VALÈNCIA. El Ayuntamiento de València aprobará este martes la primera versión del Plan Especial de San Miguel de los Reyes. La herramienta urbanística, que saldrá ahora a exposición pública, permitirá regenerar el entorno del monasterio con la construcción de zonas verdes, un campo de fútbol y dotaciones, así como la demolición de edificios próximos. Y realzar el valor patrimonial del complejo arquitectónico concentrando la edificabilidad en los extremos norte y sur del desarrollo, donde se construirán once edificios, uno de ellos de hasta 15 plantas.
El plan, por supuesto, es viable económicamente, tal como constata la concejalía de Urbanismo, que dirige Juan Giner, pues los técnicos confirman que generará las "plusvalías suficientes" para que los propietarios privados tengan un "beneficio razonable" que les incentive a llevarlo a ejecución. De esta manera, las previsión es que los promotores no sólo puedan hacer frente a las millonarias cargas urbanísticas previstas por el Plan, sino que tras estos gastos tengan un margen positivo superior a los 60 millones de euros.
Así, el estudio de viabilidad económica realiza una comparativa entre los costes en que tendrán que incurrir los propietarios privados de los terrenos y los ingresos que podrían percibir por la venta de las 575 viviendas y el suelo terciario previsto por el Plan. Un "balance positivo" que asciende, según las previsiones, a 62,7 millones de euros, lo que supondría un 42% de los ingresos estimados.
86,5 millones en costes y casi 150 en ingresos
Por una parte, los promotores deberían asumir unos 86,5 millones de euros en costes directos: a la urbanización del entorno (calles, zonas verdes, zonas peatonales, jardines) que los técnicos cifran en casi 8,8 millones de euros, hay que sumar los derribos previstos de varios muros e inmuebles, entre ellos dos edificios de viviendas que están fuera de ordenación, por valor de más de 820.000 euros; las indemnizaciones por las construcciones demolidas (más de 3,7 millones), los negocios desalojados (250.000 euros) y las familias realojadas (casi 1,6 millones); y la construcción de las nuevas fincas, por 70,3 millones.
Por otra parte, los redactores de la memoria establecen cuánto ingresarían los promotores por la venta de los inmuebles nuevos. Para ello, realizan un estudio de mercado de pisos de obra nueva "asimilables" a los del entorno de San Miguel de los Reyes en un radio de un kilómetro y concluyen en un precio medio de 3.280 euros por metro cuadrado. Teniendo en cuenta además el precio tasado de las viviendas protegidas (2.200 euros por metro cuadrado) y el precio medio para locales comerciales similares (1.170 euros por metro cuadrado), el estudio concluye que los ingresos ascenderían a 149,2 millones de euros.
Cabe recordar que en total, contempla casi 60.000 metros cuadrados de edificabilidad residencial, distribuida en dos grandes zonas. Una en la zona norte, con cinco nuevos bloques de cinco plantas y una gran torre de 15 pisos, y otra en el sur, con dos fincas de diez plantas y otros tres bloques de ocho pisos. En total, se prevén 575 viviendas, de las cuales un centenar será de protección pública. Y además, otros 6.300 metros cuadrados de edificabilidad terciaria.
"Valor orientativo"
De esta diferencia entre ingresos y gastos determinan los redactores en que hay margen para resultar interesante el desarrollo del plan por parte de los promotores. Pero el estudio aclara que "no puede estimarse esta cifra (62,7 millones) directamente como el beneficio de la actuación" sino de un "valor orientativo" que evidencia que hay "un margen de maniobra suficiente para acometer la actuación".
Así, apunta que no se ha tenido en cuenta "otras exigencias económicas" habituales como las cargas financieras, "el factor tiempo de desarrollo" o los beneficios y riesgos propios de la promoción. Pero también dejan claro que las estimaciones se han llevado a cabo "adoptando valores conservadores" y dejando una "amplia capacidad de posible mejora del rendimiento económico de la promoción en función de los precios finales de venta" o "la reducción de gastos que se puede generar al trabajar a la escala del conjunto de la promoción".
De hecho, por ejemplo señala que los costes de urbanización son elevados por la "gran superficie prevista de suelos dotacionales" pero la parte destinada a red viaria, que es la más cara, "es proporcionalmente menor a la habitual en los desarrollos al uso". Y plantea la posibilidad de que las zonas verdes situadas enfrente del Monasterio de San Miguel de los Reyes se puedan desarrollar como "ajardinamientos singulares de calidad excepcional" mediante un concurso de ideas, cuyo coste no deberían sufragarlo los promotores.
"¿De qué se tratan estos números?"
Tras analizar el estudio, la edil socialista, María Pérez, pidió al Partido Popular que "explique de qué se tratan estos números" si "a la diferencia de gastos e ingresos no se le puede llamar beneficios". En ese sentido, la concejala del PSPV acusó a la alcaldesa, María José Catalá, de querer "ocultar" tanto "los números del Plan" como su "impacto real en el barrio". "¿Por qué el Ayuntamiento envió un render recortado donde no se veían las torres de viviendas? ¿qué problema tiene la señora Catalá con enseñarnos el impacto del Plan y por qué tiene necesidad de ocultarnos una plante?", preguntó la socialista.
En ese sentido, Pérez calificó como "extraño" que un plan de este tipo "que suele ordenar las cosas para facilitar la ejecución deje más dudas que certezas como es el caso del Plan de San Miguel de los Reyes". Tal vez, dijo, "tenga que ver el hecho de que no se ha consensuado con los vecinos y vecinas del barrio ni con nadie, ya que se ha diseñado en los despachos y no se ha contado con la ciudadanía". "Por eso tiene tantas cosas que no se entienden", dijo.
Zona inundable
Este lunes, la concejalía de Urbanismo tuvo que salir a responder ante las críticas por encontrarse la zona más al norte del Plan afectada por riesgo de inundación, tal como figura en la memoria y publicó eldiario.es. Giner explicó que se ha realizado una evaluación ambiental para adaptar el plan a la normativa vigente y que, por ello, se trasladó la ubicación del campo de futbol y "se establecieron las necesarias medidas correctoras que debe cumplir el único edificio que está afectado por un área inundable del barranc del Palmar".
En ese sentido, Giner dejó claro que "lógicamente en la parte afectada por riesgo de inundación, o se cumplen las medidas establecidas en el PATRICOVA y que así lo exige el propio plan, o en ningún caso se podrá edificar". El documento recoge explícitamente que "en los terrenos afectados por el riesgo de inundación se deberán tomar las medidas correctoras y/o preventivas" fijadas en uno de los anexos. Por ello, señaló que "la preocupación que ahora demuestran los grupos municipales de la oposición llega un poco tarde ya que hasta este momento no han querido dedicar ni un solo segundo a este Plan que supone la revalorización de San Miguel de los Reyes así como la construcción de las tan necesarias nuevas viviendas para la ciudad".
