VALÈNCIA. El segmento residencial está en una profunda transformación, motivada por los nuevos de hábitos y estilos de vida de la sociedad. Unos cambios que han propiciado el surgimiento de nuevas soluciones habitacionales como el coliving o el senior living y un impulso del alquiler. Un tirón que, en este último caso, también se debe a la dificultad de muchas familias y colectivos, como los jóvenes, de poder acceder a la compra de una vivienda, desviando parte de la demanda al arrendamiento. Y la oferta se residente. Por ello, las nuevas alternativas residenciales son una fórmula para ampliar producto. Pero no siempre es sencillo encontrar oportunidades.
Y es que, como lleva años advirtiendo el sector promotor valenciano, la ciudad se está quedando sin suelo finalista para desarrollar nuevas promociones. Una escasez de solares que complica atender a una demanda que no se ha frenado y, a su vez, lograr una bajada de precios. Por ello, se urge a la Administración a colaborar en la promoción de vivienda nueva. No solo el problema se agudiza, sino que, además, las exigencias de los clientes cada vez son mayores y los tiempos de promoción entre la adquisición del suelo y la construcción de vivienda son de 2-3 años. Ante estos plazos, la industrialización en el proceso constructivo, que acorta tiempos, se erige como una alternativa a la construcción tradicional que gana adeptos y peso dentro del sector.
Estas fueron algunas de las tendencias en el segmento residencial que se pusieron encima de la mesa durante una jornada inmobiliaria organizada por Valencia Plaza y Olivares Consultores, en las que se analizó la situación del mercado inmobiliario en la Comunitat Valenciana. Un evento que contó con una nutrida participación del sector y que inauguró el concejal responsable del área de Urbanismo del Ayuntamiento de València, Juan Giner, quien recogió el guante de la petición de los empresarios al reiterar su compromiso con la colaboración público-privada.
En este sentido, el edil admitió la actual situación en València de falta de suelo finalistas, lo que "impide dar una respuesta real a la demanda existente", reconoció. En este sentido, lamentó que en los últimos años no se han impulsado nuevos desarrollos y "la locomotora de la Administración ha estado al ralentí, agravando la situación y permitiendo la proliferación de apartamentos turísticos que han recortado un 20% el parque de viviendas", apuntó. En su análisis, Giner también puso el acento en la subida de los costes de la construcción y su afección al precio final de los inmuebles, así como al maremagnum normativo de la pasada legislatura con decretos como el del tanteo y retracto o el de viviendas vacías que, a su juicio, "no han conseguido el efecto deseado", que era ampliar el parque público.
Por ello, destacó que desde la nueva corporación municipal se está actuando "día a día con determinación, pero con una visión a medio y largo plazo". En este sentido, destacó algunas de las acciones que se están llevando a cabo como el impulso "decidido" de los dos grandes desarrollos pendientes como son el PAI de Benimaclet y el del Grau, que permitirán la construcción de unas 4.000 nuevas viviendas en la ciudad. "Queremos que en dos años estén aprobados", avanzó.
También se va a impulsar la reclasifición de nuevo suelo en el 'cap i casal' y se van a sacar parcelas para, a través de la colaboración público-privada, dar uso a los miles de metros cuadrados de titularidad pública que están bloqueados. Para ello, como avanzó este diario, se pondrá en marcha un concurso de suelo, cuyos primeros ocho solares ya están seleccionados y se lanzarán próximamente con fórmulas como la cesión de derechos de superficie o permutas por obras.
"Tenemos más de 100.000 metros cuadrados de techo que queremos convertir en 1.000 hogares para alquiler asequible. Y queremos hacerlo con colaboración público-privada. Todas nuestras acciones van encaminadas a sacar nuevos desarrollos para que se pueda actuar sobre suelos existentes y se incentive al sector residencial", subrayó Juan Giner.
Tras el edil, se celebró la primera mesa redonda sobre las nuevas tendencias habitacionales en la que participaron Juanjo Álvarez, responsable de alquileres en OC Habitat; Málek Murad, vicepresidente del Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia (CTAV); y Vicente de Juan Ridaura, director de desarrollo de negocio de grupo Valgime en Moontels. En ella se desgranaron los nuevos productos que están surgiendo con fuerza en el segmento residencial.
Al respecto, Vicente de Juan Ridaura, director de desarrollo de negocio de grupo Valgime en Moontels, operador de Living, explicó que en los últimos años València se ha convertido en un mercado muy atractivo para la generación de nuevos modelos residenciales. "Hemos detectado que mucho internacional viene a la ciudad. En muchos casos es porque buscan alojamiento de forma temporal por cuestiones laborales y, por eso, desde Moontel estamos enfocados en inmuebles para coliving o flex living", apuntó.
Se trata, según señaló, de fórmulas para dar una respuesta habitacional a personas que van a residir unos meses en la ciudad y quieren una parte privada, pero compartir espacios comunes con otros usuarios para vivir en comunidad. En su caso, la compañía compra inmuebles a través del family office de Valgime, pero también explota activos de terceros. Para una gestión más efectiva han creado una pasarela de pagos que facilita esa gestión.
"La ley de vivienda ha afectado al mercado porque muchos inversores han dejado de comprar para alquilar a largo plazo. A nosotros nos afecta, pero hemos encontrado en este modelo una fórmula que atrae a un público internacional", expuso Vicente de Juan Ridaura.
Precisamente el alquiler es hoy en día una de las opciones más demandas en el mercado, pero cada vez más 'elitista', ya que su acceso se ha convertido casi en una 'misión imposible' por la subida de las rentas. Así, Juanjo Álvarez, responsable de alquileres en OC Habitat, apuntó que el gran problema es el desequilibrio existente entre oferta y demanda. "La demanda aumenta día a día porque están llegando muchos clientes extranjeros, que pueden teletrabajar porque sus empresas no les obligan a estar en la sede social. Llegan con mayores sueldos y eso provoca que la gente joven de València no pueda acceder a las viviendas. Y, mientras tanto, la oferta desciende una barbaridad", lamentó.
En este sentido, aportó una serie de cifras para reflejar esta realidad. "Entre 2021 y 2022, el descenso de producto ha sido del 28% y solo de diciembre de 2022 a este 2023 ha bajado otro 20%. Por tanto hemos perdido casi un 45% de unidades en dos años y ello mientras la demanda sigue al alza", advirtió. Y, mientras tanto, la tendencia de los precios es de subida. Solo este año se ha registrado un incremento del 21%, según los datos de OC Habitat, por lo que "solo pueden acceder extranjeros y rentas altas", subrayó Álvarez.
A su juicio, esta merma de las unidades disponibles también es consecuencia de la inseguridad jurídica que sienten muchos propietarios ante la laxitud de la Ley de Vivienda en cuanto a la okupación, por lo que se han retirado inmuebles del mercado. "En OC Habitat hemos diseñado una pequeña solución que es dar una garantía de cobertura de suministro, rentas y actos jurídicos a los arrendadores en caso de que el inquilino deje de pagar. Con esto, hemos encontrado un filo para que los clientes sigan poniendo casas en alquiler", manifestó.
También está el problema del alquiler turístico. Sobre esta cuestión, Málek Murad, vicepresidente del Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia (CTAV), apuntó que desde 2016 este tipo de alojamientos ha crecido un 700%, ya que ese año hubo unos 26 proyectos nuevos en la ciudad y solo este año son 152. "La tendencia va en auge y solo se frenará u ordenará con nueva normativa", sostuvo.
Por ello, defendió que el modelo de ciudad y de vivienda hay que "repensarlo" junto a la Administración para que los ciudadanos puedan asumir su derecho a la vivienda en un momento en el que los jóvenes, por sus inquietudes, tiran más al alquiler. También incidió en la necesidad de actualizar y revisar el Plan General de Ordenación Urbana de Valencia (PGOU) para adecuarlo a estas nuevas soluciones habitacionales que están surgiendo y que no contemplan, lo que obstaculiza su desarrollo. "A veces cuesta diferenciar una residencia de un hotel a nivel de usos y desarrollo urbanístico", afirmó. "Se requiere de una revisión de usos y planificación con una agilización de las licencias para que haya más movimiento por parte del sector y recuperar una parte de la inversión", enfatizó.
Otro tema que se puso encima de la mesa fue la reconversión de bajos comerciales en vivienda, la mayoría turística, un hecho que poco a poco va cogiendo pulso en muchas ciudades. Para Murad, aunque el PGOU fija unos usos determinados para vivienda, terciario y comercial, la desaparición del comercio de muchos barrios por el tirón del ecommerce está propiciando esta tendencia. Y más, dado que existen muchos expedientes pendientes para la promoción de nuevos hoteles, por lo que cuando salgan adelante consideró que esa oferta se "equilibrará".
Por otro lado, la falta de suelo en la capital del Turia fue otro tema que salió durante el debate. Una situación que ha provocado que el área metropolitana se haya erigido como un polo de atracción para muchas compañías. Y la zona de Sagunt, por el efecto tractor de Parc Sagunt y la gigafactoría de Volkswagen, ha tomado relevancia. Pero no es el único, Moontels también ha explorado Alboraia para un público universitario por su cercanía con los campus de la UPV y la UV.
Tras este debate, se abordó el futuro de la construcción. En esta mesa participaron José Manuel Martínez, director del Área Residencial en Olivares Consultores; Antonio Sanz, CEO de Valseco; y Roberto Chamorro, delegado de Aedas Homes en Valencia y Baleares. Todos ellos destacaron la fuerza de la demanda y el buen ritmo de ventas, pese a la coyuntura actual y la falta de suelo que impide sacar obra nueva al mercado, al tiempo que pusieron el acento en las nuevas exigencias de los clientes.
En este sentido, José Manuel Martínez, director del Área Residencial en Olivares Consultores, afirmó que la demanda es "muy sostenible", con un claro repunte del comprador extranjero. "Viene mucho internacional a vivir a la ciudad y, aunque en un inicio alquilan, después prefieren comprar. El problema del acceso a la vivienda es que se necesita ese 30% de entrada inicial y colectivos como los jóvenes no pueden hacerle frente", señaló.
No obstante, Martínez puso de relieve que el principal problema para promotores y constructores es la falta de suelo, un problema que está "estrangulando la oferta con subidas de precios irracionales". "Pese al contexto actual, el ritmo de ventas ha entrado etapa normalización tras un crecimiento muy alto. Hemos vendido un 7% más, pese a la subida de precios que se sitúa en un ticket medio de 444.000 euros, un 12% más", apostilló Roberto Chamorro, delegado de Aedas Homes en Valencia y Baleares.
La calidad , el diseño y la excelencia son algunas de las cuestiones que más exige el nuevo cliente. "Los extranjeros quieren viviendas premium. Buscan diseño, eficiencia energética y calidad. Por eso, hay que buscar especialización de cara al cliente que quiere un nivel de producto por encima de la media", sostuvo Antonio Sanz, CEO de Valseco. Así, la incorporación de nuevas tecnologías, el uso de domótica y la personalización de los inmuebles son también algunas de las preferencias que Valseco ha detectado que eligen los potenciales compradores. Aunque eso sí, siempre dentro de un segmento más de lujo.
En cambio, Chamorro comentó que desde la promotora se adaptan a cualquier tipo de cliente y tienen producto para cualquier tipo de ticket. En cualquier caso, admitió que lo que más salida está teniendo es la vivienda más cara, ya que este es el perfil de comprador que más se está moviendo en el mercado. "A priori, aunque el escenario de tipos podría hacer pensar que el mercado ha caído, la realidad es que las ventas son las que tocan y la escasez de oferta es por la falta de suelo", subrayó. Tanto es así que remarcó que Aedas ha tenido menos del 1% de cancelaciones de compraventas por la coyuntura actual.
A nivel de desafíos, todos coincidieron en señalar que es necesario agilizar la burocracia administrativa para que los plazos de desarrollo de un proyecto inmobiliario sean "razonables". Y eso pasa por acortar los plazos para la concesión de licencias. "Tenemos proyectos en València donde la tramitación lleva ya 36 meses de espera con lo que ello supone, mientras que en el área metropolitana la media es de 17 meses. Eso es un drama que se traslada al precio de la vivienda", subrayó Chamorro.
Ante este problema, la industrialización es una alternativa. Se trata de una fórmula por la que se estandariza el proceso y se construye la vivienda por módulos en naves para luego 'montarla' en su ubicación final. Aedas es una de las promotoras que más uso está haciendo de esta técnica. Empezaron en 2018 y llevan ya 80 promociones desarrolladas bajo este modelo y, a partir de 2023, el 25% de sus nuevos proyectos serán industrializados.
También, se destacó que con la industrialización se generan menos residuos que con la construcción tradicional y el nivel de calidades y excelencia es mayor con altos grados de certificación. De hecho, la mayor parte de esa demanda extranjera solicita calificaciones como el certificado BREEAM. También, el cliente de un perfil medio y alto. En cambio, Martínez, apostilló que para segmentos con menor nivel adquisitivo el precio es un elemento fundamental y una vivienda con ese sello, pero que cueste 10.000 euros más no se vende y puede hacer que se pierda una venta. "Todo el mundo es conscientes de esos sellos y los ahorros futuros, pero cuando habla el bolsillo lo que manda es el precio y en València eso es algo fundamental. Se mira mucho el euro", comentó.
Los contratos colaborativos son otra tendencia en la construcción. Consiste en un proceso colaborativo en el cual promotor, constructor y proyectista trabajan conjuntamente para minimizar riesgos. Pero también para un mayor control de costes y plazos. "Trabajar desde el principio permite cerrar un presupuesto y acotar costes adicionales", remarcó Sanz. "Se genera una relación de confianza tremendamente potente porque se reduce la incertidumbre para las partes y se pueden incorporar soluciones que no estaban previstas inicialmente", valoró el delegado de Aedas en la Comunitat.
Con todo, los expertos del sector quisieron dejar claro que el mercado inmobiliario goza de salud, los fundamentos están claros y las ventas mantienen buen ritmo, pese al contexto económico actual. Eso sí, como en la mayoría de sectores, existen cambios y tendencias que se abren paso y a las que se les va dando una respuesta para adecuar la oferta a la demanda actual.
