Más demanda que vivienda: el gran reto del mercado inmobiliario valenciano

VALÈNCIA. El mercado residencial valenciano mantiene un fuerte dinamismo por la elevada demanda, aunque empieza a moderar el ritmo de crecimiento de los últimos años. Lejos de apuntar a un estancamiento, lo cierto es que la brecha entre la oferta disponible y las necesidades de los compradores se está agudizando, lo que empieza a enfriar el mercado. El peso del comprador extranjero y el interés inversor, no obstante, se mantienen firmes. El problema sigue estando en la falta de producto, la escasez de suelo listo para construir y los largos plazos administrativos, que dificultan que la oferta pueda acompasar las necesidades del mercado. Un cóctel que seguirá tensionando los precios mientras no se agilice la producción de vivienda.

Así se puso de manifiesto a lo largo de la jornada informativa 'Claves del mercado Inmobiliario valenciano. Vivienda e inversión en un sector en transformación', organizada por Valencia Plaza y Olivares Consultores, en la que varios expertos aportaron su visión sobre el devenir de un sector clave tanto desde el punto de vista económico como social, en un contexto marcado por la creciente emergencia habitacional. La cita se dividió en dos mesas, una centrada en la producción de vivienda y los obstáculos que afronta el mercado para aumentar el parque residencial, y una segunda enfocada en la financiación y las nuevas vías para impulsar la inversión.

El debate arrancó con la intervención del concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de València, Juan Giner, quien defendió que la ciudad atraviesa una etapa de transformación y aseguró que el Ayuntamiento quiere pasar de "tramitar expedientes" a "facilitar que las cosas ocurran". Así, durante su intervención, reivindicó la inversión de cerca de 156 millones de euros desde 2023 en urbanización, obras y vivienda, con proyectos de renovación como Giorgeta-Pérez Galdós, la calle Colón y las plazas del Ayuntamiento y San Agustín. No obstante, situó la gestión urbanística y la vivienda como los principales retos.

De hecho, uno de sus compromisos fue reducir los tiempos de las licencias. “Nos hemos marcado un objetivo exigente: alcanzar la excelencia en la gestión de las licencias y trabajar con plazos y compromisos concretos que nos permitan concederlas en un plazo máximo de 90 días”, prometió. Un compromiso "ambicioso", admitió, aunque sin concretar cuándo espera que el Ayuntamiento pueda alcanzar ese objetivo ni ponerlo en marcha. "Sé que exige recursos, organización, constancia y también cambios internos, pero la asumimos porque no queremos simplemente una Administración que tramite expedientes", remarcó.

Por otro lado, el concejal defendió la necesidad de aumentar la oferta residencial y, por ello, destacó que se han reactivado en la ciudad 18 nuevos sectores urbanísticos, que permitirán desarrollar más de 13.000 viviendas, de las que 2.855 serán protegidas. Apostó por combinar vivienda pública y privada, movilización de suelo y colaboración con el sector inmobiliario. "La Administración no puede construir sola toda la vivienda que València necesita", sostuvo, antes de animar a los promotores a que "inviertan, promuevan y construyan". 

Posteriormente, tuvo lugar la primera de las mesas, centrada en la evolución del mercado residencial y los retos que afronta la producción de vivienda. En ella participaron José Manuel Martínez, subdirector general y director del área de residencial en Olivares Consultores; Jesús Boix, CEO de DLS Homes; Patricia García, directora territorial de Promoción Residencial de Levante de Grupo Insur; y Rubén Villanueva, delegado de Zona Levante de Prygesa.

José Manuel Martínez, subdirector general y director del área de residencial en Olivares Consultores, reconoció que el mercado "no puede crecer al mismo ritmo" que lo ha hecho hasta ahora, aunque destacó la fortaleza de una demanda que ha demostrado ser resistente incluso ante las incertidumbres económicas. Una visión compartida por García, quien apuntó a una cierta ralentización tanto en las operaciones como en los ritmos de venta, pero no tanto por una caída del interés comprador como por el desajuste entre el producto disponible y las necesidades reales de la demanda. 

De hecho, para el directivo de Olivares, València ha dejado además de ser una alternativa a Madrid o Barcelona para convertirse en un destino residencial por sí mismo. "València ya es un destino principal", aseguró para remarcar que, al mismo tiempo, el perfil del comprador también ha cambiado. "Ahora es más internacinal, exigente y de mayor poder adquisitivo. Muchos son extranjeros que han estado alquilados y les ha gustado la ciudad y se quedan a vivir", señaló. Entre los mercados que más han crecido están México, Estados Unidos, Israel o Países Bajos.

Sobre esta cuestión, Rubén Villanueva, delegado de Zona Levante de Prygesa, remarcó que el peso del comprador extranjero es ya uno de los grandes elementos diferenciales del mercado valenciano. Villanueva recordó que aproximadamente una de cada tres viviendas se adquiere por extranjeros, lo que ha ampliado notablemente el abanico de potenciales compradores.

Por su parte, Jesús Boix, CEO de DLS Homes, coincidió en la fortaleza de la demanda y defendió que la ciudad todavía tiene recorrido al alza. No obstante, a su juicio, siguen existiendo dos obstáculos que están frenando la puesta en marcha de iniciativas: la falta de suelo preparado y unos costes de construcción al alza que comprimen cada vez más los márgenes de las promociones.

También puso el foco en las trabas administrativas y en la disparidad de procedimientos entre municipios. "Cada ayuntamiento funciona de una forma", lamentó, una heterogeneidad que impide estandarizar procesos y alarga los tiempos para poner suelo en carga.

"No podemos estar 15 años desarrollando suelo"

Precisamente, uno de los puntos de mayor consenso fue el diagnóstico sobre el suelo. "El problema no es que no haya suelo, sino que esté disponible para comenzar una promoción", señaló Patricia García. La directiva de Grupo Insur incidió en que la falta de planificación durante los últimos años ha provocado que, cuando la demanda se ha disparado, el mercado no disponga de bolsas suficientes listas para desarrollar. "No podemos estar 15 años desarrollando suelo", incidió.

Y es que los tiempos del urbanismo poco tienen que ver con los del mercado. Desarrollar suelo puede requerir años, incluso más de una década, por lo que García reclamó anticipación y una visión más amplia que no se limite a construir vivienda, sino que tenga en cuenta también las infraestructuras necesarias para acompañar el crecimiento de las áreas metropolitanas.

A esto se suma también los largos tiempos administrativos. García añadió que los largos plazos administrativos agravan todavía más esta situación, ya que cuanto más tarda una promoción en desarrollarse, más se encarece y mayor es la incertidumbre sobre el precio al que finalmente podrá salir al mercado. Por ello, la industrialización aparece como una posible respuesta, aunque todavía con importantes barreras. Los asistentes coincidieron en que la falta de mano de obra acelerará inevitablemente este modelo, pero actualmente su coste sigue siendo superior al de la construcción tradicional.

Asimismo, el área metropolitana apareció como una vía para absorber el crecimiento residencial de València. Martínez señaló que la oferta prevista en la capital será insuficiente para atender toda la demanda, mientras el CEO de DLS defendió que el desplazamiento hacia municipios del entorno es un proceso natural en las grandes ciudades. 

En paralelo, Villanueva puso sobre la mesa otro segmento que, a su juicio, ha quedado desatendido durante los últimos años: la vivienda protegida. Un producto especialmente necesario para la parte de la población que, pese a la existencia de demanda, no puede acceder a los precios del mercado libre, pero que, sin embargo, está lejos de que sus ritmos de producción puedan servir para rebajar la tensión en el mercado.

Más financiación, pero también más exigencia

La segunda mesa de la jornada abordó la financiación, la inversión y la seguridad jurídica con Jorge Aguerri, jefe de desarrollo de negocio de Ibercaja; Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit; Fernando Antón de Salas, socio de Anaford Abogados, y nuevamente José Manuel Martínez, de Olivares Consultores.

En este punto, el debate se centró en la financiación bancaria y, a este respecto, Jorge Aguerri, jefe de desarrollo de negocio de Ibercaja, aseguró que sigue existiendo financiación bancaria para nuevas promociones y relativizó el impacto actual de los tipos de interés. “Hay financiación para promoción”, señaló, antes de apuntar que en estos momentos pesan más sobre la viabilidad de los proyectos los costes de construcción.

Por su parte, Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit, destacó el fuerte desarrollo de la financiación alternativa y la mayor variedad de recursos disponibles para los promotores. “Ahora mismo una promoción inmobiliaria tiene muchas más fuentes de financiación que hace 15 años”, afirmó. De hecho, consideró que la separación entre ambas vías es cada vez menor: “La barrera entre tradicional y alternativa se ha roto”.

"Son modelos complementarios", puntualizó Aguerri. Según explicaron, la banca tradicional entra con facilidad en proyectos maduros y con parámetros claros, mientras la financiación alternativa puede cubrir fases iniciales o situaciones con mayor complejidad.

Fernando Antón de Salas, socio de Anaford Abogados, señaló como principales problemas la inestabilidad normativa y la dificultad para conseguir interpretaciones homogéneas de las normas. A ello se suma el impacto directo de las licencias sobre el margen y la viabilidad de una promoción. El abogado reclamó normas "más claras y directas" que aporten previsibilidad a los operadores.

En relación con la futura legislación de suelo, consideró que existe una oportunidad para agilizar procesos y valoró positivamente su espíritu, aunque advirtió de que parte de las medidas parecen tener mayor impacto sobre usos terciarios o logísticos que sobre el residencial.

La lentitud administrativa volvió así a convertirse en uno de los grandes puntos de consenso. Bernat Martínez fue más contundente al criticar que existan ayuntamientos en los que una licencia pueda demorarse hasta 30 meses. "Que alguien explique por qué, si cumple la normativa, tiene que estar 30 meses esperando", cuestionó. También cargó contra la falta de planificación urbanística de las últimas décadas. "¿Qué pensaban, que no iba a crecer la población?", lanzó, antes de advertir de que el problema de la vivienda es ya "estructural" y exige consensos políticos de largo plazo.

Desde Olivares Consultores, Martínez incidió también en que el endurecimiento de las exigencias financieras complica la salida de algunos proyectos. "Al promotor se le han endurecido las condiciones", señaló, lo que obliga a elevar preventas, ajustar precios y afinar cada vez más la viabilidad de las promociones.

Por tanto, el diagnóstico compartido fue que València mantiene demanda, inversión y financiación, pero necesita producir más vivienda. Para conseguirlo, el sector reclama suelo listo para construir, menor burocracia, seguridad jurídica y unos plazos administrativos compatibles con los tiempos reales de la promoción inmobiliaria.