¿Qué le espera al mercado inmobiliario en 2023? Estas son las previsiones de seis expertos

VALÈNCIA. La subida de los tipos de interés, el encarecimiento de las materias primas, la inflación o los costes de la energía han marcado sin duda el devenir del mercado inmobiliario en 2022. Unos factores que, sin embargo, no han provocado ningún terremoto en el sector. Es más, la demanda se ha mantenido y, aunque en menor medida que en 2021, las operaciones han registrado buenos ritmos de ventas, aunque también se han ralentizado proyectos. 

Así, en la obra nueva la subida de los costes de la construcción frenó a principios de años la salida de algunas promociones provocando una subida de precios por la menor oferta en el mercado. Y, para este 2023, muchas compañías siguen a la espera de ver cómo evoluciona la coyuntura para sacar nuevo producto, por lo que se espera una moderación en las transacciones de compraventa. También la inversión se ha ralentizado, aunque los operadores siguen en la búsqueda de oportunidades. Eso sí, se esperan subidas en los precios, pero más moderadas. 

El alquiler, por su parte, sigue tensionado por el desequilibrio oferta-demanda y no se prevé una bajada de las rentas. Por ello, la fórmula del build to rent, construir para alquilar, está en el foco de inversores y compañías y este 2023 podría ser el de su despliegue definitivo. También, el coliving o las residencias de estudiantes serán activos que protagonizarán importantes operaciones este 2023. Comienza un nuevo año y Valencia Plaza habla con siete expertos del mercado inmobiliario para conocer sus previsiones sobre un sector clave para la economía española.

Vicente de Juan, director de expansión de Grupo Valgime

El mercado inmobiliario en España en 2023 se verá afectado por la subida de tipos y la incertidumbre económica provocada sobre todo por el conflicto armado en Ucrania. Esto provocará que la subida de precios se modere considerablemente.

En el primer semestre del 2022 asistimos a un cambio de paradigma en el mercado, principalmente por la guerra en Ucrania y la crisis energética, que ha terminado por disparar el coste de la vida, llevando a España a una elevada inflación. Esta situación ha provocado que el Euribor supere ya el 3% y, por tanto, un fuerte encarecimiento de los préstamos hipotecarios de los hogares, que nos hace prever una ralentización en la ventas.

En Grupo Valgime seguimos apostando para el 2023 por el segmento Living, centrándonos en el build to rent, las residencias de estudiantes, las viviendas turísticas y el coliving, además de seguir apostando por el sector hotelero. Creemos que dentro del mercado inmobiliario nacional, Valencia, y en concreto las ciudades de València y Alicante, mantendrán una fuerte demanda de viviendas tanto para familias como estudiantes, nómadas digitales y residentes europeos. Lo constata el listado de InterNations que es la mayor comunidad de expatriados del mundo con 4,7 millones de miembros, que sitúan a València como la mejor ciudad el mundo para vivir.

Lola García Escolar, directora general de Olivares Consultores

Las perspectivas del sector inmobiliario están en gran medida ligadas a las previsiones económicas y, en este sentido, hay aspectos positivos en la economía española. El Banco de España ya ha descartado la entrada en recesión para el 2023, con un crecimiento previsto del PIB del 1,2%, mientras que la inflación seguirá mejorando, siendo las previsiones para el año de en torno al 4%. Sin embargo, no ocurre lo mismo con el IPC en la eurozona, que, por el momento, no prevé un control de los  precios, lo que hará que el BCE mantenga su política de subida de tipos de interés durante el año 2023.

La evolución del empleo y las tasas de ocupación están en los mejores niveles desde hace años y la evolución ha sido positiva, lo que es un factor de estabilidad. Por otra parte, la subida de los precios de los materiales de construcción que, sobre todo en el primer semestre de 2022 generó preocupación e incertidumbre en la promoción inmobiliaria, ha quedado ya controlada.Por tanto, gran parte de la incertidumbre generada en el año 2022 parece controlada, lo que nos da unas mejores perspectivas para el año 2023, limitadas por los altos tipos de interés, que dificultarán la venta de vivienda y desincentivan ciertas inversiones.

Con este marco general pensamos que las perspectivas son positivas. La vivienda de obra nueva tiene una demanda importante que cubrir y no prevemos, por tanto, dificultades para la venta de todas las viviendas que salgan al mercado, al contrario, en este caso el problema es la falta de suelo. Creemos que será un año en el que irán ganando posiciones por su importante demanda todo el sector del Living: senior livings, residencias de estudiantes... También, se mantendrá en aumento el modelo de gestión build to rent, por las gran necesidad de vivienda en alquiler.

Respecto al retail, pensamos que las buenas ubicaciones son un valor seguro y las marcas siguen apostando por el retail físico en buenas ubicaciones. Mencionar también la buena evolución del sector logístico, ya que Valencia en concreto, está atrayendo grandes proyectos multinacionales, si bien también aquí la falta de suelo limita las opciones.

Nora García Donet, presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval)

Valoramos con positividad el año que se presenta. No esperamos un gran cambio mientras no acontezca un suceso internacional de impacto como ha sido este año la guerra de Ucrania. Volvemos a lo que era la normalidad de antes de la covid, es decir, a un número de operaciones equilibrado. Vemos previsible un aterrizaje de los precios en las operaciones de compraventa, pero en ningún caso un descenso drástico. Por una parte, se va a producir un ajuste sobre aquella oferta de vivienda que ha salido muy por encima del valor de mercado y que los compradores no están dispuestos a pagar. Pero entendemos, por otra parte, que no va a haber una bajada importante porque la oferta de vivienda es escasa. Si no se construye obra nueva no puede completarse el ciclo de propietarios que ponen su vivienda de segunda mano en el mercado para acceder a otra de nueva construcción. 

La subida de tipos de interés decretada por el Banco Central Europeo está siendo un inconveniente para la economía de algunas familias que ya tienen contratada una hipoteca, pero no está frenando la compra de quien tiene necesidad de vivienda y capacidad económica para hacer frente al coste de la hipoteca. Las condiciones de los bancos no se han endurecido drásticamente, pero lógicamente ha bajado la ratio de endeudamiento al subir los tipos de interés. Tener unos tipos de interés al 3 o 3,5% responde a un escenario de cierta normalidad, aunque obviamente puede limitar el acceso a la compra de algunos compradores. Lo que tampoco era normal era tener los tipos en negativo. 

La situación problemática del mercado del alquiler va a continuar lamentablemente igual. La oferta seguirá siendo inadecuada y escasa frente a una demanda principalmente de jóvenes que buscan emanciparse. Los precios no van a poder bajar desgraciadamente mientras no haya más oferta. Consideramos que podría aumentarse con más vivienda pública, con una regulación más estricta de las viviendas de alquiler turístico para que esas viviendas puedan entrar en el circuito de alquiler habitual, y con una mayor seguridad jurídica al arrendatario para que no tenga miedo de poner su vivienda en alquiler.

Desde el sector de los agentes de intermediación inmobiliaria observamos con cautela la aprobación del texto final de la Ley de Vivienda. De aprobarse la limitación de rentas en el alquiler, los profesionales siempre hemos dicho que va a actuar en contra de que haya más oferta en el mercado. Estamos a favor de proteger los derechos de los inquilinos, pero el legítimo derecho a la vivienda no puede recaer siempre en la propiedad privada. 

Sin embargo, la Ley de Vivienda, de aprobarse, también contempla aspectos positivos para el sector como el registro de agentes inmobiliarios, que se ha solicitado a nivel estatal desde FAI, FADEI y CENAI. Una medida que igualmente sería positiva para propietarios, compradores, inquilinos y arrendatarios porque habría más control. En un mercado profesionalizado es más fácil que los precios se moderen.

Ricardo Maldonado, director territorial de Levante y Baleares de Gesvalt

Tras un año 2022 marcado por los aumentos de precios en toda la zona de Levante, esperamos un año 2023 con una moderación en el crecimiento. Esta situación será similar a la marcada en todo el territorio nacional, con la diferencia de que el mercado de la Comunitat Valenciana cuenta con algunos de los principales focos de promoción y demanda residencial, en los que previsiblemente se apoyará para mostrar una mayor resistencia ante la incertidumbre de una potencial recesión.

El mercado español, en general, cuenta con distintas velocidades. Esto se debe a que en las zonas de costa mediterránea y los grandes núcleos residenciales, como Valencia, existe un gran desequilibrio de oferta y demanda que ha impulsado desde hace años los precios al alza. Por el contrario, esta tensión es mucho menor en las zonas de interior alejadas de las principales capitales de provincia. 

En este sentido, durante los primeros tres trimestres del año, el precio de la vivienda en Valencia no ha hecho más que incrementarse, alcanzando ritmos interanuales superiores al 3%, y registrando, entre julio y septiembre de este año, un aumento del 5,4%, el segundo mayor de toda España. Esperamos, además, que este cuarto trimestre mantenga la senda de crecimiento de los tres meses anteriores, en base a los resultados que venimos observando desde el mes de octubre, y que publicaremos en nuestro informe de comportamiento de los precios correspondiente al tercer trimestre.

Sin embargo, ante la subida de los tipos de interés, se espera una reducción de la demanda que frenaría los ascensos de precios. De cualquier modo, no esperamos que esta tendencia se pueda llegar a traducir en caídas significativas en el mercado valenciano, aunque sí podríamos ver descensos de cerca del 1% en el global del territorio nacional.

En lo que respecta al alquiler, ya hemos observado como el mercado valenciano está muy tensionado, con subidas de precio interanuales, en los dos últimos trimestres, superiores al 10%. Aún es pronto para poder adelantar si durante el próximo ejercicio se mantendrá esta tendencia, ya que aunque una potencial caída de poder adquisitivo limitaría el acceso a la compraventa y favorecería el incremento de la demanda de vivienda en alquiler, podemos estar cerca de alcanzar el techo de precios en la región. Del equilibrio entre estas dos cuestiones dependerá la evolución de las rentas durante 2023. 

José Luis Palau, director general de Área Desarrollo

En primer lugar, hablar de cómo se va a comportar un sector tan amplio como el inmobiliario en términos globales es muy complejo, ya que, aunque algunas variables afectarán de manera generalizada, cada ámbito geográfico se encuentra con necesidades muy diferentes e, incluso, cada segmento o uso se encuentra en un punto de madurez específico en cada plaza.

En cualquier caso, esperamos un auge y crecimiento de los espacios compartidos, y en especial del coliving, haciendo hincapié en el formato senior living, principalmente en la provincia de Alicante. Creemos que seguirá teniendo tirón e interés inversor el residencial comunitario destinado al estudiante, desde un formato más clásico de residencia de estudiantes, pasando por hoteles y apartahoteles destinados a este target de público.

En cuanto al uso residencial, se seguirán vehiculizando operaciones de mayor tamaño con estructuras ad hoc para build to rent. Veremos incluso a promotores locales y family offices promover y patrimonializar operaciones de menor tamaño de entre 20 y 50 viviendas, aprovechando el incremento de los precios del alquiler, y la escasez de oferta profesional.

La promoción y comercialización de residencial de obra nueva puede ralentizarse debido a la subida de tipos, que afectará tanto a promotores como a compradores. En cuanto al segmento salud, el formato de las residencias de mayores es una obviedad la demanda existente, que debiera permitir que se desarrollaran una gran cantidad de proyectos privados, si bien los promotores e inversores están a la espera de la regulación autonómica. En concreto a la limitación del número de plazas máximas y otros requisitos normativos que pueden impactar directamente en la rentabilidad o incluso en la viabilidad de los mismos.

Como conclusión, nos enfrentamos a un escenario con costes de financiación elevados, un posible retraimiento del consumo por una inflación disparada y la incertidumbre del coste de las materias primas, en el que es posible que se reduzca algo la inversión o que cuanto menos sea más exigente. No obstante, como he comentado, se van a seguir estructurando y desarrollando promociones y proyectos y, especialmente, en segmentos en pleno auge, y aún más si cabe en una comunidad como la valenciana y en una ciudad como València, que ya está en todas las mesas de los grandes jugadores de este sector.  

Pedro García, director general de Grupo Alain

A pesar de que tras el verano del 2022 todos los expertos auguraban una bajada del consumo en el sector inmobiliario, la realidad ha sido bien distinta. Es por ello que estamos muy esperanzados para el 2023, un año en el cual se presentan desafíos importantes. De hecho en 2022, en Grupo Alain hemos notado un incremento en el volumen de operaciones tanto en el área de retail, de inversión y de residencial, por lo que estamos convencidos que continuará esa tendencia.

Para este 2023 será clave controlar la inflación que estamos sufriendo aunque, cabe destacar, que el sector inmobiliario en tiempos de crisis y dificultades siempre sale reforzado. A diferencia de la crisis de 2007, donde no había demanda y un exceso de la oferta, en estos momentos estamos notando que hay escasez de oferta y que la demanda sigue en niveles altos. De hecho, en el 2022 el número de compraventas se cifraron en más de 610.000 operaciones en España (máximos desde 2007).

Por áreas, en el sector retail esperamos una continuación de la fuerte demanda que estamos percibiendo ya a finales del 2022. Uno de los motivos de esta fuerte demanda es el interés que está suscitando la ciudad de València, convirtiéndose de nuevo este año en la mejor ciudad del mundo para vivir, haciendo que mes a mes batamos récords de viajeros en el aeropuerto de València, haciendo que la ciudad esté más llena y, a su vez, lo estén los locales. Por lo tanto, consideramos que 2023 seguirá siendo un año excepcionalmente bueno y seguro que conseguiremos la implantación de nuevas marcas en la ciudad.

Por el lado del residencial comentar el auge que están teniendo los llamados nómadas digitales, que cada vez eligen más València para fijar su lugar de residencia, independientemente de la localización de su empresa. Ese aumento de la de la demanda de alquiler supondrá una estabilización de los precios de la venta de viviendas, siendo un valor refugio en el área de residencial.

Por último, en cuanto a la inversión, hemos notado un aumento significativo y creemos que 2023 será un año muy bueno porque entendemos que cuando hay momentos de turbulencias surgen las oportunidades; entendiendo oportunidad no solo como bajada de precio sino también como oportunidad única para comprar activos singulares. La premisa de Grupo Alain es 'la mejor inversión es un inmueble' y este 2023 será una muy buena muestra de ello.