Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La vivienda de protección oficial (VPO) se atasca en Valencia. La falta de suelo en la ciudad, el alza de los costes de construcción y la desactualización de los módulos que rigen los precios del metro cuadrado de este tipo de inmuebles han provocado que pocas sean las compañías que en estos momentos estén iniciando proyectos bajo este régimen. Tanto es así que, incluso, compañías que tienen en su punto de mira a la ciudad y su área metropolitana han desistido de invertir porque no les salen los números.
Según un informe del III Foro Inmobiliario Avanza Urbana Lab, en marzo de 2020 había en marcha 111 nuevas promociones en València con una oferta de 5.820 viviendas, pero solo el 5%, 295 unidades, tenían la calificación de viviendas de Protección Oficial (VPO). La propia Conselleria de Vivienda encargaba hace un año un informe para poder documentar la totalidad del suelo reservado para vivienda protegida a lo largo de todos los municipios de la Comunitat Valenciana con el fin de reactivar muchas parcelas actualmente paradas. Precisamente, es la Administración la que más suelo con esta calificación tiene en gestión.
El principal problema que se encuentran los promotores es que el precio de venta de la VPO en la Comunitat Valenciana lleva once años sin actualizarse, mientras que los costes derivados de la promoción -la obra, los costes administrativos como la licencia e impuestos- se han ido incrementando, lo que provoca que sus márgenes en ciertas zonas se estrechen o directamente que no sea rentable. Además, la actual coyuntura de encarecimiento de las materias primas dificulta aún más la viabilidad de los proyectos.
En València, por ejemplo, el modulo de la VPO está en 1.819,2 euros el metro cuadrado útil, pero el promotor puede vender la vivienda por cerca de 1.400 euros el metro cuadrado. El precio del suelo está por encima de los 250 euros y los costes de construcción se sitúan de media en los 1.150 euros, por lo que el margen de beneficio es "mínimo y no compensa", comenta un promotor.
"El problema es que llevamos once años con los mismos módulos y el mercado ha cambiado. Sin una actualización de precios probablemente la rentabilidad esperada no alcanzará los mínimos exigidos y en consecuencia no se promoverá VPO", aseguran fuentes del sector.
Más complicado es aún promover en puntos del área de metropolitana como Quart de Poblet, Manises o Torrent, en donde el módulo se sitúa en los 1.576,64 euros el metro cuadrado útil, mientras los suelos y la construcción van al alza. La operación para el promotor acaba con números negativos porque el precio de coste está por encima del de venta, lo que está provocando que pese a la demanda existente no se construya VPO.
"Hemos pasado varios años en los que los precios de València capital no subían en exceso y la diferencia entre el módulo y la renta libre se mantenía. Pero ahora los precios han subido y si a eso le sumas el aumento de los costes de la construcción llega un momento que el promotor ve difícil que la VPO sea rentable", apunta José Manuel Martínez, subdirector general y director de residencial en Olivares Consultores.
En la capital valenciana hay proyectos en marcha, promovidos principalmente por Grupo Ática que cuenta con desarrollos en Moreras, Malilla o Sociópolis que supondrán 260 nuevas viviendas de VPO. También, se levantan promociones en este régimen en Turianova, el nuevo barrio junto a La Fe, Malilla o Moreras, pero lo cierto es que se trata de suelos que fueron adquiridos hace años y ahora se empiezan a urbanizar. Los promotores temen que de no revisar precios o colaborar con la Administración, la VPO se quede parada en València.
En el área metropolitana construir ahora lo ven casi imposible. Grupo Ática sí promueve 119 viviendas en Quart de Poblet, pero porque posee el suelo desde hace años. "Ahora mismo hay zonas del área metropolitana que no salen los números. Los costes son tan altos y el módulo tan bajo que es imposible promover VPO", insiste Martínez.
Tanto es así que en unas jornadas inmobiliarias Eduardo Guardiola, director y partner de la gestora de fondos Catella Asset Management Iberia señaló que València es una ciudad que llevan años analizando, pero el precio del módulo en las zonas del área metropolitana dificulta su entrada. "Estamos deseando entrar en la zona de València porque nosotros nos movemos en el alquiler asequible. Si el módulo cambiara o el precio del suelo para régimen libre tuviera rentas más razonables lo haríamos", explicó para incidir en que València es una de las ciudades en el radar de la compañía.
Pero, además, según señala Martínez la diferencia de precios de una vivienda libre y una protegida también ha aumentado. "En el nuevo barrio de Turianova estamos comercializando vivienda protegida de dos dormitorios desde 150.000 euros y con tres habitaciones desde 175.000 más IVA. Mientras que otra promoción en la misma zona, pero de renta libre está desde 176.000 euros con dos dormitorios", apunta.
Desde hace meses los promotores y ls Conselleria de Vivienda han abierto una mesa de negociación para revisar los precios de la VPO en la Comunitat Valenciana. No obstante, la entrada de Héctor Illueca al departamento de Vivienda, ha ralentizado los trabajos por temas de agenda y de aterrizaje en la gestión.
Como viene contando este diario, otro de los problemas a los que se enfrenta la obra nueva, tanto libre como protegida, es la escasez de suelo que hay en la ciudad. Solo en lo que llevamos de 2021 las promociones de viviendas nuevas se han reducido un tercio respecto al año pasado. Un problema que también condiciona futuros desarrollos de VPO. "Existen actuaciones y planes urbanísticos parados con suelos para vivienda protegida pero que por el bloqueo de la Administración no se pueden desarrollar y recortan la nueva oferta", lamentan desde el sector.
Por ello, los promotores piden a la Administración que libere suelo y se consiga una colaboración público-privada real para sacar al mercado nuevo producto, atender a la demanda insatisfecha y resolver uno de los problemas que preocupa tanto a la Administración: el acceso a la vivienda a colectivos vulnerables. De lo contrario, el problema no se resolverá y la VPO seguirá atascada en muchos puntos de la València y su área metropolitana. "Es obligación de la Administración proyectar el desarrollo de nuevos sectores con suelo de VPO", reclama el sector.
