VALÈNCIA. La vivienda protegida, más conocida como VPO, ha sufrido en la última década sus horas más bajas de producción, especialmente la de promoción pública y en regiones como la Comunitat Valenciana. La falta de recursos de muchas Administraciones ha estancado la salida de proyectos con esta calificación, mientras que ha sido el sector privado el que ha movilizado las pocas promociones que se han desarrollado en el mercado con esta tipología. Tanto es así que, en los últimos 10 años, el sector público tan solo ha ejecutado 26 viviendas protegidas en la autonomía valenciana frente a las más de 3.400 unidades VPO del sector privado.

La parálisis ha llegado a tales niveles en la pasada década que de 2014 a 2021 la parte pública no promovió ninguna vivienda protegida en la región valenciana. También cerró 2023 'en blanco', y solo en 2022 se construyeron cuatro unidades y en 2024 un total de 22, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sobre calificaciones definitivas, es decir, el documento administrativo que concede esta categoría a un inmueble. Y, mientras tanto, la obra nueva de renta libre ha ido absorbiendo toda la demanda residencial existente, mientras se encarecía por las tensiones geopolíticas y la inflación en los costes de la construcción y los materiales. 

En cambio, la parte privada ha estado mucho más activa, siendo actor tractor y protagonista en la promoción de esta tipología de viviendas, que cuenta con precios más asequibles a los del mercado libre dado que el metro cuadrado está fijado por módulos de precios fijos. Así, de acuerdo con los datos del Ministerio, en el periodo comprendido entre 2014 y 2024, en la Comunitat Vaenciana se desarrollaron 3.432 viviendas protegidas de promoción privada, siendo los últimos años los más dinámicos. 

De esta forma, en 2014, el sector ejecutó un total 309 viviendas VPO en la región; mientras que en 2015 fueron 29; en 2016, 126; en 2017, 250; en 2018, 110; y en 2019, un total de 191. Ya en 2020, se animó la construcción privada con 306 unidades, pero un año después fueron 485; en 2022 se llegó a las 632 unidades VPO; en 2023 a las 274 y 2024 se cerró con 720 viviendas con esta calificación, de acuerdo con los datos del Ministerio.

El principal escollo para la parte pública han sido los coletazos de la crisis económica, que mermó las arcas de la mayoría de Administraciones y obligó a ajustar los gastos, dejando de lado la promoción de viviendas. De hecho, antes del estallido de la 'burbuja' inmobiliaria de 2008, desde el Estado se impulsó con fuerza la VPO y en los años noventa del siglo pasado se construyeron 110.860 viviendas con esta categoría, tanto públicas como privadas, mientras que en los últimos tiempos han sido solo 3.458 unidades en la Comunitat Valenciana, de las que únicamente 26 eran públicas.

Cierto es que este frenazo es extensible a gran parte del territorio nacional, pero, a nivel nacional la actividad ha ido también a un mayor ritmo en los últimos años, con 21.286 viviendas protegidas públicas entre 2014 y 2024. De hecho, la vivienda de VPO construida en la autonomía valenciana en ese mismo periodo solo representaría, siempre según las cifras del Ministerio, el 0,1% del total de VPO pública edificada en todo el país. Un porcentaje extremadamente reducido que sitúa a la Comunitat Valenciana como la sexta región con menor dinamismo en este sentido, solo por delante de Aragón, Cantabría, Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla, comunidades todas ellas para las que Vivienda no contempla ninguna construcción pública de VPO en la última década.

Una situación que contrasta ya no solo con la arrojada por Cataluña, Madrid o Andalucía, que por volumen poblacional tienden a ofrecer lo datos más elevados y que, en este caso, registran respectivamente 4.825, 5.622 y 2.270 construcciones de VPO de promotor público, sino también con la realidad de otras regiones como Galicia (270), Extremadura (393) o Asturias (52), que mejoran todas ellas el resultado valenciano. De hecho, solo en 2015, Canarias ya había construido más vivienda pública de VPO que la Comunitat Valenciana en los últimos once ejercicios.

En cambio, las promociones impulsadas desde la vertiente privada muestran un mejor desarrollo al compararse con otras zonas del país, si bien solo suponen igualmente el 4,3% del total construido en España de esta tipología entre 2014 y 2024. Aun así, la autonomía valenciana figura como la sexta región que más viviendas de promotor privado desarrolló en ese periodo con 3.432, por detrás de Madrid (36.138), Cataluña (9.032), País Vasco (8.611), Andalucía (6.657) y Navarra (4.312). 

De este modo, y en total, el sector privado impulsa a la Comunitat Valenciana a situarse nuevamente como la sexta región por construcción de vivienda protegida tanto pública como privada en los últimos once años, al alcanzar además a lo largo de 2024 su volumen global más elevado desde 2012, con 742 viviendas de este tipo. En el pasado ejercicio, solo cuatro regiones registraron más VPO total que la autonomía valenciana. 

Cambios normativos y colaboración público-privada

Ante este panorama, los dos últimos gobiernos de la Generalitat Valenciana, primero el Botànic y después el actual Consell del PP de Carlos Mazón, han sacado diferentes normativas para reanimar este régimen en la región. La última regulación, aprobada el pasado 10 de diciembre de 2024, es la que está animando con más fuerza al sector privado al incorporar algunas de sus exigencias como la actualización del precio del módulo, la simplificación administrativa del proceso o la creación de una tipología pensada para jóvenes y colectivos vulnerables, entre otros cambios.

Así, según datos de la Conselleria de Vivienda, entre el 12 de diciembre y hasta el 15 de enero se han solicitado 400 calificaciones provisionales para hacer vivienda protegida en la Comunitat Valenciana, casi el doble de las pedidas durante el primer semestre completo de 2024 y solo cien menos que las registradas en todo 2023. Este trámite es el paso previo hasta que los servicios autonómicos estudian la propuesta para ver que se cumple con los requisitos para la calificación definitiva.

Pero, además y en paralelo, el gobierno autonómico ha lanzado un plan de vivienda, bautizado como Plan Vive, con el que pretende impulsar la promoción de 10.000 viviendas de protección pública en esta legislatura en la autonomía, mayoritariamente vía colaboración público-privada. De esta forma, la Conselleria que dirige Susana Camarero está movilizando suelo público, tanto de la Generalitat como cedido por los ayuntamientos, para que sea el sector el que los desarrolle al contar con más recursos y pulmón económico.

Por el momento, se han sacado diferentes parcelas para más de 1.000 viviendas protegidas en una decena de municipios valencianos, unas licitaciones que han seducido al inmobiliario con la presentación de ofertas. La fórmula elegida es la permuta, por la cual se entregan suelos públicos a promotores a cambio de vivienda terminada. De este modo, las empresas adjudicatarias proporcionarán a la Generalitat un número determinado de viviendas del conjunto de la promoción, que se incorporarán al parque público vivienda asequible. Este método permite, por un lado, a la Administración contar con vivienda terminada para el parque público de forma más rápida, a la vez que se promueve la actividad constructora y promotora en la región. 

Con ello, se pretende sacar nueva oferta al mercado en un momento de máxima emergencia habitacional, con familias expulsadas del acceso a la vivienda. Pero, también, ampliar el parque público y recuperar la política pública de promoción residencial tras años de parálisis.