VALÈNCIA. La proliferación de los pisos turísticos también comienza a dejar huella en los municipios del área metropolitana de València. Cada vez son más los propietarios y pequeños inversores que exploran la conversión de viviendas en alojamientos de corta estancia, una tendencia que ha encendido las alarmas en algunos consistorios ante el riesgo de tensar el mercado residencial y generar problemas de convivencia.

Por eso, el Ayuntamiento de Alfafar ha querido adelantarse a ese escenario y ha aprobado una ordenanza para regular la implantación de alojamientos turísticos en las zonas residenciales del municipio. El texto ha entrado en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) este lunes, una vez finalizado el periodo de exposición pública sin que se haya presentado ninguna alegación. La ordenanza, aprobada en el pleno del 27 de noviembre de 2025, se remitirá a la Delegación del Gobierno en la Comunitat Valenciana y al órgano autonómico correspondiente.

El consistorio justificó la necesidad de esta nueva regulación en que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), redactado en 1991, "ha quedado desfasado y no contempla la realidad actual del turismo ni los problemas de convivencia asociados a este tipo de usos". Aunque la legislación autonómica considera compatibles los usos turístico, residencial y terciario en un mismo edificio, el Ayuntamiento de Alfafar ha optado por fijar límites.

"El objetivo no es prohibir los pisos turísticos —algo que chocaría con los principios de libre competencia y con la jurisprudencia existente en municipios con mayor presión turística—, sino ordenar su implantación, evitar conflictos vecinales y frenar efectos negativos sobre el acceso a la vivienda", apuntaron desde el consistorio. En consecuencia, la nueva normativa municipal establece que los alojamientos turísticos solo podrán ubicarse en plantas bajas y primeras de edificios residenciales o de uso mixto, respetando una gradación de usos en altura.

Si en una planta baja ya existe un uso turístico, no se permitirá otro en la primera planta del mismo edificio. Además, en los edificios de uso residencial se exige que al menos el 50% de la superficie construida sobre rasante conserve el uso residencial, con el fin de evitar una transformación masiva de los bloques. Esta exigencia responde, según el Ayuntamiento, a la necesidad de evitar un "agravamiento del problema de acceso a la vivienda", una cuestión que afecta tanto a Alfafar como al conjunto del país, y de preservar el carácter residencial de los barrios.

Se prohíbe habilitar sótanos como estancias del alojamiento turístico

Por otro lado y, para minimizar las molestias relacionadas con el ruido, el tránsito constante de personas y los conflictos en zonas comunes, la ordenanza obliga a que cada alojamiento turístico cuente con acceso independiente desde la vía pública, tanto si se sitúa en planta baja como en primera. Esta condición no será exigible en el caso de bloques completos de apartamentos turísticos ni en edificios unifamiliares. 

Entre las principales novedades del texto figura la incorporación de criterios de diseño urbano con perspectiva de género, orientados a garantizar accesos visibles, bien iluminados y percibidos como seguros por todas las prsonas. Según el consistorio, estas pautas se han elaborado a partir de diagnósticos realizados por gabinetes especializados en urbanismo inclusivo. Además, la ordenanza recuerda que deberán cumplirse los criterios autonómicos de habitabilidad.

En ese sentido, se prohíbe habilitar sótanos como cocinas, dormitorios o salas de estar, evitando que futuras reconversiones puedan derivar en infraviviendas. Del mismo modo, se limita al 20% la superficie destinada a espacios de ocupación nula—como trasteros, almacenes o cuartos de instalaciones— en locales convertidos en viviendas turísticas, garantizando una correcta iluminación y ventilación natural de las estancias habitables. Por otra parte, los alojamientos turísticos deberán cumplir las mismas exigencias de dotación de plazas de aparcamiento que el resto de viviendas, en función de la zona según el PGOU. 

¿En qué zonas de Alfafar se aplica la normativa?

Cabe recordar que la aplicación de la ordenanza se limita a las zonas residenciales de Alfafar, como el Casco Antiguo y los barrios de Orba, Alfalares y San Jorge, en los que, según el consistorio, la convivencia vecinal podría verse más afectada y donde la presión turística podría incidir con mayor intensidad en el acceso a la vivienda. El concejal de Urbanismo, Arcadio Del Real, señaló que la norma "responde a una realidad que ya estaba sobre la mesa: el crecimiento de los alojamientos turísticos en entornos residenciales sin una regulación específica".

"No se trata de prohibir, sino de ordenar, garantizar la convivencia vecinal y evitar efectos indeseados como la pérdida de vivienda o los conflictos en las comunidades", añadió el edil. Por su parte, el alcalde de Alfafar, Juan Ramón Adsuara, subrayó que el Ayuntamiento tiene la obligación "de anticiparse y proteger el interés general". "Esta ordenanza busca compatibilizar la actividad turística con el derecho de los vecinos y vecinas a vivir con tranquilidad y a acceder a una vivienda digna", afirmó Adsuara.