VALÈNCIA. La promoción de vivienda en la mayoría de España vive sus horas más bajas. Los ritmos de producción no consiguen atender la alta demanda del mercado, generando una tensión que ha derivado en una fuerte crisis habitacional. Pero, además, la inflación, los conflictos geopolíticos y la falta de suelo han disparado los precios de la obra nueva de renta libre, que encadena alzas consecutivas desde hace varios ejercicios y gran parte de la población no puede asumir. Por ello, ahora muchas administraciones se han volcado en sacar adelante políticas para promover viviendas de protección pública (VPP), anteriormente conocida como vivienda de protección oficial (VPO), que permitan precios más asequibles a los del mercado libre. Una tipología que, sin embargo, durante años ha permanecido en un segundo plano, mientras se agudizaba la emergencia residencial.

En la Comunitat Valenciana, el desarrollo de la VPO ha sido durante años residual y encabezada por el sector privado, mientras los diferentes gobiernos autonómicos intentaban por la vía legislativa reactivarla. En los últimos años se ha ido vislumbrando cierta actividad y poco a poco la vivienda protegida ha ido resucitando a marchas forzadas en la autonomía en un momento de máxima necesidad habitacional.

No siempre fue así. Hubo un tiempo en que desde el Estado se impulsó la vivienda pública, pero el gran declive llegó con el estallido de la crisis inmobiliaria en 2008. A partir de ese momento, las administraciones cortaron sus políticas de promoción de vivienda y ha sido el sector privado el que ha liderado este tipo de proyectos. En el territorio valenciano, por ejemplo, mientras en los años noventa se construyeron 110.860 viviendas VPO, entre 2010 y 2020 únicamente fueron 3.453 unidades. Un frenazo extensible a gran parte del territorio nacional.

Conscientes de esta parálisis, los dos últimos gobiernos de la Generalitat Valenciana, primero el Botànic y después el actual Consell del PP de Carlos Mazón, han sacado diferentes normativas para reanimar esta tipología en la región. Y parece que esta última, aprobada el pasado 10 de diciembre de 2024, es la que ha animado con más fuerza al sector. Así, según datos de la Conselleria de Vivienda, entre el 12 de diciembre y hasta el 15 de enero se han solicitado 400 calificaciones provisionales para hacer vivienda protegida en la Comunitat Valenciana, casi el doble de las pedidas durante el primer semestre completo de 2024 y solo cien menos que las registradas en todo 2023. Este trámite es el paso previo hasta que los servicios autonómicos estudian la propuesta para ver que se cumple con los requisitos para la calificación definitiva. 

Un balón de oxígeno que desde el sector ya auguraban, dado que los promotores trabajaron junto al Consell en la elaboración de este nuevo decreto que regula la VPO en la autonomía. De hecho, en su día valoraron en su día que iba a permitir desatascar cerca de 1.000 unidades con esta calificación solo en València y su área metropolitana. Y, por ahora, los movimientos van en ese sentido.

De hecho, es muy difícil encontrar un precedente similar en cuanto a número de solicitudes, al menos en la última década. Según las cifras históricas que maneja el Gobierno de España, desde 2014 solo se habría superado la barrera de las trescientas peticiones en julio de 2020 (311) y en diciembre de 2021 (384). Además, hace menos de un año, entre diciembre de 2023 y enero de 2024, apenas se registraron 220 por las más de 400 peticiones que la Conselleria de Vivienda confirma ahora entre el pasado 12 de diciembre y el 15 de enero de 2025.

Este incremento en las solicitudes bien podría significar un gran empujón al dinamismo de las VPO, que aceleró levemente desde 2018, cuando se pasó de las 222 contabilizadas de media entre 2014 y 2017 a más de 570. Ahora, y a falta de que el Gobierno complete su serie anual para 2024, se contabilizan 800 peticiones hasta septiembre. Y teniendo en cuenta las cifras que maneja el Consell para el último tramo del ejercicio, la cifra final podría rebasar incluso las mil. Una realidad muy alejada de la que se vivía hace años, cuando se encadenaban cinco o seis meses enteros sin que se contara ni una sola petición.

Uno de los principales escollos para los promotores durante estos años ha sido el valor del módulo por el que se rige el precio del metro cuadrados útil de estas viviendas. Durante más de diez años estuvo desactualizado y sin revisarse en la autonomía valenciana, mientras los costes de obra, el suelo y las cargas impositivas iban al alza, lo que provocó la fuerte sequía de proyectos bajo este régimen por la inviabilidad económica de los proyectos.

Tampoco la Administración ha tenido pulmón financiero para hacer promoción propia. Por ello, el nuevo decreto del gobierno autonómico sube el precio de los 2.200 euros por metro cuadrado útil a los 2.400 euros, además de que simplifica administrativamente el proceso, y crea un 'modulo dinámico' para ajustar el precio en aquellas zonas con más desequilibrio entre oferta y demanda en función del coste de la construcción y el de vivienda libre. También elimina la calificación permanente de este tipo de viviendas, que solo se mantiene en las de titularidad pública y establece así distintos años de protección en el caso de que sean viviendas protegidas de promoción privada, rebajando las limitaciones para su futura venta.

Otro importante eje de la nueva normativa es la priorización que hace de los menores de 35 años y colectivos vulnerables como familias monoparentales o víctimas de violencia de género. En este sentido, se crea una nueva tipología de VPO con calificación expresa 'joven', lo que implicará que estas promociones vayan destinadas a este colectivo y a familias monoparentales. Establece, de igual modo, la obligatoriedad de que cualquier promoción o edificio que se construya con calificación de protección pública deberá reservar el 40% de las viviendas para menores de 35 años, independientemente de que el promotor sea público o privado.

Cierto es que la norma que sacó en 2023 el Botànic revisaba al alza el módulo y recogía algunas reclamaciones del sector, pero para la patronal de los promotores valencianos Aprova seguía siendo insuficiente, ya que consideraba que el texto suponía "un freno para la promoción de viviendas" porque aseguraban que "era inviable construir viviendas para jóvenes por debajo de su coste de producción". Por ello, su derogación y la aprobación de una nueva normativa por parte del nuevo Consell de Mazón fue muy bien recibida. "Es una buena noticia, ya que es necesario un marco jurídico que nos permita producir viviendas y atender a la gran necesidad y demanda de los jóvenes”, señaló la patronal de los promotores valencianos en un comunicado.

No obstante, algunas compañías sí que se habían lanzado a sacar proyectos de vivienda protegida en la Comunitat Valenciana, pero su peso en el conjunto de la oferta total de vivienda de nueva planta era menor. Solo en la ciudad de València, en el primer trimestre de 2024, de toda la obra nueva en marcha únicamente el 10% era VPO y todo proyectos promovidos por agentes privados.

Impulso a las calificaciones definitivas

En cualquier caso, el paso defintivo para relantar la VPO será el paso de esas solicitudes provisionales a defitnitivas, que se otorgan cuando la construcción de la promoción ya ha finalizado para certificar que la obra se ha ejecutado conforme a las condiciones aprobadas inicialmente. Este tipo de certificados, necesarios para que los inmuebles sean entregados a los clientes y puedan hacer uso de los mismos en calidad de VPO, registra no obstante cifras muy bajas en los últimos dos años.

En 2023, último ejercicio para el que el Gobierno de España ofrece datos completos, se contabilizaron tan solo 274 calificaciones definitivas por las 632 registradas en 2022 y las 485 de 2021. En el pasado ejercicio de 2024, y hasta el mes de septiembre, este tipo de certificados alcanza los 257, por lo que es posible que se supere la cifra del año precedente, pero sin llegar a cantidades como las 306 calificaciones de 2020. Entre 2015 y 2019, no obstante, es cuando se aprecian los registros más contenidos, ya que en ese periodo solo se rebasaron los 200 certificados definitivos en una sola ocasión.

Durante los últimos años, la concesión de calificaciones definitivas se ha concentrado sobre todo en la provincia de Valencia, que con 163 de ellas en 204 y 274 en el ejercicio de 2023, concentra más del 80% de los certificados totales de la Comunitat Valenciana en ese periodo. El porcentaje restante corresponde por su parte a la provincia de Alicante, donde se han contabilizado 94 calificaciones de este tipo, mientras que las estadísticas del Gobierno no especifican ninguna de ellas para la provincia de Castellón desde el año 2021, cuando se sumaron 59.