Época dorada del mercado inmobiliario logístico en Valencia: más operaciones y disponibilidad menor al 3%

VALÈNCIA. "Estamos viviendo la época dorada del mercado logístico en España con máximo nivel de contratación y máximo interés por fondos y usuarios". Así lo señalaba este miércoles David Alonso Fadrique, head of research de Bnp Paribas Real Estate, en la conferencia 'Visión y perspectivas del mercado inmobiliario español' celebrada en el marco de Forinvest. Los ecommerce y el aumento del consumo son los grandes responsables de la evolución de estos activos, un crecimiento edulcorado gracias a que València tiene el primer puerto de España en tráfico de contenedores y el quinto de Europa, lo que beneficia como punto logístico.

El head of research de Bnp Paribas Real Estate también mencionaba cómo ha beneficiado al mercado inmobiliario la falta de alternativas para los inversores en productos financieros. Según los datos expuestos por Fadrique, en la Comunitat Valenciana se invirtieron 815 millones de euros en 2018 respecto a los 390 de 2017 y los 590 de 2016. Por tipologías, el 62,9% fue destinado a retail, convirtiéndose el activo logístico en el segundo mejor parado con un 12,5% del pastel. 

Un 6% de rentabilidad del activo logístico

La inversión en el mercado logístico a nivel español en 2018 marcaba un nuevo récord con un volumen de 1.300 millones, un 31% más que en 2017, en el que València es el tercer mercado por detrás de Madrid y Barcelona. "Hace unos años tenían al sector logístico casi como el patito feo y a día de hoy prácticamente todos los inversores nos preguntan por el logístico en España", reconocía. Ahora se ha visto que es una buena opción de rentabilidad, que incluso en el caso de València supera en zonas prime a otros activos de referencia. Entre sus datos, Fadrique apuntaba a una rentabilidad de un 6% en el logístico, un 5% en oficinas y un 4% en retail.

En el activo logístico, Valencia cerró 2018 con 127.502 metros cuadrados transaccionados, lo que supone un descenso de unos 30.000 metros respecto a 2017, año en el que se cerró con 161.732 metros cuadrados. Sin embargo, el head of research de Bnp Paribas recordaba que ese mismo año se hicieron dos operaciones de gran volumen que sumaron más de 50.000 metros cuadrados, por lo que la cifra se disparó. De hecho, en número de operaciones en 2018 se contabilizaron 24 respecto a las 21 de 2017. "Eso indica un mayor dinamismo respecto a los usuarios", destacaba. El tamaño medio de la operación en 2018 fue de 5.313 metros cuadros frente a los 7.701 de 2017.

El 'stock', con una disponibilidad mínima del 3%

En Valencia, el stock total está en 1,7 millones mientras que en Barcelona pasa por encima de los 6 millones y en Madrid cerca de los 9, cifras que en ninguno de los tres casos supone un exceso de cartera, sino más bien todo lo contrario. El incremento en las operaciones está repercutiendo de manera directa en la disminución de la disponibilidad, que ha bajado hasta el 3% tanto en València como en Barcelona. "Es una tasa de disponibilidad muy baja, lo que implica una necesidad de nuevos proyectos", recalcaba Fadrique. De hecho, recordaba que en Madrid está en un 5% debido al inicio de la actividad promotora de estos espacios. "Están saliendo al mercado nuevos proyectos, aunque sigue siendo una cifra muy baja", señalaba.

Ribarroja, el área estrella

El director territorial de Levante de Bnp Paribas Real Estate, Joaquín Ivars Rodrigues, destacó en una mesa posterior el cambio de estrategia de inversores como los family offices, quienes también han decidido enfocarse a la distribución. "Dos operaciones realizadas en Ribarroja fueron de familias valencianas", recordaba. "Están buscando en el ecommerce una nueva alternativa de inversión y se están orientando hacia el industrial y logístico". 

De hecho, Ribarroja se ha convertido el área más demandada por los usuarios y con uno de los niveles de renta más elevados junto con la inmediaciones de la fábrica de Ford. En el caso de la primera, el precio máximo marcado es de 4,5 euros el metro cuadrado por mes, mismo precio que en la zona de Almussafes. Tras estas dos áreas iría Paterna/Manises, aunque con una horquilla de precio mucho más amplia, al igual que las áreas industriales de Picanya/Torrent. En Madrid y Barcelona estos precios pueden llegar a 6,2 euros el metro cuadrado por mes en el caso del primero y 6,8 en el caso del segundo.