Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El segmento del alquiler de obra nueva recupera el atractivo para los inversores. Tras una etapa de estancamiento por la coyuntura económica, de nuevo, los proyectos de obra nueva destinados al alquiler cogen fuerza al calor de una demanda que no para de crecer. Y, en este contexto, la semana pasada las compañías Kronos y Nuveen Real Estate, aliadas en la joint venture bajo la plataforma STAY by Kronos, inauguraban la primera fase de su primer proyecto build to rent en València, una promoción de 331 viviendas.
Ubicado en la calle Joan Verdeguer, se trata de un conjunto residencial de tres torres, de las que por ahora hay abiertas dos de ellas con 174 inmuebles y ya cuentan con 300 inquilinos y el 100% alquilado. Un producto de nueva construcción, con una gestión profesionalizada y que ofrece una amplia variedad de servicios como gimnasio, zonas coworking, piscina, dining boutique, pet spa o mini market. La inversión de la operación ha alcanzado los 90 millones de euros.
La segunda fase está prevista para finales de este año con la culminación del tercer y último bloque con 157 viviendas. "Nuestro objetivo con STAY es crear un producto residencial para el alquiler que sea diferenciador y que cumpla con los requisitos de la demanda actual de mercado", señala Alberto García-Gasco, investment manager de Nuveen Real Estate.
Con este apertura, València se convierte en el cuarto proyecto en España de STAY, tras abrir en Tarragona, Córdoba y Torrejón de Ardoz. En total, su cartera está compuesta por 700 unidades, aunque en los próximos meses se sumarán más de 2.000 viviendas en Alcalá de Henares, Cuatro Vientos, Los Berrocales (Madrid), Sant Pere de Ribes (Barcelona) y Pamplona. Su objetivo es llegar a gestionar 5.000 unidades en toda España tras una inversión de 1.000 millones de euros.
"Damos respuesta a una necesidad con un concepto centrado en la calidad de vida, donde los inquilinos disfrutan de unas viviendas sostenibles, con un gran diseño y ubicación, así como con todo un ecosistema de servicios premium centrados en su salud y su bienestar", puntualiza Carlos Rodríguez-Bailón, managing director de la marca. Valencia Plaza habla con ellos para conocer su visión sobre el mercado del alquiler y las perspectivas de crecimiento de la marca.
-Acaban de inaugurar en València su primer proyecto build to rent, es decir, obra nueva destinada al alquiler. ¿Qué distingue este modelo de un piso de alquiler convencional?
-Carlos Rodríguez-Bailón: El concepto de STAY se basa en viviendas que han sido especialmente diseñadas para el alquiler. Por tanto, arquitectónicamente todos los espacios, es decir, los pisos, las zonas comunes o los servicios que se prestan, están encaminados a ello. De esta forma, los espacios están más optimizados y hay una mayor proporción de áreas comunes para el disfrute de los inquilinos. Además, la gestión está profesionalizada. Estas comodidades hacen que el alquiler tradicional sea radicalmente diferente.
-Ha comentado que, a diferencia del alquiler tradicional, la explotación de estos proyectos está profesionalizada. ¿Cómo se gestionan 331 viviendas?
-Carlos Rodríguez-Bailón: Cuando nació la plataforma tuvimos un desarrollo tecnológico muy fuerte tanto con un RP como con un CRM para que se integraran en una aplicación que hiciera la vida más fácil a los inquilinos, que es nuestra vocación. En este sentido, tanto el personal como los usuarios tienen la posibilidad de traquear y seguir cualquier incidencia, así como reservar cualquier sala o tener a su disposición facturas en la App. Por tanto, el desarrollo tecnológico nos ha permitido adaptarnos a la gestión del negocio.
-Alberto García-Gasco: También es importante destacar que los inquilinos pueden ver en tiempo real los consumos que tienen de agua y electricidad y eso ayuda a todo el mundo a tener más conciencia con el medioambiente. También, hay una guía de buenas prácticas y se premia a los que menos consumos tengan. Al final, son cosas que ayudan a la participación.
-STAY Valencia es el cuarto proyecto de la compañía y, de hecho, el más grande hasta ahora en cuanto a volumen de viviendas. ¿Cómo se conciben este tipo de desarrollos?
-Alberto García-Gasco: Lo más importante es que todos los equipos estén coordinados desde el minuto uno.
-Carlos Rodríguez-Bailón: Hay un equipo externo que es el coordinador de todo el concepto y es Adoras Atelier Arquitectura, que ha trabajado para Kronos y nos ayuda a coordinar con equipos locales. En este proyecto han trabajado estudios locales como Nebot arquitectos y Arqueha para dar forma al concepto y ayudarnos a conocer la idiosincracia del territorio. Por tanto, es un equipo multidisciplinar de arquitectura.
-En el mercado han irrumpido con fuerza nuevas fórmulas alojativas como el coliving o el flexliving debido a los cambios en la forma de vivir. Son espacios con zonas comunes en las que se busca generar 'comunidad', por lo que es un concepto similar al que propone STAY. ¿Cuál es entonces la diferencia?
-Carlos Rodríguez-Bailón: La gran diferencia, principalmente, es la garantía y seguridad jurídica de que los contratos son hasta siete años, de acuerdo con al Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU). Además, nuestro suelo es de uso residencial, mientras que los otros modelos de living son terciarios y, por tanto, la temporalidad es el elemento que los define.
-Alberto García-Gasco: Nosotros en uno de estos dos edificios tenemos 10 unidades de media estancia porque vemos que hay demanda para ese tipo de producto más flex. Sin embargo, nuestro punto fuerte es el alquiler de larga estancia.
-¿Se plantean dar el salto a estos segmentos?
-Alberto García-Gasco: Puede que en algún proyecto como este de València dediquemos algunas unidades a este tipo de conceptos, pero nuestro core es el alquiler de larga estancia.
-El mercado del alquiler ha ido al alza en los últimos años y para muchos es muy difícil acceder. ¿Cuál es su diagnóstico de la situación?
-Carlos Rodríguez-Bailón: La situación del mercado es claramente deficitaria por el lado de la oferta y es por ese lado por el que STAY tiene sentido: para poner vivienda nueva y de calidad. El mercado está tensionado porque la oferta es escasa. Nosotros venimos a intentar contener los precios a pesar de los costes de construcción y de adquisición del suelo, porque entendemos que los ratios de esfuerzo de la gente tienen que estar alrededor del 30% porque, si no, la tensión es insostenible para todos. Por ello, nosotros proponemos viviendas de calidad a un precio razonable en base a los servicios que ofrecemos. En cualquier caso, el mercado del alquiler en España deberá seguir creciendo a nivel de oferta porque aún estamos lejos de los ratios europeos.
-Alberto García-Gasco: Como fondo, cuando hace cinco años empezamos a estudiar el tema del alquiler, vimos claramente un problema de fundamentales. La oferta era tan escasa que estaba claro que había que entrar haciendo este tipo de producto. Por otro lado, comentar que la demografía está cambiando y, al final, el número de familias crece el doble que el número de viviendas que se están haciendo. Por ese lado, podemos aportar más haciendo este tipo de desarrollos. Además, el 95% del stock que hay ahora mismo en alquiler está en propiedad de pequeños inversores y el producto no está ni profesionalizado ni actualizado.
-¿Consideran que el build to rent puede ayudar a contener precios?
-Carlos Rodríguez-Bailón: La contención de precios solo puede venir por el lado de la oferta. O hay oferta de alquiler o la tensión es probable que siga estando latente. Estamos contribuyendo de forma minúscula a generar un parque sano, nuevo y sostenible de vivienda en alquiler en España.
-¿A qué achacan la falta de oferta?
-Carlos Rodríguez-Bailón: La oferta en determinadas localizaciones y con unos precios concretos no existe. Creemos que la falta de oferta también es de producto con altas prestaciones, calidades, sostenibilidad y servicios profesionalizados que se adapten a las personas. Es totalmente diferente la oferta que se necesita de la que muchas veces hay en el mercado. Ese es el cambio que en España se está produciendo siendo espejo de otras ciudades como Londres, Berlín o Paris. Ellos esto lo vieron antes y estos alquileres están totalmente establecidos.
-Por tanto, ¿qué ciudad europea habría que imitar para conseguir más estabilidad en el mercado?
-Carlos Rodríguez-Bailón: La estabilidad no es fácil, pero hay países como Alemania con una oferta muchísimo mayor que la nuestra. En Reino Unido, por ejemplo, en todas sus áreas metropolitanas, el build to rent está a la orden del día porque facilita el acceso a la vivienda. Existe un cambio generacional y un dinamismo de la gente que no quiere atarse a una vivienda o no puede comprar y necesita de una respuesta por parte de promotores privados.
-No obstante, el build to rent sufrió un enfriamiento en los últimos años por la coyuntura económica: el alza de los tipos de interés y el encarecimiento de los costes de la construcción y el valor del suelo. ¿Volverá entonces el apetito inversor a este segmento?
-Alberto García-Gasco: Eso es cierto y el problema que hay en las ciudades de España es que no hay suelo disponible y el que hay no baja de precio. Por tanto, es complicado hacer proyectos cuando los precios se mantienen altos y desde un punto de vista legislativo no tienes ayudas. Además, a la banca muchas veces le cuesta dar financiación. No obstante, nosotros tenemos la suerte de que, por nuestros proyectos, cuando hemos comprado hemos tenido capacidad de seguir haciendo y, además, tenemos un coste de capital que no es muy agresivo y eso nos permite seguir desarrollando alquiler de obra nueva.
-Pero, entonces, ¿creen que el alquiler de nueva planta será una modalidad que volverá a ir a la alza en los próximos años?
-Carlos Rodríguez-Bailón: Creo que la curva de tipos de interés se aplanará y los costes se estabilizarán y esto de una forma u otra tiene que volver a crecer. Es verdad que ha habido un pequeño parón, pero no nos olvidemos que aquí en España no se producen más de 100.000 viviendas al año. Y eso para un mercado sano no es sostenible. Por tanto, nuestra apuesta es clara y es seguir escalándolo porque creemos que hay mercado.
-Alberto García-Gasco: Además, no es lo mismo hacer 100 viviendas que 3.000. Al final, ahí coges economías de escala y eres capaz de replicar de una manera más óptima todos los proyectos.
-¿Contemplan integrar la industrialización en sus proyectos para agilizar los procesos constructivos?
-Carlos Rodríguez-Bailón: No solo nos lo planteamos, sino que algunos de nuestros proyectos tienen estándares de industrialización de hasta el 75% de toda la estructura y componentes que están en los edificios. A efectos de sostenibilidad es clave para nosotros.
-València es una de las ciudad en las que más están creciendo los precios. Dado que están en otros puntos de España, ¿qué diferencia al mercado valenciano de otras ciudades?
-Carlos Rodríguez-Bailón: Para nosotros València ha sido una gratísima sorpresa por el nivel de demanda que hay y la inmediatez del tiempo para mudarse. Eso nos ha sorprendido porque no es fácil llenar un edificio antes de abrir. Por tanto, ha habido una demanda inesperada y con una acogida por encima de nuestras expectativas y ello demuestra que se necesitan este tipo de proyectos.
-Ante esta gran aceptación, ¿València tendrá nuevos proyectos de STAY?
-Carlos Rodríguez-Bailón: Creo que los proyectos con 300 unidades requieren de cierta fase de consolidación y de rodar. No obstante, como es cierto que está yendo francamente bien, València siempre tiene que estar bajo la lupa de la plataforma.
-Alberto García-Gasco: La predisposición es absoluta, pero no vale todo. Dependerá del suelo, la ubicación....
-Una de las quejas de los empresarios es la larga tramitación de las licencias en València. ¿Han tenido problemas en este sentido? ¿Consideran que el trámite burocrático ha sido largo?
-Carlos Rodríguez-Bailón: Independientemente de la Administración, el criterio de los técnicos y los funcionarios que nos hemos encontrado es muy riguroso y, por tanto, no hemos tenido problemas, más allá de que los plazos de las licencias son los que son y, aunque nos gustaría que fueran menores, ha sido un proceso muy riguroso porque proyectos de este tipo son complejos y requieren de un estudio pormenorizado de la normativa. Ojalá que a medida que el tiempo pase, los promotores tengamos una ventaja adicional. Por ejemplo, en Madrid están saliendo las ECUV o la declaración responsable. Creo que son pasos en la buena dirección para agilizar las licencias.
-Alberto García-Gasco: Creo que cada vez hay más conciencia en la Administración y la comunicación con el sector privado cada vez es mas fluida. El build to rent lleva relativamente poco y estamos en ese periodo en el que nos estamos conociendo Administración y agentes privados. Por tanto, poco a poco se van cambiando cosas y ven que es bueno para todos que las cosas se hagan de otra manera. Al final, encontraremos el camino que nos venga bien a todos.
-¿Tenéis en cartera suelo en Valencia o estáis buscando ubicaciones?
-Alberto García-Gasco: La plataforma no suele asumir riesgos y compra el suelo una vez ya está la licencia concedida.
-Carlos Rodríguez-Bailón: Es muy importante entender que la fabricación de suelo en España tarda muchísimo tiempo y como la plataforma no asume el riesgo urbanístico hasta que no tiene licencia, sí que por parte de Kronos se intenta gestionar el suelo que luego se proporciona a la plataforma.
-¿Cuáles son sus previsiones sobre el comportamiento del mercado del alquiler?
-Carlos Rodríguez-Bailón: Crecerá porque estamos notando que este tipo de concepto de obra nueva en alquiler cuadra perfectamente con las necesidades y la vida de la gente de entre 25 y 45 años que necesita dinamismo y flexibilidad para vivir con seguridad de tener contratos a largo plazo y con servicios premium. Cuando la curva de tipos se aplane un poco y se produzca otro periodo más estable en materia financiera, de nuevo empezarán proyectos. Ahora puede parecer, y está pasando, que la dicotomía entre dedico el proyecto a venta o a alquiler puede resultar contradictorio porque los dos pueden ir bien, pero la curva de tipos hace que la operación en términos de rentabilidad dependa de ubicación y producto. En el momento en que esa estabilidad se produzca, debería de verse cierta luz de proyectos de vivienda nueva en alquiler.
-Alberto García-Gasco: Lo que estamos viendo es que el capital principalmente se está metiendo en ciudades como Madrid, aunque València está también atrayendo mucho y Málaga también está ganando bastante importancia en el mercado nacional. Lo que está claro es que hay una necesidad habitacional muy importante y se tiene que cubrir. Por tanto, no queda otra.
-¿Cuáles son los planes futuros de la compañía?
-Carlos Rodríguez-Bailón: Con la siguiente fase este este proyecto llegaremos a las 700 viviendas y luego seguiremos creciendo hasta las 3.000 unidades que tenemos en cartera en dos años. Intentaremos buscar oportunidades de suelo para seguir materializando el concepto en otras ciudades.
