Hablan los tasadores: la vivienda se dispara en la costa de Alicante y toca suelo en Castellón

VALÈNCIA. La recuperación del mercado residencial se acentúa en los principales mercados turísticos de la costa alicantina y se aproxima al suelo en el litoral de Castellón. Según el informe Vivienda en Costa 2018 elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, la costa entre los municipios alicantinos de Denia y Benissa se suma a la situación de clara recuperación que caracteriza desde hace ya dos años el sur de la provincia, con Orihuela y Torrevieja como estandartes.

También el sur de la costa valenciana, que en el informe del año pasado todavía se encontraba en una situación de ajuste, muestra indicios de recuperación gracias al incremento de la demanda, leve pero generalizado, que se observa en la zona, especialmente en la Playa de Oliva Nova.

La Comunitat Valenciana, según el informe, comparte la percepción más optimista que se respira a nivel nacional: la proporción de zonas que los técnicos identifican como 'en ajuste' en España se reduce a la mitad (del 22% al 11%), al tiempo que aumentan de 36,5% al 22,4% los tramos de costa que se enmarcan en una situación de 'clara recuperación'.

Este escenario más optimista es el que describe, en opinión de los técnicos, la situación en la costa sur de Alicante (entre Guardarmar del Segura y Pilar de la Horada) y en el norte de la provincia, donde se localizan municipios como Denia, Jávea, Moraira y Benissa. En esta última zona, existen, sin embargo, excepciones como El Poblets donde no se vislumbra reactivación o Benitachell, donde tan solo se empiezan a ver los primeros indicios de mejora.

“En todas las zonas de costa analizadas en la Comunitat Valenciana los técnicos apuntan que la situación es mejor que la experimentada el año anterior. Incluso en la provincia de Castellón, donde la recuperación va más retrasada, los técnicos apuntan que los ajustes de precio se han moderado notablemente y se ha producido una reactivación de las compraventas, aunque no haya llegado a tener todavía un efecto alcista sobre los precios”, afirma José Antonio López, director Territorial Este y Sur de Tinsa.

Orihuela, Calpe y Alboraya, las mayores subidas

Orihuela Costa (16,7%), Calpe (16,5%) y Alboraya (14,5%) son los municipios de costa que más han incrementado sus precios medios en la Comunidad Valenciana en el primer trimestre de 2018, respecto a un año antes, según los datos provisionales de las tasaciones de Tinsa. También muestran crecimientos por encima del 10% los enclaves alicantinos de Jávea y Altea, ambos con una revaloración del 11,3%.

Por el contrario, aunque con menor intensidad que el año pasado, todavía se registran ajustes de precios a la baja. Según la estadística procedente de tasaciones referente al primer trimestre de este año, los mayores descensos se localizan en Gandía (5,1% interanual), Canet d’en Berenguer (4,6%), Almazora (3,8%), Pilar de la Horadada (3,8%) y Benicarló (3,2%). 

En la costa de Castellón, la más afectada de España por la acumulación de stock, la red técnica que se ha frenado la tendencia de precios a la baja en las poblaciones más turísticas como Peníscola, Alcossebre y Oropesa de Mar.

El fuerte ajuste sufrido durante los años de crisis sigue estando patente en las diferencias de valor que muchos municipios mantienen respecto a hace una década. En Benicarló, el precio medio sigue estando un 57,4% por debajo del de 2007. El valor tampoco alcanza ni la mitad que hace una década en Oropesa del Mar (57,2%), La Pobla del Farnals (56,7%), en la ciudad de Castellón (54,9%) y en Almazora (54,4%).

Las expectativas sobre la evolución previsible de precios en el mercado de vivienda vacacional en la Comunitat Valenciana para los próximos meses son optimistas. En todas las zonas analizadas los técnicos esperan que este año los precios tiendan al alza, con la excepción de la costa norte de Castellón, donde se inclinan por un escenario de estabilización.

Reducción de stock

En líneas generales, el stock de obra nueva pendiente de venta se va reduciendo, incluso en la costa sur de Castellón, donde la red técnica asegura que es muy abundante. En la zona norte de la costa castellonense, las concentraciones relevantes de stock se sitúan en Marina d’Or (Oropesa del Mar) y Landells (Peñíscola). En Valencia, se prevé lenta la absorción del stock en la playa de Piles y, ya en Alicante, en Els Poblets. Por contra, el stock pendiente de venta es muy residual en Guardamar del Segura y Pilar de la Horadada, y escaso en Torrevieja y Orihuela.

El número de visados de obra nueva (primera y segunda residencia) en los municipios costeros de la Comunitat Valenciana con más de 10.000 habitantes se incrementó, según datos del Ministerio de Fomento, un 30% en 2017, hasta 6.161 licencias. Si se excluye la actividad generada por las capitales de provincia, el incremento fue del 10%, hasta 4.289 visados.

La actividad de promoción de obra nueva se concentra en la provincia de Alicante. Orihuela es el municipio de costa que más visados de obra nueva registró en 2017: 1.150 visados, un 11% más, según datos de Fomento. Se trata del tercer dato más elevado a nivel nacional por detrás de las capitales de Barcelona y Málaga. Tras Orihuela, los municipios donde más licencias de obra se aprobaron fueron Torrevieja (632 visados, un 2% más interanual); Elche (545, con un crecimiento del 47%); Pilar de la Horadada (363 y una subida del 26%) y Benidorm (282, con un 13% menos). El municipio alicantino de Guardamar del Segura prácticamente ha duplicado el número visados de 2016, al pasar de 121 a 256 licencias.

Castellón es la única provincia en la que la red técnica señala que no se han iniciado nuevos proyectos de vivienda vacacional. En Valencia, hay obras en marcha en Playa de Oliva y existen promociones recién finalizadas en las playas de Guardamar, Daimus, Piles, Oliva y Gandia. En El Puig de Santamaria y Puçol se ha reactivado algún proyecto que estaba previsto antes de la crisis.

Compraventa de suelo

Como reflejo del incipiente impulso promotor en algunas zonas, principalmente de la provincia alicantina, el mercado de suelo también ha incrementado su actividad. En el norte de la provincia de Alicante, los técnicos de Tinsa apuntan que el mercado de suelo está recuperando una actividad regular. Aunque no pueda decirse que haya escasez en las playas entre Denia y Benissa, la materia prima sí es más limitada en primera línea y no se descarta que pueda haber problemas si las ventas siguen recuperándose a buen ritmo. En el resto de la provincia de Alicante los técnicos señalan que se producen transacciones aisladas.

Se han observado incrementos en los precios del suelo en los últimos meses en la zona de La Marina y Los Arenales (Elche) y en Gran Alacant (Santa Pola). También en Benidorm, donde es suelo finalista es escaso, y en los cuatro municipios de referencia del sur de Alicante (Orihuela, Torrevieja, Pilar de la Horadada y Guardamar del Segura).

Las compraventas en los municipios de costa de la Comunitat Valenciana analizados en el informe se incrementaron un 16% en 2017, hasta 47.507 operaciones, según datos del Ministerio de Fomento. Si se elimina el efecto de las capitales de provincia, el crecimiento fue del 11,8%, hasta 28.879 compraventas.

Los municipios de costa de la Comunitat Valenciana más activos en compraventas em 2017 son, por detrás de Valencia capital, Torrevieja (5.084 compraventas), Orihuela (4.297) y Elche (2.523).

Muestra del cambio de tendencia que se empieza a vislumbrar en Castellón es que de los seis municipios de costa en la Comunitat Valenciana que más incrementaron sus ventas en el último año tres son de la provincia de Castellón.  Benicassim, con un aumento del 54,7%, es el municipio de costa donde más crecieron las compraventas en 2017, de acuerdo a la estadística de Fomento. Le siguen con avances relevantes Guardamar del Segura (+38,3%), Gandía (+34,9%), Vinaròs (+32,5%), Altea (+32,2%) y Castellón (+28%).

Las compraventas realizadas por extranjeros en la autonomía se incrementaron un 15% durante 2017, hasta 26.120 operaciones, según Fomento. El volumen de operaciones por parte de compradores internacionales aumentó en 2017 en las provincias de Valencia (+29%, hasta 26.120 compraventas) y de Alicante (+11%, hasta 19.638) y se redujo ligeramente en Castellón (-21,9%, hasta 1.968). El comprador extranjero firmó el 49% de las transacciones de vivienda realizadas en la provincia de Alicante, muy por encima de la media española (17%) y de la Comunitat Valenciana (33%). En la provincia de Valencia, el 16% de las compraventas las realizaron extranjeros y en Castellón el 18,8%.