Los desarrollos urbanísticos residenciales que están por llegar a València

VALÈNCIA. El problema de la vivienda es ya la primera preocupación de los españoles, según el último CIS, por los graves problemas de oferta en el mercado y el alza continuada de precios. Y, en este contexto de tensión, València no es una excepción. Es más, es una de las ciudades con mayores déficits de vivienda, ya que la escasez de suelo ha constreñido la producción, mientras la ciudad no para de sumar demanda y residentes, aupada por los medios internacionales que la sitúan como 'la mejor ciudad del mundo para vivir'.

Tanto es así que en los últimos cinco años, la oferta se ha reducido en un 83% y los precios de la obra nueva han aumentado un 80% hasta situarse en los 3.422 euros por metro cuadrado a cierre de 2024, según el último informe Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de Valencia (UPV). Por ello, desde las diferentes Administraciones públicas han posicionado la vivienda en el centro de sus políticas, con una batería de medidas para revertir esta emergencia, que ha expulsado a muchos ciudadanos del mercado. Cada uno tiene su modelo, pero sí existe coincidencia en la necesidad de movilizar suelo para sacar nuevo producto residencial.

En este sentido, desde hace meses el Ayuntamiento de València trabaja en dar salida a desarrollos urbanísticos pendientes en sectores inacabados en la ciudad. Con ello se pretende favorecer la puesta en marcha de nuevas promociones residenciales que puedan rebajar el actual estrangulamiento y aliviar la presión en la plaza valenciana. Eso sí, la mayoría de proyectos no son inmediatos y cada uno se encuentra en una fase diferente, pero en un futuro permitirán que se construya nueva vivienda en el 'Cap i Casal'. De hecho, en total sumarán cerca de 10.000 nuevos inmuebles, muchos de ellos VPO.

PAI del Grao y Benimaclet

El que concentra mayor volumen de viviendas y está en una fase avanzada es el PAI del Grao. Son más de 2.800 nuevas unidades residenciales sobre una superficie de 316.000 metros cuadrados, de las que 427 unidades tendrán calificación protegida. Este ámbito se ubica en los terrenos de la extinta Fórmula 1 y permitirán conectar el mar con la ciudad a través del paseo de la Alameda. Contempla, además, el soterramiento de las vías ferroviarias de Serrería, que actualmente están en superficie. El proyecto, además de la parte residencial, incluye un gran delta verde de 160.000 metros cuadrados, que se unirán a los 200.000 metros cuadrados del parque de desembocadura. 

El último hito de este proyecto se produjo en abril del pasado año con el cambio de gestión del Programa de Actuación Integrada (PAI) de directa, por parte del consistorio, a indirecta, es decir, de los propietarios del suelo: la sociedad Valere Reoco SL. Por tanto, el consistorio de María José Catalá dejó que fuera esta mercantil, formada por el grupo empresarial Atitlan y sus socios del fondo británico Hayfin Capital, los que ejecuten este sector, ya que suman más del 51% de los terrenos, lo que les permite erigirse como agentes urbanizadores, de acuerdo con la Ley valenciana de Ordenación del Territorio. 

Con esta decisión, se mantendrá el diseño del despacho que redactó el primer proyecto en 2011, el del conocido arquitecto José María Tomás Llavador, lo que agiliza su tramitación porque no requiere de un nuevo planeamiento. Por ahora, se están cerrando cuestiones jurídicas de esa cesión, según ha podido saber este diario.

El siguiente gran ámbito de actuación es el PAI de Benimaclet, que en este momento está a la espera de que la promotora, en este caso Metrovacesa, presente al consistorio la documentación completa del programa, tras conseguir luz verde ambiental por parte de la Generalitat. Este es uno de los hitos más importantes que debe pasar un proyecto, por lo que el desarrollo está ya más que encauzado. 

Esta actuación, ubicada sobre unos terrenos que lindan con la Ronda Norte, contempla 1.345 viviendas, de las que el 30%, es decir, unas 400 unidades, serán VPO. A ellas se sumarán otras 350 adicionales de dos pastillas de dotaciones residenciales que el Ayuntamiento de València ha reservado para ampliar la oferta de vivienda protegida en el 'Cap i Casal'. Por tanto, serán más de 700 viviendas VPO. Asimismo, el plan de Metrovacesa contempla un gran jardín central, de cerca de 30.000 metros cuadrados, así como dotaciones educativas y culturales.

La nueva Sociópolis

También están los avances en Sociópolis. En este caso no se trata de un sector por urbanizar, pero sí por consolidar. Hace años que ya se desarrolló este área del barrio de La Torre de València, pero sus suelos estaban sin ejecutar. Así, hasta hace unos meses, únicamente había unos pocos edificios construidos, de entre la decena de suelos pendientes de este entorno de más de 200.000 metros cuadrados. Ahora, el sector privado revitaliza este área con el desarrollo de varios proyectos que permitirán levantar cerca de 1.000 nuevas viviendas, la mayoría VPO. Con ello, se da una nueva vida a este proyecto de urbanización, que impulsó en 2005 el entonces conseller de Obras Públicas, Rafael Blasco, condenado por el 'caso Cooperación'. Una iniciativa que quedó paralizada por la crisis inmobiliaria y que ahora resurge con fuerza.

Fue en mayo del pasado año cuando las promotoras Grupo Ática, Albaluz y Prygesa compraron un solar cada uno a la Sareb para promover tres residenciales, que sumarán 400 unidades nuevas en los próximos años, todas con calificación VPO.  Pero, además, Albaluz se ha hecho con otras tres parcelas más de entidades financieras y fondos para promover otras 500 unidades, de las que 250 serán de régimen libre y el resto tendrán también calificación protegida. De hecho, en breves comenzarán las obras de algunos de estos complejos, dando una nueva vida al barrio.

San Marcelino y Camí Real

Otra actuación que ha dado pasos hacia adelante estos últimos meses es el programa presentado por LandCo, filial de promoción de suelo del Banco Santander, y la valenciana Urbem en el barrio de San Marcelino. Aunque de menor tamaño que los anteriores, la urbanización de ese suelo permitirá la construcción de cerca de 750 viviendas en la ciudad. El planeamiento diseñado por ambas compañías ha superado ya el trámite ambiental y ahora deberá iniciar el periodo de alegaciones para contar con informes sectoriales hasta su aprobación definitiva. 

Ubicado en el barrio de San Marcelino, concretamente en la intersección de la calle San Vicente con la avenida Doctor Tomás Sala, su superficie abarca una extensión de 87.000 metros cuadrados, de los que más de 30.000 son para uso residencial, lo que equivale a unas 750 viviendas. De ellas, el 25%, es decir, cerca de 188, serán VPO. Además, el planeamiento reserva más de 11.000 metros cuadrados para uso terciario; 8.800 metros cuadrados para equipamientos, mientras que 32.000 metros cuadrados serán zonas verdes.

Muy próximo a este enclave, se ubica otro desarrollo que el Ayuntamiento tramita y es el bautizado como 'PAI Camí Real'. Se sitúa junto al actual barrio de San Marcelino y las vías del tren de Renfe sobre una extensión de 53.000 metros cuadrados. Se prevé la construcción de 568 viviendas, de las que 168 serán VPO. 

San Miguel de los Reyes

El Ayuntamiento de València también tramita el Plan del entorno de San Miguel de los Reyes, que permitirá reordenar este enclave en el extremo norte de la ciudad. Un lavado de cara que implicará la demolición de los edificios que lo rodean, la peatonalización de las proximidades del complejo y el desvío del tráfico rodado, así como la reordenación urbanística para concentrar las fincas en las zonas más alejadas del complejo histórico. 

Así pues, el plan reordena los usos residenciales para alejarlos lo máximo posible del entorno del monasterio y evitar así el impacto paisajístico. En total, contempla casi 62.000 de edificabilidad residencial, distribuida en dos grandes zonas. Una en la zona norte, con cinco nuevos bloques de cinco plantas y una gran torre de 15 pisos, y otra en el sur, con dos fincas de diez plantas y otros tres bloques de ocho pisos. En total, se prevén 575 viviendas, de las cuales un centenar será de protección pública

PAI Ingenieros

Otro que ha dado en los últimos días un acelerón es el PAI de Ingenieros. Situado en el barrio de La Raïosa, junto a la calle San Vicente Mártir, la actuación residencial Cuartel de Ingenieros permitirá generar en la ciudad de València 438 viviendas asequibles, además de espacios públicos de calidad, zonas verdes y equipamiento dotacional. Este pasado martes, el Gobierno sacaba a licitación pública la redacción del proyecto básico y de ejecución de dos parcelas, con una superficie total de 1.727 metros cuadrados, donde se estima la construcción de las primeras 128 viviendas de las 400 previstas. De forma paralela, el Grupo Bertolín acomete las obras de urbanización de esta actuación.

PAI Piscinas

La empresa municipal Aumsa está actualizando la documentación referente al PAI Piscinas o PAI Eugenia Viñes, situado en el barrio del Cabanyal-Canyamelar, cerca de la playa. Este terreno, aún sin urbanizar, se localiza en la segunda línea de playa, en la calle Eugenia Viñes, frente a los edificios de los Docks y el hotel Las Arenas. El plan original incluía la construcción de hasta 274 viviendas de renta libre. Aunque en su momento se contempló la construcción de unas piscinas olímpicas, finalmente nunca se llegaron a realizar.

El gobierno anterior aprobó al final de su mandato el nuevo Plan Especial del Cabanyal (PEC), que modificó el planeamiento urbanístico de la zona costera y afectó directamente a este PAI, lo que dejó el proyecto inicial obsoleto. Ahora, tal como publicó Valencia Plaza, el actual equipo de gobierno deberá replantear y rediseñar el plan, dado que aún se encuentra en una fase inicial de tramitación.

PAI Moncayo

Un desarrollo ya avanzado en su tramitación es el PAI Moncayo, que permitirá recuperar la zona comprendida entre las calles de San Vicente, Moncayo y Pianista Amparo Iturbi, y prevé la construcción de 210 nuevas viviendas así como la mejora de una zona histórica de acceso al centro de la ciudad desde los barrios del sur, como publicó este diario. Se trata de una bolsa de suelo de más de 8.500 metros cuadrados que trató de urbanizarse durante el 'boom' inmobiliario, pero la crisis frenó los planes de la empresa encargada. Ahora, una nueva promotora lo ha reactivado y en octubre, el consistorio dio luz verde a su proyecto de reparcelación.

De este han resultado once parcelas privadas, sumando un total de 3.600 metros cuadrados, en las que se permitirán edificaciones de hasta nueve plantas. En conjunto, se prevé una edificabilidad residencial de 21.800 metros cuadrados. Desde octubre, los promotores tenían seis meses (hasta mayo) para iniciar los trabajos de urbanización.

El nuevo desarrollo en Benimàmet

Muy embrionario se encuentra, por su parte, el nuevo desarrollo de suelo en el barrio de Benimàmet, que la alcaldesa de València, María José Catalá, anunció en el mes de septiembre. Por el momento, se han iniciado los trámites para la modificación del planeamiento urbanístico. Se trata de la primera expansión de València de las últimas dos décadas en una bolsa de suelo de más de 400.000 metros cuadrados y una edificabilidad total de 460.000 metros cuadrados de techo. De ellos, casi el 80% se dedicará a la construcción de viviendas.

Según los cálculos de la concejalía de Urbanismo, en el nuevo sector cabrían unas 4.600 viviendas, de las cuales un millar serían de protección pública. Concretamente, contará con una edificabilidad de 365.000 metros cuadrados de techo para el uso residencial. Además, habrá 36.000 metros cuadrados de zonas verdes y otros 80.000 se dedicarán a infraestructuras de la red primaria -calles, aceras, etcétera-.

Ciutat Vella

El centro de la ciudad también es objeto de pequeños desarrollos pese a su consolidación. Así, el Plan Especial de Ciutat Vella aprobado el pasado mandato ha permitido reactivar los diferentes vacíos en el casco histórico. Cinco unidades de ejecución están en marcha con más de 36.700 metros cuadrados de edificabilidad. Más allá de una de las actuaciones, que prevé la implantación de un hotel en el Palacio dels Eixarchs, el resto son desarrollos eminentemente residenciales, con la previsión de 285 viviendas en total.

Otros

También se está pendiente de la culminación de Manilla en su zona sur, una actuación que permitirá acolmatar este barrio con 35.700 metros cuadrados de superficie 'virgen' todavía y construir cerca de 300 viviendas, 54 de ellas con calificación protegida. Ya con menor volumen de edificación residencial existen programas de urbanización en zonas como Padre Doménech para 133 inmuebles de obra nueva; Fausto Elio para 51; Periodista Gil Sumbiela para otras 44; y también existe una zona pendiente de culminar en Patraix en donde hay previstas 19 nuevas unidades.

Finalmente, está el PAI Maestro Aguilar para 60 nuevas unidades. Hace solo unas semanas que el Ayuntamiento de València firmó el convenio con la entidad urbanizadora para la regeneración de esta zona con una inversión de 1,1 millones de euros. El proyecto incluye la construcción de 60 viviendas en cuatro nuevos edificios situados a espaldas del mercado de Russafa y en las proximidades de la biblioteca municipal Poeta Al-russafí y el colegio Público Jaime Balmes. El planeamiento prevé una edificabilidad total de 6.081 metros cuadrados de techo.