Edificios de la Avenida Aragón junto al estadio de Mestalla. Foto: VPVALÈNCIA. El riesgo está pesando más que el atractivo de la operación inmobiliaria de Mestalla, al menos entre los aspirantes valencianos cuyo interés ha trascendido hasta la fecha. Un total de tres equipos que contaban con la participación un socio local para la compra de los terrenos han rehusado a formalizar su oferta a título individual, según confirman a Valencia Plaza fuentes conocedoras del proceso.
El caso más llamativo es el de Atitlan. El grupo inversor de Roberto Centeno y Aritza Rodero era uno de los que más expectativas había generado tras su exitosa operación de 2017 para la adquisición de 100.000 metros cuadrados en el PAI del Grao, en aquella ocasión con el respaldo financiero del fondo británico Hayfin Capital y en compañía de la familia Martinavarro y el empresario Francisco Martínez.
Pero esta vez, según ha podido confirmar este diario, la firma no liderará la ofensiva de ninguno de los equipos, si bien no se descarta que pudiera adherirse a alguno de los que sí materializaron la presentación de una oferta no vinculante por los terrenos -el último hito que superó el proceso-.
En la misma línea, tampoco jugará un rol protagonista la constructora Bertolín, otra de las empresas valencianas que se encontraban entre el abanico de invitados iniciales del Valencia CF. El equipo de la enseña, tras analizar en profundidad la documentación, decidió finalmente dar un paso atrás, tal y como también hizo la promotora valenciana Grupo Ática.
Y no solo firmas valencianas han optado por la opción prudente. También han hecho lo mismo las promotoras nacionales Neinor y Aedas, una tercera también presente en la Comunitat y dos importantes fondos de inversión -de capital británico y americano, respectivamente-.
Como viene informando este periódico, son varios los factores que complican la operación. En primer lugar, su elevado coste. El club no ha puesto precio a sus terrenos, pero del análisis que realiza la consultora Deloitte (responsable del proceso de venta y el traslado del club al nuevo estadio) se desprende una valoración de los activos de alrededor de 120 millones de euros.
Y todo -y este es el segundo escollo- por unos terrenos que el nuevo dueño no va a poder disfrutar hasta pasados varios años, cuando el Valencia concluya las obras del estadio de Cortes Valencianas y el comprador pueda demoler Mestalla para empezar a levantar el nuevo complejo.
Por otra parte, las características de las parcelas también dificultan rentabilizar la inversión. Se trata de un aprovechamiento de alrededor de 100.000 metros cuadrados de techo, de los cuales -a la espera de concretar el reparto con el Ayuntamiento de València, que también cuenta con suelo en dicho ámbito- aproximadamente el 60% lo conforman los codiciados metros cuadrados que serán destinados a viviendas.
El 40% restante -un volumen muy importante- deberán destinarse a superficie comercial, de oficinas o habitaciones de hotel, un producto cuyo metro cuadrado tiene un precio sensiblemente inferior al residencial. Además, aproximadamente la mitad de estos metros cuadrados se encuentran en semisótano, un producto de un encaje más complejo en el mercado.
En cualquier caso, el proceso sigue, y firmas como Cerberus, cuya liquidez ha sido acreditada en numerosas operaciones en España, mantienen sus opciones de hacerse con los activos de la Avenida Aragón.
La próxima fecha marcada en rojo en el calendario es el próximo 18 de diciembre, día en el que los aspirantes que hayan presentado ofertas no vinculantes deberán convertirlas en vinculantes o desistir de la puja -salvo que la consultora alargue de nuevo los plazos, cosa que podría ocurrir-. Este paso será clave, puesto que los interesados, por primera vez, comprometerán ante el club su millonaria inversión.
La ideación de Mario Valle y Antonio Verdú, como ejemplo de ideación arquitectónica, abre la fantasía urbana de imaginar Mestalla com un fenómeno que sobrepasa su propio uso: un viejo estadio como identidad colectiva de una ciudad
