VALÈNCIA. Pocas voces hablan tan claro sobre la crisis de la vivienda como el arquitecto y urbanista Gerardo Roger. Con más de 40 años de trayectoria en el urbanismo español, ha sido director del Servicio de Urbanismo del Ayuntamiento de Almería y director general de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Generalitat Valenciana entre 1990-1995. Redactor de diversos planes generales y proyectos de desarrollo urbano como el Plan Cabanyal de València, Roger es muy crítico con la emergencia actual y exige voluntad política para revertirla.

Denuncia que España solo conserva el 2,5% de su parque público, frente al 25% de otras regiones europeas como Viena, y defiende que la solución pasa por una empresa de vivienda pública que construya alquiler asequible de forma estable. También, aboga por movilizar los miles de metros cuadrados de suelo dotacional sin ejecutar, así como rehabilitar y ejecutar inmuebles privados que lleven años en desuso y parados.

"Si la vivienda es el quinto pilar del Estado del Bienestar, debe tener un tratamiento análogo a los otros pilares del estado como son la Sanidad y la Educación. Por tanto, igual que tenemos un Sistema Nacional de Salud, debe haber un Sistema Nacional de Vivienda formado por suelos de vivienda dotacionales y con un parque público de viviendas que no se venda", subraya.

-¿Qué ha pasado en el mercado para que la mayoría de ciudades atraviesen una emergencia habitacional cada vez más aguda?

-El urbanismo español tiene dos problemas muy importantes y trascendentes. El primero es la tramitación del planeamiento, su formulación, redacción; el segundo, la aprobación, que ahora es desesperante. Se tarda entre 12 y 20 años, cuando antes se tardaban 5 o 6. Y la consecuencia más importante es la vivienda, aunque también afecta a todo tipo de edificaciones como oficinas, hoteles, fábricas. Por tanto, hay dos aspectos fundamentales que hay que resolver, y que se pueden resolver.

-¿Cómo se podría reducir ese tiempo y por qué se ha llegado a esta situación?

-Siempre hago referencia al planeamiento de los años 80, con los primeros planes democráticos de los ayuntamientos. Por ejemplo, el Plan General de València se empezó a redactar en 1982 y se terminó en 1988. Todos los planes de aquellos primeros consistorios democráticos tardaron 5-6 años. Eran planes perfectamente redactados, muy bien valorados socialmente, muy contrastados con partidos políticos, grupos sociales, colegios profesionales y asociaciones de vecinos.

En mi último libro utilizo una frase, parafraseando a Zavalita en Conversación en la Catedral, de Vargas Llosa, cuando decía: ¿En qué momento se jodió el Perú?. Pues yo también me pregunto: ¿En qué momento se empezó a joder el urbanismo?. En los años 80, el urbanismo estaba perfectamente valorado y los concejales del ramo eran reconocidos, igual que arquitectos y urbanistas. Pero, de repente, llegó un momento en que se estropeó. Yo lo achaco, fundamentalmente, a la década prodigiosa de 1998-2007. Con la reunificación de Alemania hubo una bajada enorme de tipos de interés en Europa, que redujo el coste de las hipotecas y hubo un crecimiento desorbitado de demanda de viviendas y de todo tipo de actuaciones, apoyadas sobre todo en la Ley 6/98, la llamada “ley del todo urbanizable”. Esa norma, que promovió el PP en 1998, planteaba que todo el suelo patrio era urbanizable salvo el especialmente protegido.

En España hay un 20% de suelo urbanizado, un 10-12% de infraestructuras y un 70% de suelo rústico no urbanizable, del cual solo un 10-15% podría calificarse como urbanizable. En esos diez años se urbanizó el doble de lo habitual. La ratio normal es de 6-8 viviendas por cada mil habitantes al año —unas 300.000 en España—, y en aquella época se hicieron 650.000, incluso 700.000. Ahora se hacen 90.000. Además, se reclasificaban suelos porque se acababa el urbanizable, al amparo de una ley desatada, con pelotazos especulativos y prácticas de corrupción.

-¿Este contexto explica la exigencia de los diversos informes sectoriales que se requieren para aprobar los nuevos planeamientos?

-Sí. Esa es la justificación de los tropocientos informes que ahora se exigen. Antes, un plan general lo informaban Carreteras, Montes, Agricultura, Costas, Aviación Civil, etc., pero eran informes no vinculantes que se debatían en las comisiones territoriales de urbanismo. Cuando el urbanismo adquirió mala reputación, esos informes pasaron a ser vinculantes y preceptivos. Hoy en día hay municipios que requieren casi 70 informes sectoriales para cualquier cambio, muchos de ellos contradictorios. Así hemos pasado de 5-6 años a 15-20. Eso hace que un plan de 1988, como el de València, no lo revise ni Dios y que el 80% de las decisiones sobre planeamiento sean modificaciones puntuales. Y, al final, generas un Frankenstein.

-Por tanto, ¿la normativa urbanística está frenando la creación de vivienda?

-Claro, pero hay soluciones para recuperar la eficacia y la buena reputación del planeamiento. Por ejemplo, respecto a los informes sectoriales, en Italia, desde 1991, existe una conferencia sectorial para el planeamiento en la que juntan a todos los técnicos responsables de hacer las evaluaciones en diferentes materias con la obligación de hacer un solo informe colegiado. Es una especie de cónclave como el del Vaticano en la Capilla Sixtina. Es un órgano técnico con un plazo de cuatro o cinco meses para hacer un único documento colegiado. Eso resolvería el problema.

Otro problema es la evaluación ambiental, que debería exigirse para suelos rústicos que se van a transformar, no para todo, porque ahora se exige hasta para cambios de uso dentro de la ciudad. El análisis ambiental debería acompañar a cambios en el planeamiento global y, sobre todo, los que afectan a suelo rústico, reclasificación u ocupación de nuevo suelo. En esos casos debe analizarse con lupa, pero no modificaciones dentro de la propia ciudad.

-¿Y por qué no se aligera esa carga burocrática a la vista de la actual emergencia? ¿Falta voluntad?

-Yo me quejo mucho de la administración española y eso que he sido jefe de servicio, gerente de urbanismo en Almería y director general en la Generalitat Valenciana. Cada vez soy más crítico: la administración española es un elefante que va despacito. Aunque hubo un tiempo, durante el franquismo, en que se hacían 3 millones de viviendas públicas en alquiler.

-En cuanto a la ciudad de València, algunos expertos hablan de que solo queda suelo disponible para unas 10.000 viviendas de nueva construcción de planes urbanísticos pendientes. ¿Hay un problema de falta de suelo?

-Esas 10.000 viviendas son de obra nueva de Programas de Actuación Integral (PAI) pendientes, pero en solares y edificios por rehabilitar habrá 20.000 o más, cuyo desarrollo, además, favorece a la pequeña empresa. Por tanto, con su ejecución damos alimento a las pymes, que es nuestro tejido real. Tenemos una hucha de suelo edificable y rehabilitable por un tubo, por lo que primero agotemos lo que tenemos antes de reclasificar más suelo. Aprovechemos lo que tenemos y luego desarrollemos.

-Pero, ese volumen es suficiente a la vista del crecimiento demográfico actual. Solo el pasado año la provincia de Valencia ganó más de 53.000 habitantes. 

-Siempre he defendido que València no es una ciudad de 700.000 habitantes, sino que la real tiene 1,5 millones, con sus 40 municipios. Es policéntrica y los crecimientos urbanos no tienen que ser en el propio municipio de València, que está muy acotado, sino en los de su alrededor. Pero, para eso, hace falta transporte público. Hay muchos sitios en los que se pueden crear suelos de ampliación, pero antes de reclasificar un metro cuadrado nuevo, veamos qué tenemos y qué podemos usar para mejorar la ciudad. Hay montones de edificios cerrados y que el Ayuntamiento tiene la obligación de sacar a concurso, pero no se hace. Hace falta un cambio en la administración tremendo.

Es importante tener crecimientos moderados, pero en València, desde la Ley del Suelo de 1956, ya se planteó el deber de edificar solares o rehabilitar los edificios fuera de ordenación. El urbanismo es una función pública y si dice que hay que hacer viviendas, oficinas o naves industriales, habrá que hacerlas porque responden a las demandas sociales de crecimiento urbano. Si un propietario tiene un solar o un edificio de una planta donde el plan dice que deben hacerse cuatro alturas, lo tiene que cumplir. Ya no solo por esa función pública del urbanismo, sino para cumplir con la función social de la propiedad, recogida en el artículo 33 de la Constitución. Por tanto, a un propietario le podrá apetecer o gustar más o menos edificar un solar, pero lo tiene que hacer. Si todos dijeran “no hago nada”, la ciudad se muere.

Además, en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) de 1994 ya introdujimos la figura del agente edificador y rehabilitador, una figura que ejecuta forzosamente, que no expropia porque a los ayuntamientos les cuesta, esos solares sin edificar. Es decir, al dueño incumplidor no se le quita el solar, sino que sale a concurso su ejecución y quien gane se queda unos cuantos pisos por el valor del coste de la edificación y el resto se los queda el propietario.

-Hace unos años, un grupo empresarial valenciano lo intentó, pero fracasó. ¿Compensa iniciar este tipo de procesos tan complejos y con mucha carga burocrática para movilizar solares que en su mayoría son pequeños?

-¿Cuál es nuestro tejido empresarial? La mayoría de promotores son pequeñas y medianas empresas que pueden hacer 8, 10, 20 viviendas y eso, además, genera empleo. Solo quedan 3 o 4 compañías grandes porque los demás son pequeños. Por tanto, para mí, la figura del agente edificador debería aplicarse en suelos privados. Además, la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) de 2015 lo permite. Si no se hace es por inercia administrativa.

-¿Cuántas viviendas se podrían movilizar en València con esa fórmula de la ejecucción forzosa de solares parados durante años?

-No tengo el dato, pero muchísimas. No solo son solares sin edificar, sino también edificios disconformes. También, están los suelos públicos dotacionales, que son los de equipamientos. València tiene medio millón de metros cuadrados urbanizables y calificados para equipamiento escolar, pero que están criando malvas. Se puede hacer el colegio y utilizar los 10.000 o 20.000 metros cuadrados previstos en el planeamiento y, a partir de la primera planta, hacer alturas para viviendas dotacionales, que son en régimen de alquiler y temporales para colectivos vulnerables como menores de 35 años o mayores de 65 años. Por tanto, con esta fórmula no se pierde nada y se mantiene el equipamiento escolar y, a su vez, se consigue vivienda. 

Además, las viviendas dotacionales tienen otra ventaja muy importante y es que están en el centro de las ciudades. Dentro de un equipamiento edificado, ¿qué impide hacer viviendas encima? La ciudad europea es una mezcla de usos. A todo el mundo le parece bien que en una planta baja haya locales comerciales, en la primera planta oficinas y en las siguientes viviendas. ¿Qué problema hay en tener un colegio con viviendas dotacionales encima?

Soy un gran defensor del patrimonio público de suelo. Si la vivienda es el quinto pilar del Estado del Bienestar, debe tener un tratamiento análogo a los otros pilares del Estado como son la Sanidad y la Educación. Por tanto, igual que tenemos un Sistema Nacional de Salud, que está conformado por hospitales y centros de salud, debe haber un Sistema Nacional de Vivienda, formado por suelos dotacionales y con un parque público de viviendas que no se venda, que sean permanentes y desclasificables, como pasa con los centros sanitarios. 

-Pero ya existen empresas públicas que gestionan parques públicos. De hecho, esta semana se ha dado a conocer la nueva Entidad Estatal de Suelo (Sepes) rebautizada como Casa 47 y en la Comunitat Valenciana está la Entidad Valenciana de Suelo y Vivienda (EVha). ¿Qué falla?

-Tienen muy poco patrimonio. España tiene un sistema extravagante. A partir de la Ley de Ensanche de 1864, los propietarios cedían gratuitamente suelo para calles y equipamientos a cambio de que se les cedieran derechos edificatorios. Es un modelo casi único, que permitió obtener suelo público sin expropiaciones costosas, algo que sorprende, incluso, a gestores urbanos de ciudades como Berlín. 

En España existen tres modalidades de producción de vivienda. Por un lado, está la vivienda privada, que es la que desarrolla un promotor sin intervención de la administración; la segunda es la público-privada, donde la administración aporta un solar en concesión para que lo construyan y exploten losprivados durante 50-70 años y, pasado ese tiempo, se revierte a la administración, que lo mantendrá en alquiler. En esos caso, para el promotor el coste del suelo es cero, el beneficio empresarial puede llegar al 16% y los costes de financiación que están entre el 10-12%. Eso sale a precios de 1.000 euros al mes de alquiler. ¿Quién puede acceder? Los que ganan más de 3.000 euros mensuales, cuando dos tercios de los trabajadores en España ganan menos de 2.000 euros.

Y, en tercer lugar, está la vivienda pública que debería hacer una empresa pública. Con eso, el valor del suelo es cero, el beneficio empresarial, cero y financiación se podría conseguir al 3-3,5% con el ICO. Con ello, los alquileres salen a 400-500 euros, que es lo que necesita la mayor parte de la población.

-Pero la administración dice que no tiene recursos. De hecho, solo la reconversión de Sepes ha costado un año.

-Eso es lo que me saca de quicio porque, aunque sea políticamente incorrecto decirlo, pero viviendas públicas se hicieron a gran escala durante el franquismo. También lo hace Europa central desde hace un siglo y hay promotores privados y empresarios que se dedican a comprar y alquilar. ¿Por qué no puede hacerlo un ayuntamiento, una comunidad autónoma o el Estado? Si no se hace, no habrá solución para los dos tercios de trabajadores españoles que no pueden pagar más de 500-600 euros y a lo máximo que pueden aspirar es a una habitación.

-¿Cada administración debería tener su propia empresa pública?

-Sí o también juntas. Yo estoy en una comisión de expertos de la Dana y se lo hemos propuesto a los ayuntamientos y al Ministerio. De hecho, una razón para la transformación de Sepes en promotora pública ha sido que unos cuantos lo hemos pedido.

-¿Cómo se conformarían esas empresas públicas?

-Aumsa podría ya serlo de verdad. Quizás la justificación es que no tienen un equipo de profesionales expertos. No obstante, cuando explotó la burbuja inmobiliaria en el 2008 muchas empresas cerraron. El mercado está lleno de arquitectos, abogados y economistas que podrían sumarse, pero el tema es que falta voluntad política.

-¿Cómo podría activarse?

-Necesitamos 2,5 millones de viviendas públicas en España. A cincuenta años son 50.000 viviendas al año, y que se repartan entre comunidades autónomas y Estado, la mitad cada una. Con una media de 100.000 euros por vivienda en construcción, salen unas cantidades perfectamente asumibles. Pero, vuelvo a repetir, el problema está exclusivamente en la voluntad política de conformar una promotora pública. Por ejemplo, en Torrent hubo una empresa pública, Nous Espais Torrent, que promovió el sector Parc Central -con más de 700 viviendas-. 
 

-Usted ha comentado que esas viviendas públicas nunca deben desclasificarse y, sin embargo, la norma valenciana, aprobada hace un año por el Consell e Carlos Mazón permitió esta liberación.

-El pecado más gordo que hay es la desclasificación. Me parece un error tremendo. El cáncer y lo terrible es que la VPO se pueda desclasificar a los 15 o 20 años. Yo le echo mucha culpa al proceso que hicimos en la Transición. Fue una desamortización. Teníamos en ese momento tres millones y pico de viviendas construidas y ahora nos quedan 300.000. El 2,5% de todo el parque de vivienda en España es público, mientras que en Viena es el 25% y en Holanda, el 30%. Es cierto que ellos también tienen problemas de vivienda, pero son gripes; lo nuestro es ya diabetes.

-Por tanto, a su juicio, ¿cuáles son las medidas más urgentes que se pueden implementar en el corto plazo para revertir la situación actual en el mercado residencial?

-A nivel de planeamiento, los informes sectoriales deberían ser uno solo y con más trascendencia si se quiere al informe ambiental para volver a tramitaciones de 5-6 años. En materia de vivienda, falta vivienda pública para ofrecer a 500-600 euros al mes para jóvenes que no sé cómo con la situación que hay no salen a la calle. En Viena está el barrio Karl-Marx-Hof con más de 1.200 viviendas públicas construido a finales de los años 20, con jardines y zonas residenciales. Es solo una parte porque la ciudad tiene 250.000 viviendas públicas.

-¿Es Viena un modelo a imitar?

-Sí, el 25% del parque residencial de Viena es público municipal, con alquileres de 500-600 euros, lo que aquí cuesta una habitación. Aquí no llegamos ni al 2,5%. Desde 1921 obtuvieron suelo por la vía de las expropiaciones y una empresa pública construyó viviendas con beneficios y financiación baja. Lo han hecho desde los socialdemócratas hasta los conservadores, con una empresa que gestiona como un promotor privado, pero siendo pública.

-¿El problema de la vivienda está tocando techo o va a ir a peor?

-Soy optimista porque pienso que la situación está tan mal, incluso va a ir a peor, que ahora ya todos los partidos políticos, los vecinos, los grupos vecinales y los colegios profesionales hablan de la vivienda. Yo espero que, como no hay otra solución, y esto repito que no es ningún invento, sino que es copiar lo que se está haciendo en Europa o lo que se hizo aquí hace años, se actúe. A mí me parece muy bien la colaboración público-privada, porque va a conseguir, como decía, alquileres a 1.000 euros al mes, que van a resolver el problema para los que ganan más de 3.000 euros. Pero por debajo de esos sueldos o los inmuebles los hace la administración pública con una empresa pública o no va a tener solución. El problema es gestión.  

También está el tema de las Entidad Colaboradora Urbanistica de la Comunidad Valenciana (ECUV). Discuto mucho con los amigos de la izquierda porque muchos ayuntamientos no hacen vivienda y además privatizan hasta los informes de las licencias. ¿Qué hace entonces el ayuntamiento en materia de urbanismo? Lo que hay que hacer es meterse en este tema, que es lo que Europa hace desde hace cien años.

-Como redactor del Plan Cabanyal de València, ¿cómo ve la evolución del barrio?

-Se está rehabilitando mucho y está bien. No obstante, existen tres actuaciones en la segunda línea de playa, detrás de Las Arenas, que no avanzan. Se trata de una bolsa de suelo en la que planteamos edificios de 3-4 plantas y de las que el 60% es vivienda protegida y el 40% es pública. Eso hay que sacarlo a construir. En cualquier caso, Es un plan que pensamos muy bien y contrastamos mucho.