El precio de la vivienda roza máximos históricos en València y ralentiza las compraventas

VALÈNCIA. El precio de la vivienda sigue subiendo de forma imparable no solo en la ciudad de València, sino en toda la provincia. De esta forma, la senda alcista que empezó hace unos años se mantiene, aunque con crecimientos más moderados, pero está ya provocando que los valores rocen máximos históricos, alcanzados en 2008 con el estallido de la crisis económica. Así, el precio medio en el segundo trimestre de este 2024, de un inmueble se situó en los 2.187 euros el metro cuadrado en la Capital del Turia, el mayor resultado desde el primer trimestre de 2009 y solo 200 euros menos que el máximo registrado en la ciudad en 2008. A nivel provincia, están cercanos a 2012 y los precios superan los 1.400 euros de media por metro cuadrado.

Y todo ello está afectando de lleno a las compraventas de viviendas que vuelven a caer en la provincia de Valencia por segundo trimestre consecutivo, con mayor intensidad en el 'Cap i Casal', según constata el Informe sobre el Mercado Inmobiliario de Valencia del segundo trimestre de 2024, elaborado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (Coapi). Un documento que fue presentado este lunes por Luis Fabra, director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, acompañado por Vicente Díez, vicepresidente y portavoz del Coapi de Valencia y de Lluis Planells, vocal de la Junta de Gobierno de APIVA.

"Tenemos un problema serio con el precio de la vivienda en València ante la escasísima y carísima obra nueva. Se necesita que se revise la carga impositiva de compradores y promotores para moderar precios o el descenso en las compraventas continuará", advirtió Díez. Un análisis compartido por Fabra, quien señaló que la subida continuada de precios no es positiva y va a seguir así si no sale nueva oferta al mercado.

En este sentido, el informe refleja la progresiva subida de precios, alcanzando en la Comunitat Valenciana un importe medio de 1.609 euros el metro cuadrado durante el segundo trimestre, lo que supone un incremento trimestral del 3,6% y del 8,5% interanual. Un valor y un alza que también constatan los Registradores, que señalan que, pese a este crecimiento, es el noveno precio más económico de España, que sube de media un 2,9% hasta alcanzar los 2.057 euros por metro cuadrado.

A nivel provincial, el precio medio se situó en los 1.395 euros, máximo desde el primer trimestre de 2012. Además, supone un alza del 1,7% respecto a hace tres meses y de un 3,9% en comparación con el mismo periodo de hace un año. No obstante si se compara con hace tres años la subida que ha experimentado el precio en la provincia de Valencia es de un 18,8% y del 25,8% en el último lustro.

Más notable es el incremento en la capital valenciana, en donde en el segundo trimestre de este año el importe medio ha sido de 2.187 euros el metro cuadrado, el mayor resultado desde el primer trimestre de 2009, un 2,7% más que en el trimestre anterior y un 10% más que hace un año. Pero, además, mucha vivienda usada se oferta en el mercado con valores mayores a esta media, lo que ha lastrado las operaciones de compraventa en la ciudad porque muchos compradores no están dispuestos a asumir esos precios. 

De esta forma, el número de compraventas ha caído de forma más drástica en la ciudad que en el resto de la provincia. De acuerdo con los datos de los agentes de la propiedad inmobiliario, entre abril y junio se cerraron en la provincia 8.870 operaciones, un 4,6% menos respecto al primer trimestre del año y un 9,8% menos con respecto al mismo trimestre del año precedente. En el acumulado de los últimos doce meses se han registrado 34.890 compraventas con una reducción interanual del 11,1%. 

En cambio, en el 'Cap i Casal' el número de transacciones de vivienda fue de 2.049 en este mismo periodo, un descenso del 19,5% respecto a hace tres meses, mientras que frente al mismo periodo de 2023 el ajuste es mayor, un 21,9% menos. Los datos del acumulado de la provincia de Valencia suponen el 37,5% de toda la Comunitat Valenciana y los de la capital, el 9,6%. 

En cualquier caso, Fabra aseguró que "no son malos datos" porque se sigue en ritmos similares a otros años y remarcó que en los últimos años ha habido un mayor dinamismo de las compraventas por la demanda que había acumulada de la pandemia. "Venimos de periodos que han sido excepcionalmente buenos, sobre todo hace un año. Si miramos mucho más atrás y vemos toda la serie histórica, las compraventas no están muy alejadas del tramo superior de los últimos 17 años y mantenerse en esas cifras son muy buenos datos", remarcó. No obstante, los expertos sí que hicieron hincapié en la necesidad de sacar oferta al mercado para frenar una escalada de precios que ya afecta a la demanda.

Por municipios, por detrás de València, las localidades de la provincia con el mayor número de operaciones fueron Gandia con 509 compraventas; Sagunt, 318; Alboraia, 247; Oliva, 227; Paterna, 221; Cullera 192; y Alzira, 182, según los datos del informe.

Por otro lado, el tipo de interés medio de los nuevos créditos hipotecarios fue del 3,62%, segundo descenso consecutivo tras seis trimestres consecutivos de ascensos, aunque a notable distancia del mínimo histórico que se registró en el primer trimestre de 2022 (1,98%). Los expertos señalaron que se prevén nuevos descensos relativamente significativos de los tipos de interés, lo que proporcionaría una expectativa favorable para el mercado inmobiliario. 

El alquiler, en máximos 

En cuanto al mercado del alquiler, uno de los cambios que los agentes inmobiliarios han detectado, a cierre del segundo trimestre, es el incremento de la oferta, aunque enmarcan esta situación a que junio es un mes de vencimiento de contratos, generalmente de estudiantes, lo que explicaría este aumento de stock. No obstante, es una buena noticia dado que trimestre a trimestre el producto se iba constriñendo, aunque no ha evitado que los precios sigan subiendo. De hecho, marcan máximos históricos. 

"La demanda es muy alta y la oferta es escasa, lo que está dando lugar a precios máximos. Esto no es una buena noticia. Lo cierto es que la legislación no ayuda y hay muy pocos incentivos para lanzar al mercado del alquiler una vivienda. Se necesita seguridad jurídica", puntualizó el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. Así, se ha incrementado el número de viviendas ofertadas en la provincia, alcanzado las 3.684 unidades con un incremento anual del 16,2%, mientras que en València se han registrado 2.128, un 17,2% más interanual. 

Por su parte, el precio medio en la provincia ha llegado al nivel máximo de la serie histórica hasta los 12,1 euros el metro cuadrado, con un ascenso trimestral del 7,1% e interanual del 18%. En la ciudad de València también se ha llegado al máximo histórico con medias de 14,1 euros el metro cuadrado, un incremento del 4,8% con respecto al anterior trimestre y del 19% interanual. Una situación que está expulsando a muchos ciudadanos de este mercado y generando un fuerte crecimiento del alquiler por habitaciones.

"La vivienda turística no es el problema"

En estos últimos meses el foco se ha puesto en la vivienda turística y en cómo está afectando a mermar la oferta en el alquiler tradicional, un hecho que no comparten desde el Colegio de Agentes de la Propiedad de Valencia. Y es que preguntado al respecto, Díez puntualizó que "no supone un problema". "Muchísimas plantas bajas que antes estaban cerradas se han reconvertido a vivienda turística y no debemos olvidar que esta no puede ser vivienda habitual porque legalmente no es posible. Otro tema es el problema social que puede causar y que tengas turistas debajo de tu casa que puedan montar follón, pero no afecta directamente al mercado de alquiler", remarcó.

Por su parte, Fabra apuntó que el problema es de oferta para lo que se necesita "generar incentivos y bonificaciones" para que los propietarios se animen a sacar producto al mercado. De hecho, consideró que las medidas adoptadas hasta el momento, como la Ley de la Vivienda, han conseguido el efecto contrario y lo que hay que hacer es generar un marco normativo y legal que incentive la movilización de inmuebles. "Hay que conseguir que las viviendas que ya existen salgan al mercado y para hacer eso no hace falta dedicar recursos públicos, sino aumentar la seguridad jurídica", concluyó.