Las tres valencianas, entre las 5 capitales españolas donde más se encareció el alquiler de 2015 a 2022

CASTELLÓ. La ciudad de Castelló se sitúa en el vagón de cabeza de las capitales de provincia españolas en las que más se encareció el alquiler de vivienda entre 2015 y 2022, con la cuarta posición de una clasificación liderada por València, Málaga y Palma, y en la que la quinta plaza es ocupada por Alicante. Y es que las capitales de la Comunitat Valenciana muestran "aumentos muy significativos" -alrededor del 40% en Castelló y Alicante y en torno al 50% en València-, muy superiores al promedio total (28,5%). Los datos fueron ofrecidos ayer por el Banco de España (BdE), a partir de información de la Agencia Tributaria, en la presentación de su informe anual correspondiente a 2023, que tuvo lugar en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Económicas de la Universitat Jaume I.

En su publicación de referencia, el banco central nacional incorpora en esta ocasión sendos capítulos específicos dedicados a los mercados del trabajo y de la vivienda, junto a los habituales apartados dedicados a las dinámicas económicas más recientes y a los retos estructurales de la economía española. El resultado, como explicó la rectora Eva Alcón, es “uno de los documentos más importantes de diagnóstico de la situación del país”, por lo que agradeció a los directivos del banco la oportunidad de “acercar el informe al tejido socioeconómico, dando a los académicos y a los agentes sociales la oportunidad de discutir un documento de tanto calado”.

"LA RIGIDEZ DE LA OFERTA SE DEBE A LA ESCASEZ DE MANO DE OBRA, EL AUMENTO DE COSTES Y LA FALTA DE INVERSIONES PARA LA COMPRA Y DESARROLLO DE NUEVO SUELO" 

El encargado de presentar el capítulo del mercado de la vivienda fue David López, jefe de la Unidad de Análisis de Intermediarios Financieros, quien subrayó la importancia de población de origen extranjero -2,9 millones de nuevos residentes desde 2016- para impulsar la demanda de vivienda residencial, “que tiene a concentrarse en las principales áreas urbanas, con un aumento del 65% en sus periferias”. A ello viene a sumarse el componente turístico -no residencial- que en la Comunitat Valenciana introduce también una significativa porción de extranjeros. Los municipios con mayor aumento acumulado de población, explicó López, “registran aumentos más acentuados de los precios de venta y alquiler, y se detecta una rigidez de la oferta para absorber el impulso de la demanda, que explicaría el aumento de los precios”. El dato de Castelló resulta llamativo en este sentido, puesto que si bien alcanzó en 2010 su récord de población, con 180.690 habitantes, según el INE, en los años siguientes, perdió habitantes hasta quedar por debajo de los 170.000 en 2017, recuperándose en los últimos años hasta los 176.238 vecinos de 2023.

En su análisis, López subrayó que la vivienda es uno de los componentes más relevantes de la evolución económica, y constató que en 2023 el crédito hipotecario superó los niveles pre-pandemia, en una dinámica alcista de los precios pero con el dinamismo concentrado en áreas urbanas, zonas turísticas y algunas comunidades autónomas. Por ejemplo, en cuanto a la cantidad de operaciones de compraventa de vivienda, destacó que la Comunitat Valenciana se sitúa por encima de la media nacional. Por otro lado y en el conjunto de España, el peso del alquiler superó por vez primera la media de la Unión Europea, por el impulso de los hogares de 18 a 44 años. No obstante, el experto cifró en 375.000 el déficit actual de vivienda en España, que alcanzará la cifra de 600.000 en 2025, según los cálculos del BdE. Las causas de la rigidez de la oferta pasan, según el informe, por "la escasez de mano de obra en la construcción, el aumento de costes en este sector y la falta de inversiones para la compra y desarrollo de nuevo suelo urbano disponible”. Tras descartar la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria, a la luz de los datos, López cifró entre 7 y 8 años de trabajo el salario medio necesario para adquirir una vivienda, “que sube por encima de 10 años de renta para jóvenes y extranjeros de origen, sobre todo en zonas como Cataluña, Baleares o Madrid”. El resultado: el 75% de la población que vive de alquiler carece de capacidad de ahorro para comprar una vivienda y solo el 25% está alquilado por elección. No ayuda que el parque de alquiler social en España -300.000 viviendas- se sitúe a la cola de Europa, alimentando el bucle de vulnerabilidad y las dificultades de acceso a una compra.

Efecto negativo sobre la productividad

López aludió a un efecto relevante de la dificultad de acceso a la vivienda: “es un factor que agrava los problemas de productividad” de nuestro país, puesto que al provocar movilidad laboral, supone un obstáculo adicional para la localización de los trabajadores en una economía “con graves problemas de productividad y localización de capital humano, lo que dificulta el crecimiento potencial del país”. A este respecto, el decano de la facultad que acogió el acto, Joan Antoni Martín, añadió que si persiste la especialización en el sector servicios “y en una parte de especial baja productividad como el turismo, la divergencia de nuestro PIB per capita con la zona euro se acentuará”. Por su parte, la catedrática Mariam Camarero recordó que la tasa de actividad española es del 58% frente al 80% de Alemania.

De vuelta al capítulo de la vivienda, la conclusión que expuso David López resulta inquietante: “la magnitud del problema es mayor de lo que pensábamos antes de hacer este capítulo”. A su juicio, y ante un problema de oferta como el actual, “hay que priorizar el estímulo para tener más vivienda tanto nueva como rehabilitada, y asimismo, aumentar el parque de alquiler social con más colaboración público-privada”. En este punto, señaló que solo el 8% del mercado del alquiler está en manos del sector “institucionalizado-profesional” -fondos de inversión y SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria)-, al que se le retiraron incentivos fiscales, por cuya recuperación abogó López para hacer crecer el mercado del alquiler. El reto, remató, es “ingente” y exige coordinación entre las administraciones para evitar choques entre ellas, además de que unas competencias de vivienda muy descentralizadas agudizan la necesidad de incentivos y políticas “basadas en la evidencia”. “No olvidemos -finalizó- que estamos generando una importante bolsa de vulnerabilidad”.

En el diálogo posterior, Camarero recordó que aún existen muchas viviendas vacías y precisó que tras la crisis de 2008 “se empezó a recuperar hasta que hace cuatro años se introdujeron medidas de mayor rigidez en el mercado del alquiler y los particulares se asustaron”. Para López, la cuestión de las viviendas vacías “es un punto importante, aunque si en 2020 se estimaba en cuatro millones la cifra, en las grandes ciudades, las zonas más tensionadas, era solo de 400.000”.

Por su parte, Juan Carlos Cuestas, catedrático de Economía Aplicada de la UJI, realizó una lectura crítica del informe y pidió mayor concreción en las “pertinentes” propuestas del documento, apostando asimismo por incrementar la vivienda social y defendiendo la necesidad de programas de repoblación en las zonas rurales en riesgo de repoblación. Además, abogó por evitar los abusos en los alquileres con ayudas fiscales para inquilinos y caseros, y llamó la atención sobre la paradoja que supone “situar a los trabajadores del sector turístico en poblaciones cercanas para llevarlos en furgonetas” a poblaciones castellonenses de alta estacionalidad, como Montanejos o Morella.

La coyuntura económica española

“La realidad no es blanca ni negra, ni la economía va como un tiro ni va fatal, sino que hay un vaso medio lleno y otro vacío”. A partir de esta premisa, Ángel Gavilán, director general de Economía y Estadística del BdE, expuso en la primera parte de la sesión la coyuntura de la economía española. El vaso medio lleno es el crecimiento del PIB español muy por encima del resto de la zona euro entre 2021 y 2023, superado el primer impacto de la pandemia. El medio vacío pasa porque el resultado final es igual al del resto de la UE al final del mismo periodo, un 3%, debido a la mayor caída de España en 2020. Por otra parte, en términos de PIB per capita, el español apenas había crecido un 0,3% respecto a antes de la pandemia, mientras el de la zona euro estaba un 2% por encima de dicha referencia. Este indicador, poco habitual, se ha considerado en esta ocasión “porque a España, desde 2022, ha llegado más de un millón de personas”.  En cualquier caso, los problemas de fondo persisten: “desde 2008 no solo no convergemos [con la zona euro] sino que hemos divergido”. La razón de esto último pasa por dos variables, a su juicio: la baja productividad y la tasa de actividad y empleo. “Para resolver la segunda -dijo- necesitamos diseñar mejores políticas activas y pasivas, protegiendo a los trabajadores cuando pierdan su trabajo pero al tiempo, dándoles incentivos y medios para volver al mercado, porque ahora ni se ofrece suficiente protección a los parados, en parte por su alta rotación, ni se generan mejores incentivos para volver al trabajo”.

"Ni la economía española va como un tiro ni va fatal, sino que hay un vaso medio lleno y otro vacío: entre 2021 y 2023 creció muy por encima del resto de la zona euro, pero el resultado final fue un crecimiento igual por la mayor caída de España en 2020"

En un plano más positivo, Gavilán destacó el buen ritmo y fortaleza de la creación de empleo en nuestro país, no sin cierta perplejidad: “estamos pensando si tras la pandemia ha pasado algo: tenemos un extraordinario dinamismo del mercado laboral, con un 5% más de empleo que antes de la pandemia, y con la falta de mano de obra como factor limitante de la actividad tanto en tareas de baja como de alta cualificación. Y con este contexto nos preguntamos cómo es posible que tengamos una tasa de paro del 12%, cuatro veces más que EEUU o Alemania y el doble que la zona euro”. Entre los datos positivos, un crecimiento superior al esperado el pasado año “porque el turismo superó incluso los máximos de 2019, gracias a una relativa desestacionalización y a su extensión a zonas consideradas menos turísticas. Al otro lado de la balanza, el deterioro de las exportaciones de bienes preocupó al BdE “menos que la cuestión de la inversión”, que cayó un 1,4% respecto a las previsiones del banco en marzo de 2023: “nos ha decepcionado porque no hay problemas de acceso al crédito, según las empresas, y más aún por el impacto de los fondos Next Generation; es algo que sorprende de cara al medio plazo”.

Por otra parte, Gavilán explicó que el informe analiza asimismo cómo pueden incidir en la economía española dos dinámicas paralelas: el envejecimiento de la población y el desarrollo de la Inteligencia Artificial. Esta última, por su potencial “para sustituir trabajos de alta cualificación, porque ChatGPT puede hacer el trabajo de varios economistas del BdE en la realización del propio informe anual”. Asimismo, se refirió a la creciente tendencia del trabajo por proyectos por parte de profesionales independientes, no asalariados, en distintos sectores. La transición ecológica y el reto poblacional también tienen su espacio en el documento. Gavilán reiteró un mensaje habitual en la comunicación del BdE: “la sostenibilidad de las pensiones requiere medidas adicionales: hay que asegurar que nuestros mayores tengan los recursos necesarios pero no a costa de aumentar las cotizaciones sociales: ya tenemos más peso que otras economías y con un desempleo estructural más amplio, no es razonable aumentar este impuesto al trabajo”. “El gasto en pensiones -remató- ayuda a mantener el gasto corriente, pero al tiempo hay que invertir en partidas que incrementen el crecimiento potencial; hay que gastar más eficientemente”. Finalmente, el director general de Economía y Estadística del BdE se lamentó porque pese a la mejora en indicadores como el abandono escolar y la educación terciaria (Universidad y FP), “seguimos lejos de los estándares europeos, y hay que recordar que las economías con más capital humano son más potentes”.

Abriendo el foco al ámbito fiscal, Gavilán concluyó, por otra aparte, que los impuestos directos como IRPF o Sociedades “distorsionan más las decisiones de inversión que los indirectos como el IVA”, por lo que desde el BdE se recalca un mensaje a las autoridades: “traten de ser menos distorsionadores de la actividad económica, porque en España en los últimos años ha pasado lo contrario”.

El director general de Economía y Estadística del BdE dejó varios datos más para la reflexión, al final de su intervención, de tipo demográfico. Desde 2002, el crecimiento de la migración ha elevado la población española en 5 millones de personas “y otros 10 millones llegarán, según previsiones de INE y Eurostat, en las tres próximas décadas”. Gavilán defendió que España necesita una política migratoria proactiva, pero añadió que en el informe anual se constata que los inmigrantes “no son sustitutos perfectos de los nacionales o de los que se van jubilando: un 60% de los que llegan no tienen título universitario, y un 80% de los españoles que se van sí lo tienen”. Asimismo, precisó que entre 2022 y 2023, el 54% de los puestos de trabajo cubiertos se ocuparon por inmigrantes, “que son el 17% de la población activa española”.