Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La actualización de la normativa que regula la vivienda de protección pública (VPP) - anteriormente conocida como vivienda de protección oficial (VPO)- ha sido durante años una clara reivindicación de los promotores valencianos. Su principal problema era la disparidad de normas vigentes y su antigüedad, lo que ha propiciado durante años una parálisis en el desarrollo de este tipo de proyectos. Un freno que la Conselleria de Vivienda quiere solucionar para retomar la promoción de VPO en la Comunitat Valenciana en un momento de necesidad como el actual.
Para ello, está ultimando la puesta en marcha de un nuevo decreto que unificará las diferentes normativas existentes -la de 2009, 2013 y 2007- con el fin de simplificar, dotar de mayor claridad y seguridad jurídica la legislación en el ámbito autonómico. Además, recogerá importantes novedades al regular aspectos como el alquiler o la colaboración público-privada con los agentes privados, cuestiones hasta el momento poco definidas. Pero también fijará la calificación permanente de las viviendas de protección pública para evitar la especulación.
Una nueva norma que cuenta con el diálogo de todos los agentes implicados -Administración Pública, promotores, cooperativas de vivienda y gestores públicos- ya que el texto ha sido participado en el seno de una comisión creada ad hoc para revisar la normativa de VPO en la Comunitat. Así, y tras ocho sesiones, nace una nueva regulación que pretende impulsar la VPO tras años de atasco. Eso sí, todavía está pendiente de algunos informes jurídicos, por lo que la previsión es que pueda salir adelante en verano.
Uno de los principales escollos que se encontraban los agentes privados a la hora de iniciar iniciativas de VPO era el desfase en los precios, que llevaban desde 2009 sin actualizarse. Una situación que había provocado que se dejará de promover vivienda pública porque mientras los módulos que rigen los precios se mantenían desde hace una década, los costes derivados de la promoción -la obra o los costes administrativos como la licencia e impuestos- se han ido incrementando estos años. Un desajuste que estrechaba márgenes y hacía poco rentable la inversión. También para la Administración.
Sin embargo, una de las grandes novedades del texto es precisamente la revisión de los precios y la eliminación de las zonas geográficas que contemplaba la norma anterior y que distinguía el valor del módulo entre diferentes municipios. Así, por ejemplo, el módulo de VPO en València estaba en 1.819,2 euros el metro cuadrado útil, mientras que en municipios como Alboraya o Picanya era de 1.576,64. No obstante, ahora se crea una única zona para toda la Comunitat sin distinciones de precios, lo que permite homogeneizar todo el territorio valenciano.
El precio máximo de venta de las viviendas será fijado por la Conselleria y su valor será en función de la superficie útil de cada inmueble y sus elementos vinculados. En el momento de la entrada en vigor de la norma se ha establecido en 2.200 euros por metro cuadrado de superficie útil en caso de la promoción privada. En cambio, las que sean de promoción pública y las viviendas pertenecientes al patrimonio público se fijará en el 85% del precio máximo de venta de protección oficial, que ha quedado fijado en 1.530 euros por metro cuadrado.
En cualquier caso, la Conselleria podrá modificar el precio máximo de venta en función de la evolución de los costes de ejecución de materiales de los edificios cuando se produzcan variaciones anuales superiores al 5%, tanto al alza como a la baja. Una cuestión que se añade a la vista del encarecimiento actual de las materias primas, que está poniendo en apuros a las empresas con importantes sobrecostes en la construcción.
Tanto es así que el texto también recoge que en circunstancias excepcionales y que sean consecuencias de fluctuaciones "desproporcionadas" de los costes de la construcción, como las actuales, "la modificación del precio máximo podrá realizarse trimestralmente". Eso sí, los valores "nunca excederán al precio del mercado de la vivienda libre".
El nuevo decreto no solo pretende ordenar y simplificar la actual normativa, sino también impulsar el alquiler bajo este régimen tanto de promociones públicas como privadas. Y más en un momento como el actual en el que para ciertos colectivos como lo jóvenes es difícil acceder a la compra de un piso.
Así, la renta máxima anual de arrendamiento de las viviendas protegidas de promoción privada, incluidos los gastos de comunidad ordinarios, vendrá referido en función de los ingresos de la unidad de convivencia tomando como referencia anual el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), un índice para determinar la renta mínima y que se toma como referencia para ayudas públicas. En concreto, se ha fijado que para rentas inferiores a 2,5 veces el IPREM el alquiler máximo sea de 4,5 euros el metro cuadrado al mes; entre 2,5 y 3,5 el IPREM se ha fijado en 6 €/m2 al mes; entre 3,5 y 4,5 veces el IPREM en 7,5 €/m2 al mes; entre 4,5 y 5,5 veces el IPREM en 9 €/m2 al mes; mientras que entre 5,5 y 6,5 de IPREM será de 10,5 €/m2 al mes.
No obstante, la renta máxima no superará la del mercado del alquiler libre. Además, mediante resolución de la Conselleria, se podrá revisar el porcentaje, sustituyéndolo por otro más adecuado a las circunstancias socioeconómicas de cada momento.
En el caso de que la promoción sea pública el alquiler máximo no superará el 3% del valor de la zona catastral de referencia. Además, el esfuerzo económico de la unidad de convivencia no superará el 25% de sus ingresos. De esta forma, para las rentas entre el 2,5 y 3,5 veces el IPREM el precio será el 3% del precio máximo de venta, mientras que si la vivienda va destinada a rentas de entre el 3,5 y el 4,5 veces el IPREM será el 5% del precio máximo de venta, según recoge la nueva normativa.
Eso sí, para acceder a una VPO se exigirá como requisito estar inscrito en el registro de demandantes de vivienda de la Generalitat Valenciana. Solamente podrán ser usuarios las personas físicas, aunque las jurídicas podrán acceder a la propiedad de viviendas protegidas únicamente en el caso de que se vaya a destinar el inmueble al alquiler. Asimismo, todos los inmuebles que reciban la calificación de protección pública serán inventariadas en el registro de oferta de vivienda de la Generalitat Valenciana para tenerlas registradas y ofrecerlas a los demandantes de vivienda pública.
Asimismo, la norma contempla el control de las segundas o terceras transmisiones de los inmuebles para saber qué ocurre con estas viviendas de uso social. De esta forma, no podrán ser titulares de VPO quienes ya lo sean de otra vivienda protegida, aunque habrá excepciones. Entre ellas la necesidad de adaptación del inmueble por discapacidad o por cuestiones de convivencia. También en aquellos casos en los que el piso resulte inadecuado por no cumplir con el mínimo de diez metros cuadrados útiles por persona.
Además, la norma incluye una simplificación de los regímenes de la vivienda pública en función de si es de promoción pública o privada. Por tanto, por un lado, estará la vivienda de protección pública de promoción pública, aquella impulsada por las Administraciones autonómicas o locales que esté dirigida a facilitar el acceso a una vivienda a colectivos con escasos recursos económicos y principalmente destinada al alquiler. Y, por otro, la de promoción privada que desarrollarán los agentes privados, que podrá ir destinada a venta o arrendamiento, en este caso se podrán recibir ayudas públicas.
