VALÈNCIA. La futura Ley de Suelo de la Comunitat Valenciana presenta diferentes aristas y supone un cambio de ciclo a nivel urbanístico en la región. Por ahora, es solo un borrador que inicia su tramitación administrativa, pero implica un carpetazo definitivo a la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), que aprobaron los populares en el 2014 y que reformuló en 2021 el Consell del Botànic. En este nuevo contexto, una de las posibilidades que permite en materia de planificación urbanística es la activación de planes especiales para la construcción de viviendas "en cualquier clase de suelo", incluyendo el no urbanizable. Un instrumento que autoriza a reclasificar suelo y reserva una parte de la edificabilidad para VPO.

El texto, que salió hace unas semanas a exposición pública en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana (DOGV) para iniciar el periodo de alegaciones, recoge en su exposición de motivos la voluntad de "simplificar trámites, eliminar cargas innecesarias, corregir incoherencias y clarificar la redacción". En este sentido, señala que los actuales procedimientos de planeamiento y de intervención urbanística se prolongan excesivamente, y la regulación "no siempre responde adecuadamente a los problemas reales". Por ello, introduce, entre otras novedades, la simplificación administrativa, especialmente en la pata ambiental, una de las más farragosas del proceso.

Pero, además, habilita el desarrollo de planes especiales por iniciativa pública para la creación de nuevas bolsas de suelo residencial de forma excepcional y "en atención a necesidades de vivienda debidamente justificadas", señala el anteproyecto. Por tanto, se podrán generar nuevos desarrollos de viviendas en cualquier clase de suelo, incluso el no urbanizable, pero reservando, "al menos el 50% de la edificabilidad residencial a vivienda sujeta a protección pública". La otra parte será de renta libre, generando plusvalía y captación de valor en suelos donde la expectativa residencial no era habitual, una dinámica que para algunos urbanistas favorece intereses privados ligados al desarrollo del suelo. El objetivo es promover nuevas unidades residenciales en puntos donde exista necesidad alojativa, aunque sin concretar cómo se acredita esa necesidad, que es ya una realidad en gran parte de la autonomía.

Además, el hecho de permitir que se puedan hacer en cualquier tipo de suelo genera un debate territorial. Por un lado, expertos plantean que esta reclasificación puede tensionar los principios tradicionales de contención del crecimiento urbano y protección del medio rural; pero, por otro, ofrece un instrumento para responder a la actual emergencia habitacional, al permitir la creación de nuevas zonas residenciales en zonas con alta y urgente demanda.

La norma señala que la ejecución de esos planes "se realizará preferentemente por expropiación, sin perjuicio de los acuerdos con los propietarios que respeten los objetivos del plan" y en ellos "se garantizará la suficiencia o la adecuada previsión de las infraestructuras y dotaciones".

De hecho, el texto amplía el uso de la expropiación en materia urbanística. Así, además de mantenerlo entre los distintos sistemas en las actuaciones integradas -la gestión por los propietarios, la cooperación, el agente urbanizador y la expropiación-, el texto presta especial atención a la regulación del sistema de ejecución por expropiación. Esta incluye la posibilidad de que el beneficiario sea un sujeto privado cuando concurran los requisitos legales y reglamentarios.

Además, se introduce expresamente la figura de la liberación de la expropiación, como mecanismo para reequilibrar la posición jurídica de los propietarios afectados cuando concurren circunstancias que así lo justifican. Esta previsión responde a criterios de equidad, proporcionalidad y modernización del régimen de gestión.

Asimismo, introduce otras novedades como establecer la declaración responsable como título ordinario para agilizar proyectos y rebajar la obligación de reservar vivienda protegida en algunos desarrollos urbanos.

Por otro lado, el anteproyecto simplifica y evita duplicidades en el trámite ambiental, ya que aclara que cuando un plan urbanístico ya ha pasado una evaluación ambiental estratégica, y en ella se han analizado de forma expresa los efectos de las obras de urbanización previstas, los proyectos concretos que lo desarrollen no tendrán que someterse a una nueva evaluación de impacto ambiental. Esta exención se aplica también a proyectos de urbanización de zonas industriales, siempre que las actuaciones se ejecuten dentro del ámbito del plan aprobado, sin introducir cambios sustanciales y respetando todas las condiciones ambientales ya fijadas. Con ello se pretende agilizar la ejecución de los desarrollos urbanísticos sin reducir las garantías ambientales.