Foto: EDUARDO MANZANA VALÈNCIA. Mucho se está hablando estos días de la Vivienda y muy poco se ha hecho en los últimos años, aun con reiterados avisos desde diferentes foros, entre ellos nuestra Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València.
Sorprende esta oleada de propuestas en campaña electoral, pero sorprende más la falta de un criterio unificado de la acción. Incluso nos encontramos con ideas contradictorias entre sí, como condicionar la viabilidad a futuro de las promociones de más de 5 viviendas que levanten propietarios con destino a alquilar -no vinculando la actualización de rentas con la inflación y complicando la recuperación del inmueble ante al “inquiokupación” (palabreja para diferenciar la ocupación de una vivienda de manera violenta a la que sucede tras el impago del alquiler)- para después proponer un acuerdo con los promotores privados para desarrollar vivienda protegida en alquiler.
Más allá de desconfiar de cualquier medida propuesta en período electoral, el problema radica en el desenfoque general del problema. Incluso la medida de ayudar con avales del ICO para completar la parte no financiada por la banca de la compra de la vivienda no puede ser una acción aislada. La cuestión es qué viviendas van a poder comprar los beneficiarios de esos avales a los precios actuales. Pues el problema, como decimos desde hace años, es la ausencia de oferta, la inexistencia generalizada de viviendas disponibles, y lo último que se debería hacer es incentivar más la Demanda.
Y es que enfocar a la Demanda, a quienes quieren comprar, es necesario, pero siempre después de haber conseguido aumentar la oferta; lo contrario, lo que se está planteando ahora, va a provocar el crecimiento de esa potencial Demanda, con más ciudadanos en disposición de comprar las pocas viviendas disponibles, con lo que seguirá la espiral ascendente de los precios.
La emergencia habitacional que nos sacude debe hacernos reflexionar el sinsentido de políticas cortoplacistas y diferentes según el territorio. Urge un pacto de estado para la vivienda con un enfoque serio, basado en datos y análisis objetivos, que permita diseñar cómo debería ser el parque de viviendas en España a medio plazo.
Se cuenta con ingente información y experiencias de más de un siglo, pero deberíamos desmontar algunos mitos, como que España es una excepción en Europa por tener más viviendas en propiedad y menos en alquiler. Es falso. Según Eurostat (2022), el 70,1% de los ciudadanos europeos viven en una vivienda en Propiedad (una abrumadora mayoría), y en España es el 75,1% (Fotocasa, 2023).
Es necesario un parque de vivienda social, en innegable. Pero no debe constituir la esencia del sistema. El informe del Parlamento Europeo UE-W14 aseveraba que “El aumento de la pobreza y de los alquileres han hecho mayor la dependencia de los subsidios vinculados con los medios de subsistencia, lo que puede crear trampas de pobreza (desincentivos del trabajo) y podría incluso alentar la ineficiencia del uso del parque de viviendas”. El alquiler, como muestra que 7 de cada 10 europeos vivan en propiedad, no es la principal aspiración cuando se crea un hogar. La mayoría de quienes optan por el alquiler lo hacen porque no pueden comprar una casa.
De ahí que sea tan relevante la situación extrema en la ciudad de Valencia, donde la oferta de viviendas de obra nueva se ha reducido a la mitad y el precio ha aumentado un 50% en tres años; y esto no ha terminado, pues no se inician nuevas promociones al ritmo necesario para compensar la ingente Demanda.
Otra cuestión relevante es que la necesidad de vivienda nueva va más allá de la vivienda protegida. Como decimos, es urgente y necesario activar cuanto antes políticas que hagan posible la construcción de vivienda protegida para venta y alquiler, ambas cosas. Pero recordemos que por su propia esencia, no todas las rentas podrán entrar en los programas que permitan el acceso a las viviendas protegidas. Se ha dado el primer paso, con muchísimo e incomprensible retraso, casi con la campana sonando, con el decreto que regula las condiciones para la construcción de vivienda protegida que se ha aprobado estos días por la Generalitat.
Ahora toca ponerlo en marcha, con cambios de obra y derechos de superficie sobre suelos públicos que permitan a los promotores privados ayudar a las Administraciones en la tarea de crear un parque de viviendas protegidas relevante a corto plazo.
Sin la iniciativa privada será imposible, pues supondría un endeudamiento y descapitalización de las arcas públicas inasumible. Así, tal como se está haciendo en otras Comunidades Autónomas, como Navarra, País Vasco o Andalucía, la contribución de empresas privadas es esencial para la creación de un tejido de vivienda protegida en alquiler y propiedad.
Igualmente, no se puede descuidar el suelo disponible para vivienda libre, pues este ha sido un factor determinante en la escalada de precios en Valencia. Cabe repensar nuestras ciudades y sus áreas metropolitanas, sin caer en apriorismos ni sesgos ideológicos. El crecimiento de las ciudades debe ser canalizado y orientado por las Administraciones, pero nunca limitado o negado, pues ocurre como con el agua, que si no encuentra su cauce se embalsa hasta rebosar produciendo daños irreparables. Hoy en día, la Demanda de vivienda de obra nueva es ese agua embalsada, y está tensionando todas las costuras de la ciudad.
Y, por si esta presión no fuera suficiente, estamos ante un período electoral que demorará las posibles soluciones que exigen, lo diremos por enésima vez, aumentar el parque de viviendas real para que, al aumentar la oferta, se comience a reequilibrar el sector inmobiliario de la ciudad y con ello, bajar los inasumibles precios que ha provocado la negación del problema durante demasiados años.
Hace mucho tiempo que desde la UPV venimos advirtiendo que nos encaminábamos a una emergencia habitacional. Aquí la tenemos. De cómo salgamos de ella dependerá mucho más que el sector inmobiliario de la ciudad de Valencia, pues lo siguiente a la imposibilidad de una solución habitacional para la población más vulnerable son los asentamientos informales, con todo lo que ello implica. Aun estamos a tiempo de que esto no ocurra, pero únicamente si no se siguen ignorando las advertencias que nos anticipan estos escenarios.
Fernando Cos-Gayón López, Director Cátedra Observatorio de la Vivienda.Universitat Politècnica de València
