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EL INVERSOR ESTÁ DESNUDO / OPINIÓN

¿Quién compra las casas?

27/03/2019 - 

VALÈNCIA. Nuestro país (como muchos otros) no puede permitirse vivir mucho tiempo sin un sector inmobiliario pujante. Y ningún sector puede basarse únicamente en un apalancamiento formidable en las dos partes, comprador y vendedor. La lógica económica ha de ser sólida, o se generan burbujas de gran onda expansiva. ¿Dónde estamos ahora? Veamos.

Como para comprar una vivienda hay que ganar dinero, lo primero debiera ser analizar la evolución de los salarios en España. Aquí verán los salarios nominales en nuestro país en los últimos 20 años. Observen lo que ocurre desde 2010:


No crean que el parón de los últimos ocho años es un problema de Europa, aquí les dejo la evolución de los salarios en Alemania o Francia desde los 90:


A diferencia de otras economías, los salarios medios en nuestro país llevan unos 10 años estancados (en términos nominales). En términos reales (teniendo en cuenta la inflación) han bajado, lo cual no favorece la demanda de vivienda en propiedad, que en España alcanza el 77%, rara avis en el mundo. Pese a todo, la tendencia desciende lentamente:


Pese a todo, los precios de la vivienda sí que han subido los últimos años. ¿La razón? La vuelta a la creación de empleo producida desde 2012, en particular a tiempo completo, que es el mejor generador de demanda de vivienda:


Por eso, pese a tener unos salarios estancados, tenemos también un mayor número de personas capaces de comprar vivienda, con lo que el mercado va repuntando. Pero ¿qué vivienda compran? Claramente vivienda existente (frente a la obra nueva):


Hasta aquí, lógica sencilla. Vamos a poner todo en común. Nos encontramos con un entorno de tipos cero, en el que poco más se puede hacer para estimular desde la política monetaria. Es el mejor de los mundos para endeudarse en un activo como el inmobiliario, que preserva valor frente a la inflación y acumula una caída de un 40% desde máximos, en promedio.

Sin embargo, y pese al descenso del desempleo desde 2012, sólo vemos un incremento del apetito por la vivienda existente (y poco a poco por el alquiler). ¿Por qué? Porque el empleo a tiempo completo que se aprecia no aumenta su poder adquisitivo, y es casi imposible ofrecer obra nueva competitiva con la existente hasta que los salarios no aumenten.

Alejandro Martínez
¿Qué está en la mano de los Gobiernos autonómicos para dinamizar el sector? Claramente, reducir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de hasta el 10% que se aplica en comunidades como la nuestra para cada transacción, dificultando enormemente que el dinero se mueva. ¿Y desde el Gobierno central? De nuevo, facilitar deducciones para el acceso a la vivienda habitual, en lugar de retirarlas o limitarlas. Ya que la política fiscal es la caja de herramientas que podemos usar, usémoslas.

Alejandro Martínez es socio director de inversiones y cofundador de EFE & ENE Multifamily Office

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En ningún caso la presente publicación supone una recomendación personalizada o informe de inversión. Es un artículo meramente informativo. Bajo ninguna circunstancia podrá entenderse que el presente documento constituye una oferta de compra, venta, suscripción o negociación de valores u otros instrumentos. Su autor por tanto no responde  bajo ninguna circunstancia por la utilización o seguimiento del mismo.

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