Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El mercado logístico no solo ha resistido los envites de la pandemia, sino que ha sido uno de los segmentos con mayor dinamismo del sector inmobiliario. El tirón del ecommerce y los nuevos hábitos de consumo han disparado la demanda de activos por parte de los operadores, erigiendo a este sector como un foco importante para la inversión. Y València, por su ubicación y conexiones, se posiciona como una de las plazas más atractivas para desarrollar nuevos proyectos.
Los indicadores hablan por sí solos: 2019 fue año récord de contratación de superficie logística, con 300.000 metros cuadrados, un 70% más que en 2018, mientras que la tasa de desocupación en Valencia es la más baja en los últimos 15 años. Así, la superficie disponible en 2018 era del 3%, mientras que a finales de 2019 bajó al 2%, principalmente por el aumento de la demanda de plataformas de gran tamaño, que ha supuesto el 70% de la superficie contratada el pasado ejercicio, según datos de la consultora Deloitte.
"Valencia está teniendo una aceleración muy destacable en este mercado, no solo en contratación de superficie y en la demanda, sino que hay nuevos desarrollos en marcha. De hecho, el total de superficie logística en Valencia aumentó un 25% en 2019, hasta los 2,1millones de metro cuadrados", destaca Borja Tomás, manager de Financial Advisory de Deloitte en Comunidad Valenciana y Región de Murcia. Además, señala que en la plaza logística valenciana son ocho 'players' los que tienen el control del 30% de la superficie logística.
Con este escenario, no es casual que el mercado inmologístico de Valencia esté en un momento de consolidación con una clara tendencia alcista en los últimos años. "2019 fue año récord, con niveles históricos de ocupación de superficie, construcción y contratación. Es un sector que ya venía suscitando interés, pero los procesos de transformación tan importantes que ha habido durante la pandemia en cuanto a hábitos de consumo han supuesto un impulso bastante relevante en inversión logística", señala Javier Arribas, socio de Financial Advisory de Deloitte en Comunidad Valenciana y Región de Murcia.
Una circunstancia que ha llevado a los inversores a refugiare en este tipo de activos como valor seguro. Y es que, entre los factores que más han propiciado esta época dorada está el 'boom' del ecommerce y esa nueva necesidad de almacenaje para poder satisfacer todas las ventas del canal online, que se han incrementado notablemente. A la vez, también ha supuesto que este tipo de activos se diversifiquen con nuevos requerimientos por parte de los operadores, con el fin de hacer frente a esa nueva demanda.
No obstante, este dinamismo no solo ha tenido su reflejo en València y su área metropolitana, sino también a nivel nacional. Así, la inversión en activos logísticos en 2019 fue de 1.800 millones de euros, un 25% más que en 2018, cuando rozó los 1.450 millones. Un volumen que supuso el 16% del total de volumen transaccionado en activos terciarios.
Lo cierto es que, con la pandemia, los ritmos se han ralentizado, como en la mayoría de sectores económicos. Pero, pese a este nuevo contexto, el porcentaje de inversión de activos logísticos en el primer semestre del año ha supuesto un 12%, "lo que confirma la consolidación del sector y la apuesta de los fondos de inversión inmobiliario en esta tipología de inmuebles", explica Borja Tomás.
También el empleo ha significado una de sus grandes fortalezas, con una tasa de desocupación media en el sector logístico del 7% en los últimos 10 años, un 13% menor que la media nacional en el mismo periodo.
Y, en este contexto, Valencia se ha posicionado como un polo muy atractivo para la inversión en el mercado nacional. ¿Los motivos? "Su ubicación estratégica dentro de España. Es una ciudad del Corredor Mediterráneo, cuenta con un puerto con un importante trasiego y goza de buenas conexiones", sostiene.
Pero no solo los operadores internacionales desarrollan nuevos proyectos y centran su 'apetito' en esta plaza, sino que inversores locales están promocionando nuevos desarrollos o acometiendo importantes inversiones para adecuar sus activos a la nueva demanda. "Ahora hay una oportunidad para los propietarios de estos activos por la buena marcha del mercado. Muchos ya están invirtiendo y analizando las necesidades para atender los nuevos requerimientos", comenta el manager de Financial Advisory de Deloitte.
Y es que el mercado está en plena ebullición. De hecho, de acuerdo con los datos de esta consultora, en el periodo 2020-2022, entre los desarrollos en curso y los planificados, se espera que un total de 22 proyectos se lleven a cabo, lo que sumará más de 700.000 metros cuadrados nuevos de superficie logística. "A día de hoy, en torno al 80% de esta superficie ya está comprometida y más del 75% de los proyectos en curso o planificados son plataformas logísticas de grandes superficies, esto es, de más de 20.000 metros cuadrados", explica.
Las principales áreas industriales y logísticas de Valencia se agrupan junto a los ejes A-3 y A-7, debido a sus conexiones. En el primer caso, por su proximidad al aeropuerto de València y la conexión con Madrid y, en el segundo, como parte del Corredor Mediterráneo y su enlace directo con los principales puertos del país y el resto de Europa. Además van adquiriendo mayor protagonismo nuevas áreas industriales como el Parque empresarial del circuito de Cheste, Parc Sagunt, la ZAL Puerto de València o Picassent.
La sostenibilidad marca ahora los nuevos desarrollos con un claro aumento en la financiación y refinanciación de proyectos verdes y socialmente responsables. Pero, además, los operadores buscan también mayores superficies, es decir, plataformas que superen los 20.000 metros cuadrados. Y es que se demanda más espacio de maniobra exterior para los camiones y zona de oficinas y altura libre para el almacenamiento. También crece el interés por grandes almacenes que permitan corss-docking para así poder servir producto al centro de las ciudades de manera rápida, eficiente y sostenible.
Y es que las ventas a través de internet muestran un gran crecimiento durante los últimos años, un aumento imparable que se ha visto disparado por la pandemia. Y ello ha provocado que se incremente el interés por productos de última milla, lo que lleva al creciente interés por plataformas logísticas junto a las ciudades, con conexiones directas a los centros de estas y que cumplan con los requisitos de los inquilinos, que operan en ecommerce con el fin de optimizar su proceso de entrega.
A la vez, los usuarios finales requieren unas políticas de devolución eficaces y funcionales que afectan directamente al stock y la necesidad de almacenamiento. La media de devolución en pedidos realizados por internet es del 20%. Por ello, también es una tendencia a futuro la consolidación de la logística inversa, esto es, naves que permitan canalizar este tipo de operaciones a los consumidores. También ha habido un aumento importante en la demanda de plataformas logísticas de temperatura controlada, que permiten almacenar productos en frío.
"La pandemia ha sido un dinamizador importante, con determinados cambios que han venido para quedarse. Esta crisis, como la mayoría, no ha dejado de ser un motor de cambio", señala Arribas. Nuevos hábitos que fortalecerán un mercado cada vez más consolidado. "El sector logístico ha tenido y tendrá un gran dinamismo porque se ha convertido en un valor refugio para los inversores", concluye Tomás.
