División entre los expertos sobre los efectos de la futura Ley de Vivienda en el mercado

VALÈNCIA. División de opiniones sobre el impacto que causará en el mercado inmobiliario la Ley de Vivienda, que ultima el Gobierno. Mientras algunas voces hablan ya de una contracción en la oferta y un freno de la inversión de futuros desarrollos , otros se muestran más reticentes sobre los efectos que tendrá una norma de la que, por el momento, solo se conocen algunas pinceladas. Y es que solo han trascendido algunas de las medidas que incluirá el texto que deberá ser aprobado en el Consejo de Ministro y, posteriormente, iniciar su tramitación parlamentaria. Y todavía se desconoce cuando recibirá luz verde, aunque el Ejecutivo Central apunta que será "en las próximas semanas".

Eso sí, lo que ya se conoce es una de sus iniciativas 'estrella' como es la regulación de los precios del alquiler en las zonas con un mercado tensionado. Una medida que es, a su vez, la que genera mayor rechazo y críticas. Según el Gobierno, afectará únicamente a los grandes tenedores de 10 o más viviendas que sean entidades jurídicas. Asimismo, la normativa recogerá una subida del IBI a las viviendas vacías, que podría ser de hasta el 150%, así como incluirá la obligatoriedad de que todas las nuevas promociones reserven un 30% del suelo a vivienda protegida. La mitad de ese porcentaje, el 15%, tendrá que estar destinado al alquiler social. 

En cualquier caso, se trata de algunas de las líneas que, a priori, recogerá la ley, pero falta conocer el detalle y cómo se articularán. De hecho, solo se han desvelado algunas de las propuesta que incorpora porque el acuerdo entre los socios de Gobierno sobre esta ley, en punto muerto más de medio año, ha sido trascendental en la negociación para que salgan adelante los Presupuestos Generales del Estado de 2022.

"Solo afectará al 4% de la oferta"

En cualquier caso, algunos expertos consideran que es más un mero anuncio político que solo genera dudas en el mercado porque falta conocer el anteproyecto de ley. Así lo cree, Ernesto Cebrián, abogado y profesor del Máster MBA de la Universidad Europea de Canarias, para quien el anuncio es únicamente "una declaración política sobre un pacto de partidos que sostienen al Gobierno". Más allá de esta apreciación, considera que el impacto en el mercado del alquiler no tendrá unos efectos notorios ni resolverá el problema real de la falta de oferta.

"Una intervención en el mercado que tiende a castigar únicamente a grandes tenedores de vivienda, que representan el 4% de la oferta, no parece muy probable que vaya a tener mucho efecto y, además, tampoco resuelve el problema de la oferta. Lo que hay que hacer es persuadir al propietario para que ponga sus inmuebles en arrendamiento porque lo que tenemos es un problema de oferta. Por tanto, con lo que se conoce de la ley tampoco se resolvería el problema de fondo", asegura. 

De hecho, el propio Gobierno calcula que unos 150.000 pisos en España podrían ver regulado el precio del alquiler con la nueva Ley de Vivienda al ser los que están en manos de grandes propietarios constituidos como personas jurídicas.

Tampoco augura una contracción en la oferta como algunos advierten ni que la inversión se frene en el mercado inmobiliario. "No se puede fiscalizar solo a una parte. Esto es una declaración sin más que no tendrá un efecto favorable en el mercado, pero tampoco perjudicial porque estamos todavía en una fase prematura", añade. Tampoco es partidario de anunciar un 'bono joven' dotado de 250 euros mensuales para alquiler a jóvenes con rentas bajas, mientras se aumentan tipos impositivos porque, a su juicio, es "contradictorio".

En cambio, desde la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova), sí creen que tendrá un efecto nocivo sobre el mercado. Critican que es una norma "inoportuna" por la actual coyuntura en medio de la salida de una crisis sanitaria; "improcedente" porque no va a generar empleo ni un proyecto de vida a las personas; e "inviable" por las diferentes normativas autonómicas y municipales que hay vigentes. Así, su presidente, Antonio Olmedo, lamenta que la regulación será "una piedra más en el camino de la recuperación" en lugar de "reforzar la actividad económica y generar empleo". "Será un freno más a la inversión, las estrategias empresariales y las expectativas de los compradores", advierte.

A su juicio, cualquier tipo de control o intervencionismo en el mercado produce "un deterioro en la actividad económica y los aspectos sociales" provocando, a su vez, inseguridad jurídica. "La mejor manera de que las personas tengan un proyecto vital es generar oportunidades y empleo", señala, algo que no cree que favorezca la futura norma. 

Asimismo, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) subraya que las medidas anunciadas serán un "impedimento" para ampliar la oferta de viviendas, algo "básico" para paliar la dificultades de accesibilidad a la vivienda que sufren los jóvenes españoles. Consideran así que las posibles consecuencias negativas que pueda tener esta ley y la falta de seguridad jurídica provocarán una contracción de la actividad en ayuntamientos y comunidades autónomas.

"En Cataluña ya se han aplicado medidas similares y solo han causado un parón en la inversión y una reducción en la oferta de viviendas", señalan los promotores, que se apoyan en una encuesta elaborada entre sus asociados en la que el 55,3% de los promotores y constructores catalanes declaran haber paralizado la inversión esperando una mejor situación, un 31,6% manifiestan haberla reducido y un 13,1% afirma haber abandonado Cataluña a causa de esta regulación.

Una opinión sobre la que difiere Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres, quien defiende que la norma catalana ha cosechado unos resultados "muy positivos" ya que "en los municipios donde se ha aplicado la regulación de os precios del alquiler, estos han bajado más de un 5%". "Antes de que entrara en vigor la norma en Cataluña, los lobbies sembraban el miedo advirtiendo de una caída de la oferta que no se ha producido. Tenemos un registro de fianzas que evidencia que en el pasado semestre ha habido más contratos que nunca. Y eso son datos objetivos", asegura.

Además, niega que la obra nueva se haya frenado y subraya que las familias están ahora "más tranquilas", por lo que recalca que la ley que prepara el Gobierno supondrá un avance, aunque lamenta que únicamente se limite el precio del alquiler a los grandes tenedores.

"La oferta de Build to Rent se va a contraer un 30%"

En los últimos años, una de las tendencias más claras en el mercado nacional es la irrupción de proyectos de obra nueva destinados al alquiler, una fórmula conocida como Build to Rent. De acuerdo con los datos de la consultora EY, en España hay unas 504.000 viviendas proyectadas hasta 2025, de las cuales 28.000 unidades se destinarán al alquiler, es decir, el 5,4% del total. No obstante, la compañía rebaja ahora sus previsiones por el posible impacto de la ley y señala que la oferta en alquiler que está en desarrollo se va a reducir en un 30%, lo que supondrá 10.000 viviendas nuevas menos en el mercado. 

"En teoría económica, intervenir el mecanismo natural de fijación de precios de cualquier mercado entre la oferta y la demanda termina provocando una drástica reducción de la oferta disponible en el medio plazo", señala Javier Garcia-Mateo, socio de Strategy & Transactions de EY. A su juicio, la oferta viva "siempre tiende a perder calidad pues los oferentes solo están dispuestos a poner en el mercado su peor producto ya que no pueden transaccionar a su precio de equilibrio, sino a un nivel inferior".

Por tanto, recalca que establecer un mecanismo para limitar el precio del alquiler supone "un riesgo de discontinuidad para buena parte de estos proyectos que todavía están en fase de diseño y búsqueda de financiación". Igualmente afirma que estas medidas van a "suponer un freno a la inversión extranjera" ya que recuerda que detrás de promoción de vivienda en alquiler están inversores institucionales. 

"Efectos limitados"

Por su parte, Guillermo Rocafort, profesor de Derecho y Economía de la Universidad Europea, se mantiene en la línea de que los efectos serán "limitados" ya que la legislación dará potestad a las autonomías para aplicar esa regulación o no este control de los precios lo que conllevará una "fragmentación y asimetría" legislativa. Y es que comunidades gobernadas por el PP ya han anunciado que no aplicarán lo que marque la nueva norma. Eso sí, Rocafort cree que únicamente actuar sobre los grandes tenedores tendrá efectos positivos porque ellos marcan tendencia en el mercado en cuanto a los precios.

Además, se muestra favorable a intervenir el mercado y apunta que la ley de 1964 de arrendamientos recogía la congelación de los precios del alquiler y funcionó. De hecho, asegura que fue con al liberalización del mercado en 1985 cuando "empezó la especulación en España y se precarizó el derecho a la vivienda". "La mejor manera de mantener los precios de la vivienda es interviniendo el mercado", defiende.

Tampoco cree que se frene la inversión ni que la oferta se vaya a reducir. Es más, considera que si se da seguridad jurídica a los pequeños propietarios sacarán inmuebles al mercado que ahora no movilizan por miedo a ocupaciones ilegales e impagos. "Consigamos darles fiabilidad para generar un clima de estabilidad", asevera. 

Una estabilidad que para Jesús Boix, CEO de la sociedad patrimonial Jecama SL, no se generará con la norma. "La ley es intervencionista y básicamente conseguirá una salida de capitales. Por lo tanto, habrá una reducción en la oferta y una subida del precio debido a la escasa oferta, pero con la misma demanda", asegura. Tampoco cree que la filtración de algunos de los aspectos que recoge sea bueno porque genera inseguridad e incertidumbre. "Aboca a una ralentización hasta que la norma se defina bien y se apruebe", sostiene.