VALÈNCIA. Recorrer València ya no es exactamente lo que era hace unos años. Donde antes había una droguería, ahora hay una franquicia de comida; donde estaba la mercería de toda la vida, hoy se sirve café de especialidad. Y en algunas calles, incluso hay locales con las persianas bajadas, vacíos a la espera de un nuevo inquilino. Poco a poco, el pequeño comercio pierde espacio en las principales vías del centro de la ciudad, acorralado por problemas endémicos como la falta de relevo generacional, el cambio en los hábitos de consumo y, cada vez más, unos alquileres que muchos negocios ya no pueden asumir.
De hecho, la escalada del precio de los locales comerciales ha dejado de ser un fenómeno coyuntural para convertirse en un factor estructural que está reescribiendo el mapa del comercio urbano valenciano. Tanto es así que los incrementos acumulados de los últimos cinco años oscilan entre el 25% y el 35% en las principales vías de la Capital del Turia, unas cifras que complican a muchos negocios su viabilidad. El resultado se aprecia ya en la composición comercial con autónomos y microempresas desplazados de las zonas centrales, mientras los locales prime son ocupados de forma creciente por grandes franquicias, restauración y operadores con capacidad de absorber rentas que ningún pequeño comercio puede sostener a través de su margen operativo.
Así lo recoge el informe Distribución Comercial en la Comunitat Valenciana. Perspectivas 2026-2027, elaborado por la Oficina PATECO para la Dirección General de Comercio, Artesanía y Consumo de la Generalitat, que constata tanto la subida progresiva de las rentas como la paulatina desaparición del comercio de proximidad. De hecho, como publicara hace unas semanas este diario, solo la provincia de Valencia ha perdido unos 490 establecimientos comerciales en 2025, un 1,9% de su red, que queda en 25.272 locales. No obstante, el retroceso se extiende al conjunto de la Comunitat Valenciana. En los dos últimos años, la red comercial se ha reducido un 2,3%, hasta situarse en 54.446 establecimientos, lo que supone la desaparición de 1.285 locales desde 2023.
Buena parte de esta contracción se debe al problema de la falta de relevo generacional, la dificultad para mantener determinadas actividades o las nuevas formas de comprar y consumir, aunque también ha influido al alza de las rentas. En este sentido, el informe recuerda que la calle Colón se sitúa como la séptima vía comerciales más cara de España, con una renta prime de 1.800 euros por metro cuadrado al año en 2025, un 15% más que los 1.560 euros por metro cuadrado anua registrados en 2024. Por tanto, solo está por detrás del Passeig de Gràcia en Barcelona (3.420€), la calle Serrano de Madrid (3.300€), Gran Vía de Madrid (3.120€), Portal del Ángel, Ortega y Gasset y Preciados en Madrid (3.060€) y Marqués de Larios en Málaga (2.640€).
Esta cifra anual se traduce en rentas mensuales de 210-240 €/m2 para locales de menos de 100 metros cuadrados en Colón y de 170-200 euros por metro cuadrad en otras de las zonas prime de València de los últimos años como es la zona del eje de la calle Jorge Juan. Se trata de áreas comerciales donde la ocupación es prácticamente total, con una tasa media de disponibilidad prime del 4,3%. Un mercado dominado principalmente por grandes operadores de moda y marcas consolidadas, desde firmas como Tous hasta el imperio de Inditex, H&M, COS, Lacoste o Maje, capaces de asumir unas rentas que quedan cada vez más lejos del alcance del pequeño comercio independiente.
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- Foto: EDUARDO MANZANA
"La saturación está empujando la demanda hacia ejes secundarios, donde se producen crecimientos de renta de hasta el 11% en mayo de 2026 -Mercado Colón, Plaza de la Reina y zona peatonal de calle San Vicente-, frente al 7% medio del propio eje prime (Don Juan de Austria, Sorni y Ruzafa). Este caso demuestra cómo la presión inversora se está extendiendo geográficamente, lo que significa que el problema de accesibilidad para el pequeño comercio se está propagando del centro a las zonas colindantes", advierte el informe.
Un fenómeno que se extiende por toda la Comunitat
La presión sobre el comercio no se limita, sin embargo, a las grandes arterias de València. En el conjunto de la Comunitat Valenciana, el precio medio de oferta para alquilar un local comercial se sitúa en 1.140 euros mensuales, un 3,5% más que hace dos años. Las provincias de Valencia y Alicante se mueven en torno a esa media, mientras que Castellón se sitúa sustancialmente por debajo, con rentas cercanas a los 800 euros al mes.
Pero la cifra autonómica esconde importantes diferencias según el municipio y, sobre todo, la ubicación del local. En ciudades intermedias del litoral como Benidorm, Calpe, Dénia, Gandia, Torrevieja o Vinaròs, la presión se concentra en los ejes turísticos y en las zonas más próximas al mar. En Benidorm, por ejemplo, las rentas superan los 2.000 euros mensuales para locales de tamaño medio en áreas cercanas a la playa, mientras que en ubicaciones céntricas de Calpe y Dénia son habituales alquileres de entre 1.100 y 1.500 euros para superficies de entre 70 y 120 metros cuadrados.
En Alicante ciudad, los precios en las zonas céntricas oscilan entre los 10 y los 20 euros por metro cuadrado al mes, en función de la ubicación y el tamaño del local. El turismo vuelve a actuar aquí como un factor que tensiona el mercado: el comercio que desarrolla su actividad durante todo el año compite por el mismo espacio con operadores estacionales capaces de asumir rentas más elevadas durante los meses de mayor afluencia, refleja el documento.
A esta menor oferta se suma el creciente atractivo del local comercial como activo de inversión. El interés del capital se concentra especialmente en los inmuebles situados en las zonas más demandadas, donde la expectativa de obtener mayores rentabilidades contribuye a elevar los precios y acaba desplazando hacia localizaciones secundarias a aquellos operadores que no pueden asumir los nuevos costes.
Los números ayudan a explicar este fenómeno. Según el informe, los locales comerciales ofrecen una rentabilidad bruta media del 9,9% a nivel nacional, solo superada por las oficinas, con un 11%. Las capitales valencianas se sitúan además entre las ciudades con mayores retornos y Alicante alcanzó una rentabilidad cercana al 10% en 2025.
Este atractivo convierte al local comercial en un activo cada vez más codiciado, pero tiene una consecuencia directa sobre quién puede ocuparlo. "Este diferencial atrae capital, pero genera un efecto colateral relevante: el propietario que adquiere un activo con la expectativa de un retorno bruto tan atractivo no acepta inquilinos con menor capacidad de pago, lo que cierra el mercado al comercio independiente, que opera muchas veces con márgenes operativos del 5% o inferiores. En otras palabras, la rentabilidad del activo se construye, en parte, sobre la imposibilidad estructural de que el pequeño comerciante pueda competir por el espacio", concluye el informe.
