La colaboración público-privada, el gran reto para transformar y regenerar las ciudades

VALÈNCIA. Las ciudades están en cambio permanente. Las nuevas formas de movilidad, las formas de construcción y el desarrollo de entornos urbanos más sostenibles son parte de esa transformación que está condicionando el diseño de las urbes del futuro. Una nueva concepción en la que el urbanismo tiene mucho que decir. No sólo mediante la creación de espacios, comunidades, servicios y hogares, sino también actuando como instrumento clave para la regeneración del parque inmobiliario construido. Y, para agilizar esa metamorfosis, la colaboración público-privada se antoja como un reto clave.

Así se puso de manifiesto en un desayuno organizado por Valencia Plaza y TM Grupo Inmobiliario en el que se puso de relieve la importancia de la cogobernanza entre agentes privados y la Administración para acelerar la transformación y regeneración de las ciudades. Una cita en la que participaron Cristóbal Ruiz, director de urbanismo de TM Grupo Inmobiliario; y Miguel Ángel Ivorra Devesa, director general de Urbanismo, Paisaje y Evaluación Ambiental en la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Infraestructuras y Territorio.

También asistió Juan Giner, concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de València; Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Empresas Promotoras de Valencia (Aprova); y José Collado, tesorero del Colegio Oficial de Arquitectura Técnica de Valencia (COAT Valencia).

El debate arrancó incidiendo en la función que debe ejercer el sector promotor en este nuevo paradigma. Al respecto, Cristóbal Ruiz, director de urbanismo de TM Grupo Inmobiliario, remarcó que los agentes privados deben tener un papel de "coliderazgo con la Administración", ya que, a su juicio, ese binomio es "la mejor herramienta y la más eficaz para transformar las ciudades". "La colaboración público-privada es fundamental y eso pasa por superar ciertos complejos porque hay momentos de la historia en los que el empresario no ha gozado de la mejor reputación, especialmente el promotor. No obstante, es momento de dignificar el ejercicio de los promotores para ser líderes", ensalzó. 

Una alianza necesaria para trabajar conjuntamente en el desarrollo de las ciudades del futuro con vista a generar "una economía con rentabilidad social y medioambiental", sostuvo. "Si trabajamos con honestidad es posible. Solo así seremos capaces de generar esa regeneración urbana. El promotor tiene un músculo importante que hay que activar", incidió Ruiz.

También, Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Empresas Promotoras de Valencia (Aprova), lamentó esa percepción que todavía existe de "denostar" la figura del empresario, pese a que, según defendió, son "generadores de empleo, riqueza e impuestos". "Creo en la empresa y la ética de la ciudadanía y los políticos", subrayó para apuntar que en estos momentos se abre una gran oportunidad para trabajar conjuntamente en el desarrollo de las metrópolis. Y más, en la coyuntura actual en la que más del 70% de la población vive en una gran urbe y la demanda no deja de crecer.

Por tanto, subrayó que para dar una respuesta a esas necesidades, el urbanismo se erige como "un elemento dinamizador en cuanto a equilibro social, económico y medioambiental". "Tenemos que ser capaces de potenciarlo después de una situación de parálisis total porque en estos últimos 8 años ha habido una ineficacia total", advirtió. Un "bloqueo" consecuencia de "la falta de visión a largo y de la gestión de políticas a futuro". "En urbanismo no se ha hecho nada y todo obedecía a actuaciones de hace 10-15 años. ¿Cómo ordenar el territorio? Ese es el reto", remarcó. 

Y una de las principales prioridades para el sector es acabar con el embudo de las licencias. Un problema al que día a día se enfrentan los arquitectos técnicos y que dificulta la puesta en marcha de nuevos proyectos y la llegada de inversiones, como apuntó José Collado, tesorero del Colegio Oficial de Arquitectura Técnica de Valencia (COAT Valencia). 

"Se requiere de una solución inmediata para el eterno problema del atasco de las licencias. Debemos agilizar al máximo el proceso. No solo afecta al Ayuntamiento de València, sino que en la Generalitat Valenciana también hay atasco en temas de Patrimonio Cultural con esperas de años y, por tanto, se necesitan ordenanzas y leyes nuevas y dar pie a la colaboración público-privada para aliviar la carga de trabajo", enfatizó Collado.

A este respecto, Juan Giner, concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de València, admitió el grave problema del bloqueo de licencias, ya que solo en el consistorio valenciano existen más de 22.000 expedientes en tramitación. "Eso no lo soporta una empresa", incidió. Por ello, admitió que ha activado un plan de choque para revertir esta situación y que revisará en tres meses.

La primera medida será fijar políticas de gestión de recursos humanos para redistribuir las funciones del personal del área de licencias y generar coordinación y sinergías entre ellos. El segundo pilar del cambio se asentará en la revisión de las ordenanzas municipales para clarificar las reglas del juego y que "estén claras". Ya se está acometiendo ese repaso global de la normativa y encima de la mesa están los primeros preborradores de cómo articularla. 

Y, por último, la implementación de una 'cultura de la Administración tributaria', es decir, que la acreditación de la adecuación de la obra se efectúe en un momento posterior a la presentación de la documentación, como pasa, por ejemplo, con la declaración de la renta.  "Una vez implementados estos tres aspectos, en Navidad volveremos a hacer una radiografía de la situación para ver cómo está funcionando y si podemos mejorar", afirmó Juan Giner. 

También, desde el gobierno autonómico son sensibles a esta problemática. Así lo expuso Miguel Ángel Ivorra Devesa, director general de Urbanismo, Paisaje y Evaluación Ambiental en la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Infraestructuras y Territorio, quien admitió que el atasco de las licencias no es un problema que únicamente atañe a València, sino a toda la autonomía valenciana, ya que existen municipios con largos y dilatados tiempos para su concesión.

Por ello, dejó claro que una de las primeras medidas que se ha adoptado ha sido introducir modificaciones en la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), a través de la Ley de Medidas de 2024, más comúnmente conocida como la Ley de Acompañamiento. En concreto, se ha impulsado la colaboración público-privada regulando el papel y competencias de las entidades externas colaboradoras (ECUV) para aliviar la carga de trabajo a los técnicos municipales.

"La Generalitat Valenciana está al lado de los ayuntamientos para que ellos también propongan soluciones. Al final, se trata de ir dando pasos para introducir la colaboración público-privada para colaborar y agilizar", resaltó Ivorra. 

Actuar sobre el parque edificado: la rehabilitación

Pero, además, también se abordó la falta de suelo en València y el potencial de la rehabilitación ante un parque inmobiliario edificado muy envejecido. "Debemos fomentar la rehabilitación porque el suelo es limitado y no podemos desarrollar por desarrollar porque también hay que pensar en la sostenibilidad", remarcó el director general de Urbanismo de la Generalitat.

Por tanto, todos los asistentes coincidieron en pedir que se desbloqueen los planes urbanísticos pendientes como el PAI de Benimaclet o el del Grao, pero también en poner en marcha planes de regeneración urbana. "El urbanismo basa su eje operativo sobre el suelo y eso no se puede multiplicar. La Comunitat Valenciana tiene los metros cuadrados que tiene y, salvo guerras y conquistas, no va a ampliar su suelo", ironizó Giner. 

Por tanto, incidió en la necesidad de actuar sobre cascos antiguos, plazas y edificios residenciales que precisan de una adecuación para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. Y, entre las medidas que el Ayuntamiento  va a poner en marcha, avanzó un plan para movilizar, junto a los agentes privados, cerca de un millar de solares públicos parados para atender la actual demanda de vivienda.

También desde el sector promotor se abogó por prestar mayor importancia en las políticas públicas a la rehabilitación para que el parque edificado sea más sostenible, incorporando nuevos materiales, revestimientos y sistemas de eficiencia energética. "Ahí estamos los arquitectos técnicos para abordar el reto porque la mayoría de edificios tienen más de 40 años. Ahora tenemos los fondos Next Generation que debemos aprovechar para hacer los inmuebles más accesibles, dado que existen muchos sin ascensor", remarcó Collado.

En este sentido, el tesorero del COAT de Valencia abogó por apostar por la figura del agente rehabilitador como punto de referencia en esta materia para gestionar las ayudas públicas. "Su papel está regulado en la Ley, pero dentro de los ayuntamientos no se dan las facilidades para que pueda actuar. Por tanto, ahí debemos actuar", expuso.

Y más porque, tal y como recordó Antonio Olmedo, la vivienda supone entre el 30-40% de las emisiones contaminantes en las ciudades y, por ello, se debe actuar sobre lo construido. También, para abordar el problema de la falta de oferta, el presidente de los promotores de Valencia incidió en la importancia de desarrollar el Plan Metropolitano de la provincia para mejorar las comunicaciones entre el área metropolitana y la ciudad y poder crecer en esas zonas. 

Asimismo, defendió la necesidad de colaborar agentes y Administración en las bolsas de suelo de VPO que se reservan cuando se desarrolla un plan urbanístico. "Debemos pasar de las musas al teatro. La preocupación de los empresarios es cómo aprovechar los fondos europeos para regeneraciones urbanas y de barrios. No podemos perder más el tiempo", subrayó Antonio Olmedo.

Sobre la regeneración urbana y transformación de las ciudades, Cristóbal Ruiz, comentó que el reto es promover actuaciones de dotaciones como herramienta básica. Se trata de originar servicios públicos en equipamientos nuevos como crear una biblioteca pública o, incluso, un colegio en las primeras plantas de edificios o dentro de un mismo complejo residencial. 

También defendió el papel del nuevo urbanismo en las propias obras de construcción. Así, puso como ejemplo un proyecto que están acometiendo en Benidorm, en donde se utilizó la tierra que habían removido para rellenar una cantera, generar nuevos suelos y plantar nueva vegetación en el entorno. "Se trata de contribuir para mejorar la ciudad existente", ensalzó. "Los desafíos son mayúsculos y solo si trabajamos juntos y sumamos objetivos podemos hacerles frente", reivindicó.

¿Cambios normativos?

Como punto final del debate, se planteó la posibilidad de revisar la normativa actual para acomodarla a la nueva realidad. En este momento despiertan nuevas fórmulas alojativas como el coliving o el cohousing que no están reguladas, pero también para reconvertir bajos comerciales en vivienda y aumentar la oferta en el mercado ante la actual emergencia habitacional.

"Nuestro Plan General no contempla productos como el coliving y es cierto que se puede acometer una pequeña revisión", señaló el edil responsable del área de Urbanismo en el Ayuntamiento de València. "Ahora mismo existe una acuciante demanda de vivienda. Por ello, se va a hacer política de vivienda basada en la colaboración público-privada. Debemos pasar de los discursos bonitos a las realidades concretas", concluyó Giner.