Jorge Valero, director de Tinsa Digital. Foto: KIKE TABERNERVALÈNCIA. El mercado inmobiliario a nivel nacional vive un periodo de intensa actividad que ha propiciado subidas en los precios ante la falta de oferta. En los últimos años, los incrementos más significativos se han registrado en Madrid y Barcelona, pero ahora son otras ciudades las que se encuentran en plena ebullición. Es el caso de València en donde el precio de la vivienda se disparó en el segundo trimestre un 10% hasta los 1.437 euros por metro cuadrados, de acuerdo con los datos de Tinsa. Una tendencia alcista que se mantendrá pero con subidas más moderadas.
"Nuestra previsión es que los incrementos bajen al 5%. Seguirá subiendo, pero de forma más relajada porque no es sano que suba un 10% ni tampoco es el objetivo del mercado", asegura en una entrevista con este diario el director de Tinsa Digital, Jorge Valero. La plaza valenciana está experimentado en estos momentos importantes crecimiento tanto en volumen de operaciones como en los precios, una situación que contrasta con la estabilización de los valores en Barcelona o Madrid que en los últimos años habían protagonizado fuertes y continuadas subidas. Eso sí, Valero subraya que en la ciudad de València todavía están "un 40% por debajo de los máximos". "Lo que ha pasado en Madrid y Barcelona ahora llega a otro tipo de ciudades como València o Málaga que se están dinamizando a una segunda velocidad", explica.
La radiografía por distritos apunta a importantes crecimientos en los menos céntricos de la ciudad. "Vemos que está aumentando los precios en la periferia, un movimiento que ya se registró en Madrid y Barcelona porque la subida en el centro es demasiada y al final la demanda se va a la primera corona. Eso está pasando en València", apunta el director de Tinsa Digital. De hecho, el último informe de la tasadora ya reflejaba este escenario. Así, según sus datos, hasta el mes de junio era especialmente notorio el aumento de los valores en los Poblats del Oest donde el incremento fue del 64% hasta los 1.119 euros por metro cuadrado. Le seguía L'Olivereta, un 25% más caros que hace 12 meses y La Saïdia, un 24,4% más hasta los 1.400 euros por metro cuadrado, el mismo crecimiento que en Poblats Marítims, mientras que en Benicalap los valores crecieron un 22,9% hasta los 1.151 euros por metro cuadrado.
Sin embargo, Valero puntualiza que las zonas más caras para vivir en el cap y casal siguen siendo las más céntricas: Ciutat Vella, L’Eixample y Pla del Real. De hecho, en este segundo distrito la media de ingresos familiares es de unos 61.000 euros con una cuota hipotecaria valorada en los 220.000 euros, frente a Benicalp con 69.000 euros de cuota media.
En cuanto al mercado del alquiler, admite un "calentamiento", aunque su previsión es que la evolución sea más moderada y no tan acusada como en los últimos años. Para ello, considera que "se necesitan medidas que aumenten la oferta". "Cuando hay mucha demanda, la oferta sufre y eso significa que hay un desequilibrio. Lo que esperamos es que la oferta destinada a alquiler residencial aumente en las ciudades donde existe ese recalentamiento", apunta.
A nivel particular se muestra contrario de las restricciones de precio aprobadas en capitales europeas como Berlín o París. "Soy más partidario de que toda vivienda pueda ser alquilable, se alquile y que aumente la oferta. Restringir el precio por normativa conlleva resultados dispares y un caso es Berlín donde aunque esté contenido sigue subiendo el precio. En cambio, en Sidney aumentó la oferta y consiguieron reducirlo. Yo creo que ese es el camino a seguir", remarca. De hecho, asegura que cada vez más las promotoras apuestan por el built to rent , es decir, construir para alquilar, porque muchas de las personas que van a acceder a su primera vivienda aunque quieren comprar no se lo pueden permitir y acaban alquilando.
Una de las particularidades del mercado inmobiliario valenciano es la rentabilidad del alquiler. Y es que mientras en Madrid y Barcelona es más baja en el centro de la ciudad porque hay menor riesgo para los inversores, en València es lo contrario. "En el centro de la ciudad la rentabilidad bruta del alquiler es menor porque lógicamente hay un menor riesgo y a menor riesgo, menos rentabilidad. Pero en València es del 4,6%, superior al resto de la ciudad porque aquí está tocando muy de lleno el alquiler vacacional por cuestiones de costa y playa. Además, se están rehabilitando casas para alquiler turístico y eso hace que sea mayor", explica Valero.
Estas estadísticas de la tasadora son posibles gracias a los más de 10 millones de datos que recogen diariamente que les permiten realizar sus análisis sobre la situación del mercado. Con vocación de "democratizar" el acceso a indicadores e informaciones sobre el mercado inmobiliario, Tinsa Digital acaba de lanzar 'Radar', una herramienta de big data inmobiliario que permite al usuario desde monitorizar carteras de inmuebles a tener información sobre el valor de mercado. Además, ofrece diferentes indicadores sobre el precio de alquiler estimado, la rentabilidad bruta esperada o la evolución de precios en la zona desde 2001 y las perspectivas a futuro.
Este instrumento nació con el objetivo de ofrecer estos datos a usuarios y profesionales del sector como pequeñas inmobiliarias que, de otra manera, no hubieran podido acceder. "Nosotros tenemos la ventaja de que con Tinsa tenemos acceso a clientes muy grandes y lo que nos permite esto es llegar a los que son más pequeños. Nunca va a ser rentable este tipo de aplicación si no haces un modelo online de contratación así que se nos ocurrió hacerlo tipo Netflix por suscripciones, es decir, que te das de alta, tienes un mes gratis, puedes darte de baja cuando quieras y en función de los activos que quieras gestionar pagas más o menos", detalla. Tan solo con el registro en la herramienta, se ofrece de manera gratuita una valoración de un inmueble a modo de prueba.
Una vez dentro de la plataforma, el usuario elige el plan que mejor le convenga: desde 10 activos hasta 500 y tiene un mes para probar sus servicios sin ningún coste. Los datos sobre los inmuebles son totalmente anónimos y únicamente señalan la zona donde se encuentran. "No ponemos ubicaciones exactas de los inmuebles, sino zonas. Se ven puntos muy grandes y no se puede hacer zoom para evitar problemas con identificación de los activos", apostilla.
Para la recopilación de la información, compran esos datos a Tinsa porque desde el servicio digital no hacen valoraciones. "Desde Tinsa Digital no tenemos acceso a la base de datos por seguridad y por eso tenemos que comprar esos datos. ¿Cuál es el acuerdo? Que solo una empresa del grupo va a poder comprar los datos y acceder a ellos". De esta forma, el usuario estará más informado a la hora de negociar un precio de venta. En ningún caso, la valoración que ofrece la herramienta Radar sustituye la tasación. "Tinsa hace tasaciones hipotecarias que están reguladas por el Banco de España lo que significa que al final sí o sí tiene que haber un tasador que vaya a una vivienda, la inspeccione y analice el mercado para emitir su informe. En cambio, esto es una valoración automática. No sustituye al tasador. Lo que hacemos es que la gente esté más informada", puntualiza.
La cantidad de información que disponen se remonta a 2001 lo que les permite analizar y radiografiar el comportamiento del mercado inmobiliario por zonas y establecer la evolución histórica del precio ofreciendo, asimismo, previsiones sobre la tendencia. En agosto llegará la primera actualización y los clientes que están dados de alta podrán ver en el servicio qué ha pasado de junio a julio y la variación. Aunque, admite que no fluctúa tanto el mercado de un mes a otro, sí puede haber diferencias en ciertas zonas. Por el momento, la aplicación ya cuenta con más de 500 usuarios y la previsión es alcanzar los 50.000 el primer año.
