El Consell Jurídic Consultiu también advierte de que no se puede imponer a los propietarios que sus viviendas estén ocupadas, tal y como contempla el texto estrella del ejecutivo valenciano
VALENCIA. La Ley para la Función Social de la Vivienda, una de las medidas estrella del Gobierno valenciano y cuyo proyecto ya ha sido aprobado en Les Corts, podría tener serios problemas legales en el futuro -a tenor del duro informe publicado este lunes al respecto por parte del Consell Jurídic Consultiu (CJC)-. El organismo cuestiona la legalidad de un buen número de artículos del texto y advierte de forma explícita de la "dudosa constitucionalidad" de algunos de ellos.
Así, entre las observaciones "de carácter esencial" que realiza el consejo -aquellas que considera que "se deben atender" antes de aprobar la ley- insta a realizar cambios sustanciales que modificarían sensiblemente el espíritu de la norma, ideada para obligar a la banca y a otros grandes propietarios de viviendas vacías a poner los inmuebles a la disposición de los ciudadanos.
Precisamente el verbo "obligar" suscita una de las observaciones 'esenciales' del CJC, que advierte de que no se puede forzar al banco a ofrecer un contrato de alquiler con opción de compra a la persona desahuciada tras ejecutarle la hipoteca, aún cuando el impago se haya producido por "circunstancias de emergencia social".
En concreto, el anteproyecto, en el artículo 12 del título II, contempla lo siguiente: "La iniciación del procedimiento judicial o extrajudicial para la ejecución de las garantías hipotecarias por incumplimiento del propietario/comprador -siempre que éste se encuentre en las circunstancias de emergencia social que se declaren como de interés social y el inmueble sea su vivienda habitual y única en la localidad donde se ubique-, implicará la creación de una nueva obligación entre la entidad financiera, la filial inmobiliaria o entidad de gestión de activos que resulte adjudicataria del remate y el propietario/comprador y deudor, quedando constituido el derecho de este último a poder contratar un arrendamiento con opción de compra que evite el lanzamiento del mismo de la vivienda".
Al respecto, el Consell Jurídic asevera que "la norma autonómica no puede imponer 'una nueva obligación entre la entidad financiera, la filial inmobiliaria o la entidad de gestión de activos la filial inmobiliaria o entidad de gestión de activos que resulte adjudicataria del remate y el propietario-comprador y deudor', pues dicha medida incide en la regulación de los contratos de arrendamiento, competencia del Estado".
El organismo propone eliminar dicha obligación y que el contrato de alquiler con opción de compra sea de carácter voluntario para la banca. "Debe suprimirse la expresión 'nueva obligación' impuesta al adjudicatario del remate, debiendo clarificarse en la norma proyectada que se trata, realmente, de la posibilidad de proponer a la entidad adjudicataria de la vivienda la suscripción de un contrato de arrendamiento con el deudor, con los efectos obligacionales en el previsto, afin de evitar su lanzamiento; contrato en el que la Generalitat asume el pago de la renta (en los tres primeros años) -según lo dispuesto-", plantea el CJC.
El CJC considera que, "si bien la norma proyectada no contiene un precepto en el que expresamente establezca -como contenido esencial del derecho de propiedad- el deber de destinar de forma efectiva la vivienda al uso habitacional, lo cierto es que se delimita indirectamente –dicho contenido- al obligar a la efectiva habitación en el plazo de seis meses desde la notificación de la resolución de vivienda deshabitada". "Subyace el deber de destinar la vivienda al uso habitacional al tipificar como infracciones graves y muy graves por incumplimiento de la función social", agrega.
"En línea con la doctrina expuesta, este órgano consultivo estima de dudosa constitucionalidad el artículo 14.3 y el artículo 33 -apartados 2, letras d) y e) y apartado 3, letra b)- en la medida que impongan, si bien indirectamente, el deber de ocupación efectiva como parte del contenido esencial del derecho de propiedad a la vivienda, pues resulta dudoso admitir que la Generalitat pueda delimitar el alcance de un derecho de naturaleza civil, invocando para ello una competencia meramente sectorial", concluye al respecto el ente consultivo en otra de sus observaciones de "carácter esencial".
El CJC apuntala su postura con la jurisprudencia existente al respecto, en concreto con la sentencia 93/2015 del Tribunal Constitucional contra la ley de vivienda andaluza 1/2010, "que imponía al propietario de una vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico”.
El Gobierno autonómico es consciente desde el principio de la doctrina del Tribunal Constitucional. De hecho, preguntados al respecto el día de la presentación de la ley, tanto el presidente de la Generalitat, Ximo Puig, como la consellera de Vivienda, Maria José Salvador, hicieron hincapié en una herramienta pensada para esquivar la inconstitucionalidad en la que incurrió la normativa andaluza: no aplicar los mecanismos sancionadores previstos en el texto legal hasta que quedara sin efecto la vigente Ley de Segunda Oportunidad (mayo de 2017) -texto de carácter estatal-.
No obstante, tal cautela podría ser insuficiente -según el CJC- que considera que también debería tenerse en cuenta "la existencia del fondo social de viviendas" al que se refiere la norma del Estado y que tiene por objetivo "facilitar el acceso a determinadas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban".
"Ello a fin de evitar que la medida autonómica tenga eficacia incisiva en las medidas adoptadas por el Estado en el ejercicio del título competencial previsto en el artículo 149.1.13 de la Constitución, evitando,de este modo, un eventual recurso de inconstitucionalidad por parte del Estado", advierte el Consell Jurídic en otra observación de "carácter esencial".
Según recoge el informe, las dudas del organismo ante la iniciativa legal del Gobierno valenciano no son las únicas. También presentaron alegaciones contra el anteproyecto de ley entidades como la patronal valenciana Cierval, el Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, l’Intitut Valencià de la Joventut, la Conferedació d’Associacions de Veïns i Consumidors, Roca Grupo Inmobiliario, Asociación Hipotecaria Española, l’Institut Valencià de l’Edificació, el Decanato Autonómico de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles y el sindicato UGT-PV.
En definitiva, este baluarte normativo del Gobierno valenciano podría encontrarse con serios escollos legales -según el Consell Jurídic Consultiu- que señala como indispensables importantes modificaciones que desvirtuarían notablemente su propósito inicial. Tantas son las pegas que el organismo hasta propone un título diferente para la 'Ley para la Función Social de la Vivienda': "Se sugiere que se sustituya por el siguiente: Ley reguladora de la función social de la vivienda”, plantea el informe.