El propietario de local de negocio ante el desistimiento unilateral del arrendatario

Existe cierta creencia de que ante la pretensión del arrendatario de un local de negocio, sobre todo en los contratos de larga duración, de dar por vencido el contrato antes de la fecha pactada, el propietario no puede sino negociar o reclamar una indemnización y que en tal caso es de aplicación, por analogía, lo dispuesto en el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los arrendamientos de vivienda: una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

Esa creencia es errónea pues el propietario tiene derecho a que el arrendatario cumpla el contrato y, por tanto, que le siga pagando la renta durante todo el plazo pactado. Solo en casos excepcionales no será así por aplicación de la llamada cláusula rebus sic stantibus.

Ahora bien, para obligar al arrendatario a que siga pagando la renta hasta el final del arrendamiento es necesario que el propietario no acepte la entrega de las llaves del local y, por tanto, que no tome posesión de éste hasta que el arrendamiento concluya; de hacerlo, los tribunales le reconocerán simplemente el derecho a una indemnización que normalmente no irá más allá de esa mensualidad de renta por año que quede para el vencimiento final.

Sobre la obligación del arrendatario de cumplir el contrato hasta el final se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo en varias ocasiones afirmando la improcedencia de la aplicación analógica del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y declarando el derecho del arrendador a exigir el cumplimiento del contrato.

El arrendador deberá sopesar todas las circunstancias concurrentes y las previsibles futuras para optar entre aceptar el desistimiento del arrendatario percibiendo una indemnización por el importe al que aludíamos y recuperando la posesión del local, o exigir la continuidad del arrendamiento y de la obligación del arrendatario de pago de las rentas futuras a medida que vayan venciendo.

Ahora bien, a la luz de la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo se le presenta al arrendador una tercera posibilidad, cual es la de recuperar la posesión del local y, al mismo tiempo, percibir de una sola vez todas las rentas pendientes hasta la conclusión del arrendamiento. Para ello es necesario que así se pacte en el contrato de arrendamiento y que no se dé a dicho pacto carácter de cláusula penal sino de contraprestación por el ejercicio por el arrendatario de la facultad de desistimiento. De ese modo, la cláusula contractual no quedaría sujeta a la facultad moderadora de los tribunales, el arrendador recuperaría la posesión del local y podría incluso volver a arrendarlo a un tercero de forma inmediata, sin menoscabo de su derecho de cobro frente al arrendatario que ha ejercitado su facultad de desistimiento y sin que, nos dice el Tribunal Supremo, quepa aplicar la doctrina del enriquecimiento injusto.

El arrendador dispone, pues, de un abanico de posibilidades ante la pretensión del arrendatario de dar por concluido anticipadamente el arrendamiento y solo el análisis del caso concreto permitirá determinar cuál es la más conveniente.

Elena Lago es miembro de la firma Mas, Querol y Asociados, Asesores Legales, SL