MADRID. Virginia Pérez Palomino, responsable de renta variable de la sociedad de valores Tressis, ofrece esta semana a los lectores de este diario una cartera bursátil enfocada en esta ocasión a las sociedades de inversión inmobiliarias (socimis). Merlin Properties, Axiare, Hispania Activos Inmobiliarios y Lar España son las que ha escogido, pero antes de pasar al análisis explica el por qué.
El año 2014 supuso el punto de inflexión dentro del sector inmobiliario español, tanto por el lado de la demanda como por el ajuste en precios. Un cambio hacia una etapa nueva de recuperación que se confirmaba con las cifras conocidas del pasado año y que durante el presente 2016 habrá de consolidarse en sus dos vertientes: segmento residencial y segmento comercial.
Soplan vientos de cola para ambos segmentos que les permitirán seguir creciendo a lo largo de este año. Factores como unas favorables condiciones de acceso a la financiación, la mejora en los niveles de empleo o el atractivo de la vivienda, como inversión para alquiler, en un entorno de tipos de interés muy bajos, apoyarán al segmento residencial. El no residencial también continuará ganando impulso este año -locales comerciales, oficinas, sector hotelero-, gracias a la mejora del ciclo económico en nuestro país, mejora del consumo, de las ventas, lo que propiciará mayores tasas de ocupación e incremento de los ingresos por alquiler así como la revalorización de los activos.
No podemos soslayar los factores de riesgo que afectan al sector. Los cambios normativos son uno de los factores más importantes. La incertidumbre política en España está aplazando decisiones de inversión, pues dependiendo de su desenlace podría haber nueva normativa.
Las dos formas que tenemos de acercamiento al sector son: a través de compañías cotizadas, serían las empresas inmobiliarias tradicionales y las socimis. Las inmobiliarias tradicionales aún están inmersas en un lento proceso de desapalancamiento, sus ingresos crecen poco, en sus porfolios incluyen viviendas pendientes de terminar y, en muchos casos, sus cuentas de resultados siguen en pérdidas. En nuestra opinión, las socimis presentan una mejor oportunidad de inversión para el cliente minorista por ser un vehículo de obligatorio reparto de dividendo, tienen además un menor endeudamiento y sus carteras de activos están centradas en el segmento comercial.
Las socimis están obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones, no menos del 50% de los beneficios que procedan de la actividad de arrendamiento, mientras los importes restantes deben ser invertidos en su propia actividad.
Esta es nuestra selección:
MERLIN PROPERTIES
Es la mayor socimi del mercado español (capitalización 3.200 millones de euros) y nuestra favorita por sus fortalezas y tamaño. Centrada en activos de buena calidad y mejor ubicación, los de menor riesgo, le aseguran más visibilidad en sus crecimientos e ingresos. La compañía adquirió Testa, la filial inmobiliaria de Sacyr , completando un portfolio de primera calidad. Tener mayor tamaño le facilita el acceso a fuentes de financiación en condiciones más ventajosas.
AXIARE
Capitaliza por 930 millones de euros. Los hoteles y el residencial no forman parte de su cartera, mientras centra su actividad en oficinas y en activos logísticos y comerciales. La cartera objetivo está compuesta por activos prime infragestionados en oficinas.
HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS
Capitaliza en bolsa por 1.050 millones de euros. Está enfocada principalmente en hoteles y oficinas. Esta sociedad inmobiliaria no está constituida como socimi, pero casi la mitad de su cartera está representada por BAY, una firma que comparte con Barceló y que espera sacar a bolsa como socimi, a más tardar, en 2016. Este vehículo es completamente hotelero. Detrás de Hispania se encuentra el equipo de Azora con una elevada experiencia en la gestión de activos hoteleros.
LAR ESPAÑA
Tiene un valor en bolsa de 534 millones de euros y es la más diversificada en cuanto a activos, aunque se concentran principalmente en centros comerciales. Su estrategia está basada en la gestión aportando un elevado valor añadido, compra activos de calidad pero que han estado mal gestionados.
