El secretario autonómico de Vivienda, Alejandro Aguilar, junto al conseller del ramo, Héctor Illueca. Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La Consellería de Vivienda sigue poniendo coto a la acción de los grandes tenedores de inmuebles en la Comunitat Valenciana. Si hace unos meses daba luz verde a un decreto que les obligaba a comunicar aquellos inmuebles que tuvieran vacíos para poder darles salida en el mercado, ahora ultima una ley para regular, por un lado, su actividad y, por otro, evitar situaciones de abuso y acoso inmobiliario contra inquilinos, especialmente, aquellos que son más vulnerables.
Una nueva norma, cuya legislación fue uno de los objetivos que se marcó este departamento en el último Seminari de Govern, y que incluye una especie de expropiación temporal del uso de viviendas vacías de grandes propietario bajo la fórmula de la "cesión temporal obligatoria". En cambio, sí que recurrirá a la expropiación forzosa de inmuebles de protección oficial en manos de propietarios de más de diez activos, pero nunca de vivienda libre. Además, el texto también aborda otro aspecto novedosos como es la lucha contra el 'acoso inmobiliario', que define, regula y sanciona con hasta 950.000 euros las prácticas más graves contra los inquilinos.
Según Vivienda, y tal y como consta en la exposición de motivos de la futura ley, en la Comunitat Valenciana existen más de 36.000 grandes tenedores de vivienda, "la mayoría personas jurídicas que operan según las lógicas del libre mercado y con el objetivo de aumentar sus beneficios". "Todo esto puede comportar prácticas especulativas que atenten contra los derechos que amparan a las personas que ocupan una vivienda", señalan. Este escenario está provocando "un aumento desmesurado de los precios del alquiler, dificultando el acceso a una vivienda, y de los procedimientos judiciales de desahucia, siendo los colectivos vulnerables los más afectados".
Por ello, la nueva normativa pretende controlar la actividad de los grandes tenedores y establecer medidas que "contrarresten sus prácticas contrarias a la función social de la vivienda", para lo que también se crea un registro en el que poder hacer un seguimiento de sus movimientos. Asimismo, el texto protege el derecho a una vivienda digna mediante la tipificación de las conductas que se considera que crean "un obstáculo para su ejercicio".
Como punto de partida, la nueva ley de Regulación de la Actividad de los Grandes Tenedores de Vivienda y del Acoso Inmobiliario modifica la definición que hasta ahora había de lo que es un gran propietario y que en el decreto de vivienda deshabitada se circunscribía a aquel con diez o más viviendas vacías. Sin embargo, ahora se recoge que serán considerados como tal "aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que dispongan de más de diez viviendas en propiedad, alquiler usufructo u otras modalidades de disfrute". Un cambio que va en consonancia con la definición que propone el Gobierno en la futura Ley de la Vivienda, que se tramita en el Congreso.
Una de las grandes novedades es la "cesión obligatoria temporal" del usufructo de viviendas en desuso que pertenezcan a grandes tenedores. Se trata de una forma de expropiación durante un periodo de tiempo determinado del uso de inmuebles que lleven más de un año inscritos en el recién creado registro de vivienda deshabitada y situadas en una localidad en donde se haya constado una necesidad habitacional. En ningún caso el dueño perderá la propiedad, solo que no podrá disfrutar de la misma.
El plazo mínimo será de cinco años, si el propietario es una persona jurídica, y de 7 años si fuera una entidad jurídica. Esta duración podrá excederse previa tramitación de un nuevo procedimiento de expropiación temporal, si, transcurrido el plazo, sigue habiendo una necesidad habitacional que no puede ser cubierta por la Administración.
Para ello, el departamento que dirige Héctor Illueca declarará el inmueble de interés social e iniciará el procedimiento de acuerdo con el artículo 52 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa. Eso sí, se garantizará una compensación a los grandes tenedores, que se calculará "a razón del 2% del valor del bien en pleno dominio de cada anualidad de expropiación por parte de la Generalitat Valenciana", según expone el texto. Los arrendatarios de uno de estos inmuebles serán aquellos que estén inscrito en el registro de demandantes de vivienda.
Por otro lado, la Generalitat podrá expropiar forzosa de una vivienda si considera que se incumple la obligación de rehabilitación de la misma, en virtud del texto refundido de la Ley de ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup).
Igualmente, se hará en el caso de vivienda de protección pública (VPO) "siempre que las medidas adoptadas por las diferentes administraciones públicas no sean suficientes para atender la necesidad de vivienda" en una zona concreta. Así, se procederá a la declaración de utilidad pública de la VPO, o de los anexos vinculados, las zonas comunes, los locales y las edificaciones complementarias de las que dispongan los grandes tenedores.
Por otro lado, los grandes tenedores deberán comunicar a la Conselleria su intención de interponer demanda judicial contra los inquilinos y, en su caso, tendrán la obligación de ofrecer un alquiler social en caso de que exista una vulnerabilidad de los ocupantes. En cualquier caso, Vivienda podrá reservarse la facultad de ejercer los derechos de tanteo y retracto.
La otra pata de la nueva ley de la Conselleria pretende evitar situaciones de "acoso inmobiliario" entendido como "toda actuación u omisión con abuso de derecho que tiene el objetivo de perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil o humillante, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda". Así, el texto refleja que "las conductas de acoso inmobiliario pueden venir determinadas, entre otras razones, por el ánimo de lucro y el objetivo de lograr el abandono de la vivienda con fines especuladores".
Pero, ¿qué supuestos serán castigados? Se considerará acoso la negativa injustificada de los propietarios o arrendadores a cobrar la renta arrendaticia, el incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le corresponden, la cesación o manipulación de precios en la prestación de servicios de primera necesidad al arrendatario, la provocada pérdida de habitabilidad de la vivienda por la falta de reparaciones básicas y la perturbación en el legítimo uso de la vivienda sirviéndose de terceras personas físicas o jurídicas.
Estas conductas serán tipificables y sancionables en función de su gravedad. En este sentido, serán graves y penalizadas con una multa de entre 10.000 y 350.000 euros, imposibilitar la realización del pago del alquiler, omitir reparaciones necesarias en el inmueble, impago de los gastos de comunidad, obstruir la labor inspectora por medio de acciones u omisiones, u ofrecer viviendas en régimen de alquiler por encima de su capacidad de habitabilidad, entre otras.
En el caso de las muy graves, sancionadas con penas de 350.001 euros y hasta 950.000 euros, se ha fijado hechos como establecer condiciones de pago o garantías "insólitas o poco habituales" que imposibiliten el acceso a una vivienda de colectivos vulnerables, ejercer cualquier forma de presión sobre las personas arrendatarias, familiares o denunciantes para perjudicar la labor inspectora; impedir la inspección con amenazas resistencia o violencia; o interponer una demanda de desahucio por impago pese a que el arrendador si ha cumplido con sus obligaciones de pago en tiempo y forma.
Los ingresos de las sanciones tendrán, según la norma, un carácter finalista y serán destinados a actuaciones que promuevan la función social de la vivienda. Además, se podrá imponer medidas complementarias como, por ejemplo, en el caso de privar de uso de una vivienda a personas vulnerables la obligación de reponer su uso. También a los autores de infracciones se les podrá inhabilitar para la construcción de viviendas protegidas y para realizar actuaciones de edificación o rehabilitación con ayudas públicas. La inhabilitación tendrá un plazo máximo de deis a diez años, en función de la gravedad, y afectará a todo el ámbito de la Comunitat.
