al calor de las publicaciones que la sitúan como la mejor ciudad para vivir.

Al respecto, Jesús Boix, CEO de Jecama, destacó el fuerte dinamismo de residentes internacionales en los últimos años, lo que llevó a su compañía a desarrollar productos orientados a ese público. "Siempre que viajaba al extranjero encontraba viviendas con servicios integrados, pero cuando volví e intenté alquilar en España, me encontré con un mercado rígido, lleno de fricciones entre propietario e inquilino”. A partir de esa constatación, decidió desarrollar un producto "centrado en el usuario y no solo en ofrecer una vivienda, sino también servicios", orientados especialmente a profesionales y trabajadores que se desplazan temporalmente por motivos laborales. Por ello, defendió que la verticalización del sector es clave para alinear mejor la oferta inmobiliaria con las necesidades reales del cliente y avanzar hacia un modelo más flexible, funcional y adaptado a los nuevos modos de vida.

Vicente de Juan, director de desarrollo de negocio de Moontels, corroboró el cambio de perfil del comprador y del inquilino: “Estamos viendo gente que llega de Estados Unidos, Australia o el norte de Europa, que viene a vivir o teletrabajar aquí. Buscan alquiler en el centro y tienen rentas más altas. Detectamos mucha demanda de Países Bajos, Alemania y países nórdicos, y cada vez más de fuera de Europa", remarcó. Un interés que ha provocado que actualmente “no haya prácticamente vivienda en alquiler disponible”, mientras la demanda continúa creciendo a un ritmo muy alto.

A su juicio, esta situación evidencia la necesidad de acelerar el desarrollo de nuevos proyectos residenciales y adaptar la oferta a las necesidades de este perfil internacional y corporativo que elige València como destino para vivir y trabajar. “Menos mal que en España no hay más espacios de oficinas”, comentó con ironía, “porque necesitaríamos todavía más vivienda para alojar a todos los trabajadores que están llegando”.

Por su parte, Yolanda Lozano, de Olivares Consultores, destacó la ubicación estratégica de València y su creciente atractivo para empresas y estudiantes. “València es una capital con una gran capacidad de atracción, tanto por su carácter mediterráneo como por su potencial. Es la quinta ciudad europea en número de estudiantes Erasmus, y eso genera una demanda constante de vivienda”, subrayó. En este sentido, incidió en las dificultades que plantea la relocalización de profesionales y familias internacionales, que buscan colegios o servicios cercanos y eso, a su juicio, requiere una planificación urbana coordinada. Para Lozano, la clave pasa por apostar por “soluciones imaginativas y una planificación metropolitana”. “Quizás haya que pensar en crear verdaderas ‘ciudades de estudiantes’ bien comunicadas con el centro. No podemos quedarnos atrapados en la oferta actual”, añadió.

El CEO de Momentum, Ignacio Pareja, coincidió en que el precio sigue siendo un factor decisivo: “València sigue siendo mucho más barata que Málaga o Madrid, y con una calidad de vida igual o mejor. Esa combinación es imbatible para los inversores”. Además, defendió que la vivienda flexible no sustituye a la tradicional, pero “ayuda a liberar parque de alquiler”. En su opinión, flexibilizar los usos dotacionales y terciarios “puede ser parte de la solución al problema de acceso a la vivienda”.

Desde Momentum recordaron que la firma invierte en València desde 2018, con once promociones en marcha, aunque cada vez resulta más difícil encontrar suelo disponible. “El inversor extranjero busca volumen y operaciones de cierta escala, pero el suelo residencial escasea. Hay oportunidades en el extrarradio, pero cuesta encontrar proyectos de más de 200 viviendas”, apuntó Pareja.

Los ponentes coincidieron en que la ciudad no está preparada para absorber el crecimiento de estudiantes, expatriados y nómadas digitales, mientras los precios de la vivienda alcanzan máximos históricos. En este contexto, Boix insistió en la necesidad de “educar al capital para apostar por la renovación del parque inmobiliario” y, en este sentido, lamentó que “los fondos europeos de rehabilitación han sido una oportunidad perdida" porque no han contribuido a que se produzca esa adecuación. 

Grandes retos del mercado

Posteriormente, se abordó en otra mesa los grandes retos y desafíos del mercado residencial. En esta mesa participaron José Manuel Martínez, director del área residencial de Olivares Consultores; Sixto Bayo, director territorial de Neinor; Cristóbal Ruiz, director de urbanismo de TM Grupo Inmobiliario; y Eva Figueroa, gerente de Proyectos y Sostenibilidad de la Territorial Levante en Metrovacesa. Los ponentes señalaron la falta de suelo y los lentos trámites urbanísticos como los hándicaps del mercado.

José Manuel Martínez, director del área residencial de Olivares Consultores, puso el acento en la escasez de oferta como factor principal de la actual tensión en el mercado. De hecho, citó el informe de la Cátedra de la Vivienda de la UPV que señala que en los últimos cinco años el producto disponible ha descendido un 80% en obra nueva. Un patrón que, según expuso, se repite en la vivienda de segunda mano y el alquiler. Por ello, Martínez subrayó que la generación de nuevo suelo "es una solución, pero a largo plazo", y abogó por “una planificación a escala metropolitana, con promotores fuertes y proyectos de volumen".

Especialmente, ante la escalada de precios. Martínez insistió en que "el precio no es ilimitado" y "no todo vale porque si te pasas, no se vende", pero sí admitió que el comprador valenciano ya no es el que sostiene la demanda en València capital, sino el extranjero, que llega, además, con más poder adquisitivo.

Desde TM Grupo Inmobiliario, Cristóbal Ruiz fue tajante: la lista de tapones urbanísticos es de tal dimensión que si se enumerara "no acabaríamos". Un porblema que, recordó, desde el sector llevan años advirtiendo. "El suelo existe, pero se ha abandonado su gestión. La tramitación urbanística genera más incertidumbre que la física, y eso requiere esfuerzo, tiempo y decisión”. Ahora, advirtió de que producir suelo urbanizado es cada vez más caro, con costes que se han disparado. “Solo en Torrevieja hablamos de 150 millones de euros en urbanización. ¿Qué empresa puede movilizar ese capital?", enfatizó.Asimismo, lamentó que existe un tapón de 15.000 expedientes en Industria con viviendas terminadas pendientes de autorización por los centros de transformación.

Desde Metrovacesa, Eva Figueroa abogó por combinar medidas a corto y a largo plazo para resolver el problema: “Hay que actuar con visión metropolitana, pero también pensar en soluciones inmediatas que permitan poner en marcha vivienda asequible ya. Hacen falta medidas valientes y coordinadas", remarcó. Entre ellas, puso el ejemplo de comunidades como Cataluña o Andalucía, que han impulsado fórmulas para ampliar las reservas de VPO o  de reconversión de usos terciarios o dotacionales a residenciales. “Hay que mirar casos de éxito fuera y copiar lo que funciona. Se puede hacer microcirugía urbana en suelos ya consolidados", incidió.

Por su parte, Sixto Bayo, director territorial de Neinor Homes, apuntó que la escasez de suelo y el encarecimiento de los costes de construcción agravan la situación. “Antes lanzabas una licitación y ajustabas precios con una expectativa a la baja. Hoy todo es más caro: materiales, mano de obra y plazos. El problema de costes está empezando a ser realmente preocupante", alertó. Y en medio de esta crisis Bayo apuntó a la expulsión del comprador local. "València es una ciudad maravillosa, pero ¿qué pasa con los que vivimos aquí? Salir al extrarradio ya es una realidad", afirmó.

De nuevo, se comentó la fuerte demanda internacional y cómo estos perfiles están contribuyendo al alza de precios. "Eso ha tensionado el mercado. Cuando esa demanda se normalice, habrá ajustes de precio", sostuvo el responsable de Neinor en la Comunitat.

Por tanto, de cara al futuro, los expertos coincidieron en que los nuevos desarrollos residenciales deberán salir al segundo anillo metropolitano, pero, para ello, incidieron en que es necesario que las infraestructuras de transporte acompañen. “La distancia no se mide en kilómetros, sino en tiempo”, advirtió Ruiz. Figueroa añadió que áreas con buenas conexiones por metro y carretera podrían activarse rápidamente si se facilita su desarrollo, pero también aludió a la urgencia de revisar los altos estándares del Código Técnico para intentar rebajar los costes de las viviendas.