VALÈNCIA. La ciudad de València se ha situado en los últimos tiempos como una de las principales plazas españolas para la compraventa de viviendas por parte de extranjeros. Tanto es así que el 66% de las operaciones que cerró la inmobiliaria Engel & Völkers en Ciutat Vella fueron por parte de clientes internacionales. "València ha escalado en el segmento del lujo y es un jugador en el tablero, pero todavía sigue siendo muy competitiva" afirma Alfonso Casillas, director de la oficina de Valencia de Engel & Völkers, firma enfocada en el segmento del alto standing.

De hecho, un informe de la compañía refleja que en algunos distritos de la ciudad las transacciones de los extranjeros se han disparado de tal forma que acaparan el volumen total de las ventas. Este es el caso de Ciutat Vella, l'Eixample y Extramurs, que son, a su vez, las zonas que encabezan los precios máximos en la capital del Turia al superar los 6.800 euros/m2, según sus datos. Principalmente, gana presencia el cliente estadounidense, aúnque también se cerraron varias operaciones para compradores franceses, alemanes e italianos. 

Todo ello ha generado una alta demanda que choca con una producción insuficiente de vivienda que está tensionando el mercado, especialmente sus precios. Para Casillas, los valores seguirán al alza pero de forma más moderada porque ni la ciudad ni su área metropolitana pueden seguir absorbiendo esas alzas. "València está padeciendo una implosión a nivel inmobiliario", afirma. Un crecimiento que, además, se ha producido en tan solo cinco años, lo que no ha permitido reaccionar. Por ello, defiende la necesidad de desarrollar el área metropolitana para poder atender esta gran demanda residencial.

-València cada vez gana más peso para el comprador internacional. ¿En qué momento se encuentra la plaza valenciana?

-El mercado se encuentra en una fase de expansión. Por tanto, estamos asistiendo al crecimiento sostenido de esta fase expansiva.

-¿Qué factores explican este gran apetito por la ciudad en tan pocos años?

-El punto de inflexión fue la covid, momento en el que hubo una explosión de movilidad y una apertura en la gente. En este contexto, València ofrece un montón de condicionantes por fundamentales como su climatología, vida al exterior, cultura, llegada de universidades privadas, turismo... Además, la ciudad se ha posicionado en muchos portales como la mejor para vivir y jubilarse, con lo cual su presencia a nivel internacional cada vez se ha hecho más presente. Esto ha hecho que escale el interés del inversor por su diferencial de precios con respecto a otras capitales europeas. Por tanto, la ciudad, a nivel de inversión inmobiliaria, todavía sigue siendo muy competitiva, lo que ha hecho que vaya escalando en el segmento del lujo.

-Pero, ¿ya puede considerarse como una ciudad de lujo a la vista de sus precios?

-Sí, pero todavía lejos de las principales ciudades europeas. Es, por tanto, un jugador dentro del tablero del lujo. Es verdad que ha crecido mucho en poco tiempo, como otras ciudades como Málaga. Hasta ahora, Madrid y Barcelona siempre han concitado el interés inversor, pero desde la covid ha sido exponencial el interés por València. Y eso no ha permitido que la oferta se amoldara a la misma velocidad que esa demanda, con lo cual se han producido desequilibrios que han hecho que presionen los precios.

-Precisamente uno de los principales problemas es la escalada continuada de precios, que está impidiendo el acceso a la vivienda a muchas familias y ya está expulsando a muchos vecinos de la ciudad.

-No sé si utilizaría la palabra expulsar, pero sí que es verdad que es un fenómeno que ya ocurrió en otras ciudades y posiblemente está llegando paulatinamente a València.

-¿Cómo llama entonces a esta situación o a este "fenómeno"?

-Una evolución natural del posicionamiento de València como ciudad. Ha pasado de ser una urbe cómoda, muy nacional y local a ser internacional en poco espacio de tiempo. Quizás otras ciudades ya venían padeciendo esto, pero tenían mucho más desarrolladas y consolidadas sus zonas metropolitanas. Aquí íbamos con retraso y se ha producido todo en un quinquenio, desde la covid. Entiendo que esta situación ha supuesto un shock, especialmente para los demandantes de primera vivienda, que han visto cómo han crecido los precios un 70% en los últimos cinco años. Si hubiera un parque de vivienda asequible, probablemente esto se hubiera amortiguado y se hubiera ralentizado esta escalada de precios. También, ahora la gente está dispuesta a buscar producto en otras zonas.

-Más que dispuesta es que no tiene otra opción.

-Me refiero a que ya está en este cambio. Es verdad que en València estamos muy acostumbrados a vivir en la ciudad. Probablemente, el coste de empezar a jugar esa liga de gran ciudad es que las zonas metropolitanas también tendrán que empezar a desarrollarse y a conectarse, como lo están en las grandes ciudades europeas. Todos los valencianos pensamos que tenemos una ciudad fantástica para vivir y ahora eso lo ha visto el internacional. Tenemos una ciudad espectacular, pero que está padeciendo una implosión a nivel inmobiliario.

-¿Cuál es el perfil del comprador internacional que viene al 'Cap i Casal'? 

-Es un perfil con un alto poder adquisitivo. En el sur de la Comunitat, en zonas como Jávea o Dénia, normalmente son empresarios que quieren una segunda residencia o personas que vienen a jubilarse. Es verdad que también los costes energéticos en el centro de Europa y todas las tensiones geopolíticas han propiciado que mucha gente pase aquí buena parte del año. También, mencionaría el tema de la sanidad, que es un punto a destacar. En cambio, en Valencia son personas que quieren tener una propiedad en esta zona por su estilo de vida. Normalmente es gente que viene a residir.

-¿Qué tipo de propiedades buscan?

-El centro histórico de la ciudad es lo que ha concitado la mayor parte del interés del público internacional con pisos de entre 130-170 metros cuadrados. También, ha experimentado una progresión de precios e intereses las zonas de Poblados Marítimos, como el Cabanyal. Fuera de València están las urbanizaciones privadas, con seguridad y espacios. En este caso, prima mucho el diseño, la privacidad y la amplitud con muchos servicios como pueden ser Campolivar, Santa Bárbara,Torre en Conill o El Bosque.

-En su informe hablan de tickets medios de entre 700.000 - 800.000 euros. ¿Existen algunas exigencias en calidades o en cuestiones como las certificaciones de eficiencia energética?

-Dan mucha importancia a la luminosidad, los detalles de los acabados y tienen en cuenta la eficiencia energética. Es un detalle que tienen muy en cuenta y que cada vez se valora más. En cuanto a los chalets, buscan grandes propiedades con piscina y privacidad.

-Ha comentado que uno de los problemas en el mercado es el desequilibrio entre la producción de vivienda y la demanda actual. ¿Qué se puede hacer para destensionar esta situación?

-València es una ciudad que está cercenada por la huerta, que hay que respetar, y, por tanto, hay que buscar otras alternativas. No obstante, no ayuda la tormenta perfecta en la que nos encontramos con unos tipos de interés a la baja y una escasa producción de vivienda desde que se produjo la anterior crisis, cuando se paralizaron todos los proyectos. Desde entonces, no se ha avanzado prácticamente. Esos dos condicionantes, junto a la pujanza de València como emplazamiento turístico, de inversión y de ciudad para vivir, han provocado la situación en la nos encontramos ahora mismo. Evidentemente, es un problema que no es fácil de solucionar ni a corto ni a medio plazo. Al final, se siguen produciendo flujos migratorios muy por encima de la producción, con lo cual hay un gap que no se va a poder resolver salvo que haya una voluntad decidida de la Administración pública en estrecha colaboración con el sector privado para crear nuevo producto.

-En la Comunitat Valenciana, la Generalitat Valenciana ha lanzado el 'Plan Vive', que pretende levantar 10.000 nuevas viviendas en esta legislatura y que va de la mano del sector. ¿Es una buena medida?

-Notamos que ha habido movimientos en cuanto a incrementar los visados y la obra nueva, pero, a nuestro juicio, es insuficiente. Se deberían de agilizarse todos los trámites administrativos para que todo fuera mucho más fácil. También, hay que ser conscientes de que hay que liberar más suelo porque los costes están presionando los precios al alza.

-Con la demanda actual, ¿la oferta puede acabar totalmente absorbida y que no haya stock disponible?

-Es complicado. Nunca ha pasado eso. Al final, también está el alquiler existen diferentes tipos de producto. En el lujo es difícil que se agote porque el comprador no tiene una necesidad, pero es cierto que en otros sectores en los que nosotros no estamos presentes como la vivienda protegida sí puede pasar. Imagino que si, por ejemplo, sacan un edificio de VPO en cualquier sitio habrá cinco veces más demanda que oferta.

-La compañía está muy enfocada en el segmento del alto standing. ¿Ha tenido algún impacto la Dana en el cliente internacional?

-Cualquier desgracia a distancia se distorsiona mucho más. Hubo un shock como pueblo, sociedad y como ciudad en el que estuvimos todos perdidos. A nivel internacional sí que hubo que explicar qué sucedió exactamente más que nada porque València se llegó a etiquetar como una ciudad poco segura a nivel inmobiliario para tener la propiedad por zonas inundables. Hemos tenido que hacer pedagogía y explicar muy bien qué sucedió, cómo sucedió y que Valencia es una ciudad segura. Además, en estas zonas nosotros operamos de manera muy puntual en algunas urbanizaciones y, afortunadamente, las propiedades no sufrieron, pero muchas infraestructuras desaparecieron desgraciadamente.

-La semana pasada se eliminó la 'Golden Visa' en España. ¿Tendrá algún impacto en las compras de extranjeros?¿Se pueden ralentizar las operaciones en el segmento del lujo? 

-El impacto para el sector es muy pequeño. Las Golden Visa que se han expedido en los últimos 10 años, solo representan el 2% de las transacciones que se han hecho. En nuestro caso, el 85% de nuestros clientes internacionales son de países de la Unión Europea y el resto no tienen necesariamente que pedir la Golden Visa. Por tanto, entendemos que es un tema que hay que regular, no estamos en contra, pero siempre y cuando tengamos todos los países de Europa la misma ventaja competitiva. En cualquier caso, creemos que hay que tomar medidas para el grueso de la población y no para este porcentaje de gente tan residual, dentro de las órdenes de prioridades que entendemos que necesita el sector.

-¿Ha tenido impacto en la inversión leyes como la de la Vivienda? 

-Entendemos que regular en exceso el mercado al final es contraproducente. Nos parece bien que se ordenen las cosas, pero tenemos nuestras dudas de que sea efectivo en estos términos. Creo que no han sido eficaces las medidas por los datos que tenemos.

-¿Cuáles son sus previsiones de cara al cierre ejercicio para el mercado valenciano?

-El alza de los precios será moderado. València no puede crecer mucho más porque cuando una cosa sube demasiado rápido no es bueno. No obstante, no hay ningún indicador macro ni financiero que nos haga presagiar que vaya a haber un aterrizaje abrupto del sector. A nivel financiero, vemos fundamentos sólidos que no nos hacen sospechar que vaya a haber o que estemos cerca de una burbuja inmobiliaria. Ni por el dato de endeudamiento de las familias, ni por la situación del sector financiero, ni por los datos de desempleo. Lo que sí vemos, es que si seguimos con esta falta de oferta recurrente año tras año, se puede generar un problema y un conflicto social, que no es una cuestión menor.