Valencia produce la vivienda que peor cotiza

VALÈNCIA. En València, un estudio en alquiler cotiza a 26 euros el metro cuadrado al mes. Una vivienda de cuatro habitaciones, a 16. El formato pequeño se paga un 63% más caro por metro y, sin embargo, el 57% de la oferta de alquiler de la ciudad son pisos de tres y cuatro dormitorios. El dato es del Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica.

Dicho de otro modo: el mercado valenciano produce, mayoritariamente, el producto que peor se paga. Y no es un accidente estadístico.

La explicación habitual —falta suelo, falta financiación, sobran trámites— es cierta e incompleta. Explica por qué construimos poco; no explica por qué construimos esto. Mientras la obra nueva superaba los 4.500 euros por metro y el alquiler medio casi se duplicaba desde 2019, la demanda se partía en pedazos: hogares de una persona, parejas sin hijos, profesionales en movilidad, estudiantes internacionales, mayores que venden el chalé y vuelven al centro. Hoy más de la mitad de las viviendas españolas están infraocupadas respecto al hogar que las habita. Sobran metros y faltan viviendas: no es una paradoja, es un problema de diseño.

La vivienda ha dejado de ser un sector

El alojamiento de estudiantes opera con ocupaciones del 95% sobre un déficit de medio millón de plazas. El flex living y la media estancia trabajan con estancias medias de cuatro a ocho meses, para quien se instala en la ciudad sin saber todavía cuánto tiempo se queda. El corporate housing lo paga la empresa, no el inquilino. El build-to-rent sirve a la familia que se queda siete años. Y el silver housing —vivienda para mayores autónomos, no residencia asistencial— apenas existe en España, pese a que el 89% de los mayores de 65 años es propietario sin deuda. Detrás vienen el alquiler de temporada, el cohousing en cesión de uso, el alquiler protegido y la vivienda para personal sanitario y docente que ya no puede vivir donde trabaja.

Programas distintos, plazos distintos, cuentas distintas. Y una sola planta tipo para todos ellos.

Lo que hemos medido

En JECAMA promovemos y rehabilitamos en el centro de València, y en DLS Homes operamos después lo que hemos promovido. Esa doble condición —construir y luego gestionar durante años— es la que permite poner número a lo anterior, porque obliga a convivir con las consecuencias de cada decisión de proyecto en lugar de entregarlas y marcharse.

La renta de una vivienda gestionada no es una cifra: es una suma de capas. Sobre un, dos dormitorios en la periferia sur de València, la base sin amueblar ronda los 1.250 euros; amueblada y en modalidad de temporada, 1.700; con suministros, limpieza y servicio de incidencias, 2.100; con zonas comunes, por encima de 2.350. El mismo inmueble, un 90% de diferencia, y cada capa con su coste y su margen propios.

Esa aritmética se traslada al valor del activo. Medido todo sobre una misma base, un build-to-rent convencional renta en torno al 4,2% bruto; un edificio con arquitectura de servicio completa, al 6,8%. Y el segundo se ocupa entre el 95% y el 97%, más que ninguna otra modalidad: la especialización no añade riesgo de vacío, lo reduce.

La capa más rentable, sin embargo, es la que no se ve. Un ensayo de la Universidad de Harvard midió una mejora del 101% en la función cognitiva de los ocupantes sin más cambio que duplicar la ventilación y bajar el CO₂ del aire interior. La Agencia Europea de Medio Ambiente atribuye al ruido ambiental doce mil muertes prematuras al año en Europa. El aislamiento acústico, la calidad del aire y los materiales libres de compuestos volátiles han dejado de ser una cuestión de acabados para convertirse en una de salud pública, y el mercado ya lo paga: España es el país europeo donde el residencial orientado al bienestar crece más deprisa.

Por eso certificamos con GBCe toda nuestra obra nueva y toda nuestra rehabilitación, y por eso los edificios que estamos proyectando ahora incorporan aislamiento acústico reforzado, filtración del aire interior, materiales sin compuestos volátiles y programas de gimnasio, yoga, sauna y baños de agua fría. No como catálogo de extras, sino como especificación técnica medible, igual que se mide la resistencia de un forjado.

La objeción, respondida

Llegados aquí aparece siempre la misma réplica, y conviene contestarla en lugar de esquivarla: que todo esto es vivienda de lujo con gimnasio, y que mientras unos discuten nichos otros entregan pisos para familias.

Es exactamente al revés, y el mismo informe de la Politécnica lo cuantifica. Una tipología asequible de 40 a 55 metros, bien diseñada y bien gestionada, sin aparcamiento obligatorio y con costes directos de 800 a 900 euros por metro, reduciría el esfuerzo de las familias desde el 30-45% de su renta hasta el 20-25%. El principio es idéntico al del producto caro: ajustar el programa al cliente. Un hogar de una persona que alquila 45 metros pensados para él paga menos al mes que alquilando 90 mal ajustados, aunque el propietario ingrese más por metro. No se trata de vender más caro, sino de dejar de vender metros que nadie necesita.

Y sin verticales no hay fábrica

De ahí se sigue la consecuencia que el sector todavía no ha conectado. La construcción industrializada apenas alcanza el 2% de las promociones españolas, frente al 80% de Países Bajos o Finlandia, y el obstáculo no es técnico: producimos ejemplares únicos. No se amortiza el molde de un baño que se fabrica una sola vez.

El vertical resuelve justamente eso. Un programa estable y repetible es la condición previa de la fábrica, y cada vertical exige la suya: no es igual resolver en madera, en estructura ligera de acero o en hormigón, ni se parece el baño de una habitación de estudiantes al de una vivienda para mayores, ni la cocina de una media estancia corporativa a la de una familia. Clientes distintos, módulos distintos. Es la línea en la que trabajamos: definir primero el programa de cada vertical y derivar de él los módulos —baño, cocina, fachada— que permiten fabricarlo en serie.

Lo que compra quien industrializa no es precio: es certidumbre. Cuesta entre un 3% y un 5% más en material y elimina las desviaciones presupuestarias que en obra convencional rondan el 7%. En un negocio financiado eso vale más que un descuento. Y hay una razón que no admite discusión: 139.000 trabajadores de la construcción se jubilarán en España en los próximos cinco años y solo uno de cada diez tiene menos de treinta. Dentro de una década no habrá quien construya de otra manera.

Nada de esto escala sin reglas estables, y la evidencia es incómoda: la preferencia inversora en flex living es hoy del 100% en Madrid y del 24% en Barcelona. Dos ciudades con demanda casi idéntica separadas por setenta y seis puntos que no explica la demografía, sino el riesgo normativo. La seguridad jurídica dejó de ser un asunto administrativo: decide dónde se construye.

El INE proyecta 2,18 millones de hogares nuevos en España hasta 2041 y el 94% serán de una o dos personas; los de cuatro o más descienden. La demanda que viene se parece cada vez menos al piso de tres dormitorios que seguimos produciendo en serie, y cada vez más al producto que hoy cotiza un 63% mejor por metro.

Nosotros hemos empezado por ahí: hemos dejado de proyectar plantas para proyectar programas. Primero el cliente y los servicios que va a necesitar; después el forjado. Es un cambio de método incómodo, más lento al principio y más exigente con el equipo, pero es el único que conocemos que resuelve a la vez el precio para quien vive, la rentabilidad para quien invierte y la posibilidad de fabricarlo.

Ese desajuste no se corrige construyendo más deprisa. Se corrige decidiendo quién va a vivir en el edificio antes de dibujarlo.