VALÈNCIA. Reducir la carga fiscal que acompaña a la construcción de vivienda, así como la que grava la compra, es una de las soluciones que está en manos de la Administración para abaratar el disparatado mercado inmobiliario. Así lo asegura Sonia Díaz, socia fiscal de Cuatrecasas que además ha trabajado durante más de 20 años en la Generalitat, llegando a dirigir la Agencia Tributaria Valenciana entre 2019 y 2025.

"Ahora es un momento donde haría falta la figura del real decreto ley para modificar costes fiscales para la vivienda. Es una cuestión de voluntad", aseveró la experta durante el foro impulsado por la Asociación de Promotores de Valencia (APROVA), que ha reunido en Sabadell Hub Empresas a un centenar de profesionales del sector. En sus intervenciones, reclamó a la clase política hacer uso de su capacidad para acometer cambios normativos. "Los políticos escuchan y debemos hacerles llegar estas reclamaciones", insistió.

Díaz recordó que el comprador de una vivienda nueva no solo afronta el IVA, sino también otros tributos como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los impuestos que gravan las distintas operaciones durante el desarrollo de una promoción. "La vivienda puede abaratarse con cambios fiscales, pero es una cuestión de voluntad", afirmó.

Explicó que la tributación cambia incluso desde la adquisición del suelo. Si el vendedor es un empresario, la operación está sujeta a IVA y este puede deducirse. Sin embargo, si el suelo pertenece a un particular, la compra tributa por Transmisiones Patrimoniales, un impuesto no deducible que incrementa directamente el coste del proyecto.

Díaz criticó también las diferencias fiscales entre comunidades autónomas. Recordó que la Comunitat Valenciana acaba de rebajar el tipo de Transmisiones Patrimoniales del 10% al 9%, motivo por el que numerosas operaciones se retrasaron hasta el 1 de julio para beneficiarse de la reducción. Sin embargo, señaló que la comunidad continúa situándose entre las regiones con mayor presión fiscal, especialmente por el tipo variable del AJD, fijado en el 1,4%. En ese sentido, propuso también un replanteamiento de la aplicación de este gravamen: "sería bueno verificar si todas las operaciones deberían tributar por actos jurídicos...".

La socia de Cuatrecasas aseguró que "al menos un 30 % del coste de construcción de una vivienda son impuestos" y defendió un "traje fiscal a medida" para el sector basado en bonificaciones fiscales, una revisión de las figuras tributarias que gravan las promociones, mayor coordinación entre comunidades autónomas y más seguridad jurídica.

¿Rebajar las exigencias técnicas es rebajar la calidad de las VPO?

Uno de los asuntos abordados por Rodolfo Godínez, director de Expansión y Contratación de la zona de Levante y Baleares de Grupo Avintia; José Vicente Espí, director general de Edificación de Grupo Bertolín; Ana Hernández, directora de Estrategia de Desarrollo y Comercial de Domio Habitat, y Sonia Díaz fue la regulación de la vivienda protegida.

José Vicente Espí defendió que existen exigencias técnicas que podrían flexibilizarse sin afectar a la calidad de las viviendas. Como ejemplo, cuestionó la obligatoriedad de determinados requisitos, como disponer de plaza y media de garaje por vivienda, dos plazas para bicicletas o zonas específicas de tendido cuando estos condicionan la viabilidad económica de los proyectos.

"El propio Código Técnico de la Edificación ya fija unos estándares muy altos", señaló. En su opinión, el verdadero problema aparece cuando, con un módulo de vivienda protegida de 2.400 euros por metro cuadrado, la incorporación de nuevas obligaciones (como cuartos de basuras u otros espacios comunes) acaba haciendo que la promoción deje de ser rentable porque son costes que el promotor no puede repercutir en el precio de venta.

Espí reconoció que reducir la superficie de algunas estancias sería una medida más controvertida, pero insistió en que existen "muchas alternativas que no merman la calidad" y planteó una reflexión: "¿Cuál es la alternativa? ¿Que esas familias sigan compartiendo vivienda o viviendo en edificios de los años 60?".

Ana Hernández coincidió en la necesidad de adaptar algunos estándares a la realidad española. A su juicio, se están aplicando criterios europeos que no siempre responden al clima o a las costumbres del país. Citó como ejemplo los sistemas de ventilación, recordando que en España es habitual ventilar simplemente abriendo las ventanas. También apuntó que el elevado nivel freático existente en zonas como Valencia obliga a replantear la construcción de garajes subterráneos.

Además, advirtió de que elevar el módulo de la vivienda protegida agravará aún más el problema del acceso. "Ya hay mucha gente que con el módulo de 2.400 euros se queda fuera y, si seguimos subiéndolo, seguiremos dejando gente fuera", afirmó.

José Vicente Espí añadió que, si realmente existe una emergencia habitacional, las administraciones podrían actuar mediante bonificaciones de impuestos municipales como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), un tributo local de carácter indirecto y de aplicación voluntaria por los ayuntamientos.

Industrialización para construir más rápido

La industrialización fue otro de los grandes ejes del encuentro. Rodolfo Godínez aseguró que este sistema constituye una de las principales herramientas para incrementar rápidamente la oferta de vivienda y quiso desmontar algunos prejuicios. "Una vivienda industrializada no es una vivienda barata ni mal hecha; lo que busca es eficiencia", afirmó.

Explicó que la industrialización debe entenderse como un proceso colaborativo desde la fase inicial del proyecto y aseguró que Grupo Avintia ya ha desarrollado cerca de 4.000 viviendas mediante este modelo. "Hay dos tipos de promotores: el que ya utiliza industrialización y el que la va a utilizar", resumió.

Reconoció que el sistema puede incrementar inicialmente el coste, aunque estimó que, si el proyecto se plantea desde el principio con esta metodología, el sobrecoste apenas alcanza el 4%. A cambio, destacó una menor exposición a las fluctuaciones del precio de los materiales.

José Vicente Espí añadió que la industrialización también contribuye a paliar la escasez de mano de obra, aunque consideró que todavía convivirá durante años con la construcción tradicional. En su opinión, para extender este modelo hacen falta cambios normativos y nuevas fórmulas de financiación, ya que requiere una importante inversión inicial que la banca tradicional todavía no suele cubrir.

Más financiación para compradores y promotores

Los participantes coincidieron en que el acceso a la financiación constituye otra de las principales barreras. Díaz planteó la posibilidad de que las administraciones públicas otorguen avales que permitan facilitar tanto la financiación de los promotores como el acceso de los compradores a la vivienda nueva. También reclamó una mayor implicación de las entidades financieras.

Ana Hernández recordó que muchos compradores no pueden acceder a una vivienda porque deben adelantar aproximadamente el 20% del precio antes de obtener la hipoteca, ya que los bancos no conceden financiación sobre un inmueble que todavía no existe.

En el caso de los promotores, Rodolfo Godínez explicó que el problema radica en que las entidades financieras suelen exigir que la obra haya comenzado para conceder financiación, mientras que las constructoras necesitan cobrar antes de iniciar los trabajos. Esa situación obliga al promotor a disponer de una importante capacidad financiera propia.

La burocracia sigue encareciendo la vivienda

Otro de los aspectos más criticados fue la lentitud administrativa. José Vicente Espí aseguró que el tiempo que transcurre desde la compra del suelo hasta el inicio de las obras genera importantes costes financieros derivados de los intereses y, en muchos casos, acaba poniendo en riesgo la viabilidad de las promociones. "La mayoría de proyectos acaba muriendo o teniendo que reestudiarse" cuando las licencias se demoran en exceso, lamentó.

Ana Hernández reconoció que algunos procedimientos han mejorado con la implantación de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas de Verificación (ECUV), aunque advirtió de que todavía existen importantes retrasos, especialmente en Valencia. Además, recordó que recurrir a estas entidades supone un coste adicional que termina repercutiendo en el precio de la vivienda.

También criticó los retrasos en la fase final de las promociones. "No tiene sentido que una obra termine en marzo y que en julio todavía no se pueda entregar un edificio completamente acabado", señaló Hernández.

En la recta final del debate, Ana Hernández identificó la escasez de suelo como una de las principales causas de la falta de oferta residencial. Propuso aumentar la edificabilidad, permitir mayor altura en determinadas zonas para vivienda protegida y destinar suelo dotacional infrautilizado a usos residenciales. "Si no hay suelo, estamos en las mismas", resumió.

La falta de mano de obra fue otra preocupación compartida. Rodolfo Godínez advirtió de que el sector ha vuelto a una situación en la que los equipos de obra son "fichados" por otras empresas debido a la escasez de profesionales cualificados.

José Vicente Espí añadió que, aunque el precio de las materias primas se ha estabilizado, sigue siendo elevado y alertó de que la entrada en vigor del arancel verde vinculado al carbono volverá a incrementar algunos costes. A su juicio, formar nuevos trabajadores resulta imprescindible para evitar nuevas subidas de precios.