VALÈNCIA. El alza de los precios de la vivienda, tanto en compra como en alquiler, sumado a la falta de oferta y a las dificultades para incorporar de forma ágil nuevo producto al mercado mientras crece la demanda, ha provocado una verdadera tormenta en el mercado residencial. Una fuerte crisis habitacional que lleva años fraguándose y que ha terminado por estallar, expulsando a muchas familias del acceso a un hogar.

Desde las inmobiliarias valencianas son conscientes de la delicada situación, especialmente en el segmento del alquiler, porque la oferta está en mínimos y se observa una tendencia al alza de los pisos compartidos. “Es un drama la situación, porque hay muy poca oferta y la que hay está a unos precios a los que la mayoría de familias, parejas o jóvenes no pueden acceder”, admite Nora García, presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval). A su juicio, esta situación ha estallado por la concurrencia de varios factores, ante lo que exige medidas por parte de las administraciones.

En cualquier caso, asegura que se empieza a detectar una estabilización de los precios de los pisos más caros, con rentas de unos 1.500 euros, porque ha llegado un punto en el que la demanda no está dispuesta a seguir asumiendo esas alzas. Además, ve el horizonte con cierta esperanza: “Ahora mismo estamos en lo peor, pero si se ponen en marcha nuevas promociones y se empiezan a enviar otros mensajes a los propietarios, creo que en tres o cuatro años podremos estar hablando de otra situación”, señala.

-La vivienda es ya la principal preocupación de los ciudadanos porque muchas personas tienen imposible su acceso. ¿Cómo describiría la situación actual del mercado inmobiliario en la Comunitat Valenciana? 

-Realmente, es un problema lo que tenemos encima de la mesa, tanto en la compra como en el alquiler, especialmente. Hace tiempo que llevo diciendo que es un drama porque hay muy poca oferta y la que hay está en unos precios que la mayoría de familias, parejas o jóvenes no pueden acceder. Como profesionales, tanto desde Asicval como desde la federación nacional, ya con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), anunciamos que se iba a dejar fuera a parte de la oferta. Y luego llegó la Ley de la Vivienda. Entiendo que los políticos tienen que tomar decisiones y aprobar leyes, pero tienen que escuchar al sector inmobiliario porque al final somos los que estamos en el día a día y conocemos la problemática. Y lo que se ha hecho ha sido dejar al inquilino, al que se pretendía proteger, a los pies de los caballos y expulsar del mercado del alquiler a la mayoría de jóvenes.

-¿Por qué? ¿Cuáles son los cambios que hacen que el sector demonice tanto la Ley de Vivienda?

-Porque al propietario lo único que hace es mandarle mensajes de que es el malo de la película, un especulador, que abusa... Además, se han montado una película de que todos los caseros son grandes fondos, cuando la realidad es que la mayoría son pequeños dueños que tienen una o dos viviendas y que lo único que quieren es que se les pague la renta.

-Pero no todo el problema de la vivienda viene por la ley.

-No, claro que no. El problema es que en estos años han confluido una serie de circunstancias que todas ellas han provocado esta crisis que tenemos. Por un lado, están los cambios normativos, que no han favorecido al propietario, ni fiscal ni jurídicamente, para que se anime a sacar producto al mercado. Muchos, de hecho, han optado por retirarla o cambiar su uso al turístico.

Por otro lado, ha habido un parón en la obra nueva, que se suma a la gran demanda de gente que viene a València a vivir. La ciudad ha salido varias veces en Forbes o The New York Times como la mejor del mundo para residir. Hoy más del 80% de nuestros inquilinos son extranjeros. Estamos pagando una factura muy alta por ese atractivo internacional.

-¿Estamos ahora mismo en lo peor o aún se puede agravar aún más la situación?

-Creo que sí, que estamos en lo peor de lo peor. No obstante, ya se ven muchas grúas y promociones de VPO que antes habían desaparecido porque ningún promotor se atrevía, ya que era inviable económicamente. Por tanto, si todos esos proyectos se ponen en marcha y se empiezan a enviar otros mensajes a los propietarios, creo que en tres o cuatro años podremos estar hablando de otra situación.

-¿Ha actuado la Administración de espaldas al problema mientras todos estos factores que antes mencionaba confluían?

-La administración siempre llega tarde porque es una maquinaria muy lenta de mover. Hay que poner orden y regular para que todos los usos puedan convivir, tanto el turístico como el residencial. Ahora es al revés porque, aunque el propietario quiere alquilar a largo plazo, se ve amenazado por el miedo a impagos o destrozos, aunque sean casos anecdóticos.

-Entiendo que ahí también entra el tema de la okupación ilegal. ¿Es un problema puntual o está creciendo? 

-Para la persona que la sufre es grave. Además, antes no existía y ahora sí. Se han creado incluso negocios alrededor de este tema como las empresas de “desokupación”. Las leyes no lo ponen fácil y se ha generado un mercado de mafias que ocupan pisos de bancos, colocan a gente y luego negocian su marcha por dinero, a veces hasta 20.000 euros. También, hay familias que ocupan por necesidad. Si solo se muestra esa cara, parece que todo está okupado.

-Las inmobiliarias vienen advirtiendo de la falta de oferta y el alza continuada de precios. ¿Por qué no sale nuevo producto al mercado?

-Porque no se construye obra nueva y se ha roto la rotación del mercado. Antes, una pareja joven compraba vivienda, alquilaba o vendía la anterior, y eso generaba movimiento. Ahora, eso ha dejado de existir y mucha gente, como no hay obra nueva, se va a la segunda mano y hay menos producto disponible. La absorción del stock es mucho más rápida y si antes un cliente podía elegir entre diez pisos, hoy solo tiene dos.

-¿Cuánto ha bajado la oferta y cómo ha presionado al alza el precio del alquiler?

-La oferta disponible ha podido caer en torno al 40% porque muchos pisos se han derivado al alquiler temporal porque el propietario tiene más rentabilidad y libertad, ya que no están atados a contratos de cinco años. Además, ahora tenemos muchísima más demanda que teníamos antes y, a la vez, menos oferta, con lo cual es el cóctel perfecto para que los precios no hagan más que subir. Hace años podía tenía un piso en 700 euros y el mismo cinco años después está en 1.400 ó 1.300 euros.

-¿La escalada de precios va a tocar techo en algún momento?

-Desde antes del verano hemos notado que los pisos de 1.500 euros en adelante ya no se alquilan con tanta facilidad. Todo lo que está por debajo de ese precio aún se está alquilando bien, y cuando hay alguna oportunidad por menos de 1.000 euros ni siquiera llegamos a publicarla, porque ya tenemos muchos compromisos previos.

-Por tanto, ¿se prevé una moderación en el alquiler de cara al año que viene?

-Las inmobiliarias lo que hemos detectado es una cierta ralentización en los precios a partir de los 1.500 euros. El problema sigue siendo la demanda extranjera. Otra de las causas de esta situación es la llegada de muchos nómadas digitales, que vienen con sueldos mucho más altos y se pueden permitir el lujo de pagar precios que el valenciano medio no. Tenemos inquilinos de toda Europa que teletrabajan desde aquí y solo viajan a sus países un par de veces al mes. Otro factor que ha influido es el demográfico: la esperanza de vida ha aumentado y, por tanto, hay más viviendas ocupadas por personas mayores solas, y eso reduce aún más la oferta. Al final, todo va sumando.

-Precisamente para dar una alternativa a muchos de estos colectivos han irrumpido con fuerzas nuevos modelos alojativos como el coliving, el senior living o el flex living. ¿Pueden ser parte de la solución?

-Depende de cómo se gestionen. Hay mucha gente que lo está haciendo muy bien. Creo que son un mal necesario. Conozco un caso de cuatro personas que comparten piso porque uno de ellos gana menos que el precio total de la renta. Antes eso pasaba solo con estudiantes, que compartían piso mientras duraban sus estudios, pero ahora afecta a diferentes colectivos. Por tanto, si no existieran esos modelos el problema sería aún mayor porque, por ejemplo en este caso, si los cuatro necesitaran una vivienda... Es que no hay oferta. En cualquier caso, es triste que la gente tenga que compartir por obligación.

-Desde Asicval llevan tiempo advirtiendo del crecimiento del alquiler por habitaciones. ¿Será la tendencia en los próximos años?

-Sí, si no se pone coto a esta situación. Es una pena que la gente no tenga acceso a vivir solo o en pareja, pero también es una solución porque de otra manera dónde vive. No hay oferta suficiente.

-¿Puede llegar un punto en que haya más habitaciones que pisos completos?

-Ese problema ya existe. Lo tenemos ahora mismo.

-¿Y cómo se podría frenar esta situación?

-Es complicado. Podría penalizarse fiscalmente al propietario que opte por ese modelo, pero si asfixiamos aún más al propietario, la presión sobre la vivienda habitual será mayor. Al final, es la pescadilla que se muerde la cola. Una de las soluciones pasa por construir más. No obstante, eso no se hace de hoy para mañana, aunque con modelos industrializados los plazos y tiempos se acortan. Además, tenemos un problema con las licencias en todos los ayuntamientos. Tenemos un caso en el que llevamos seis meses esperando un certificado para que nos digan si se puede construir. No es ni la licencia, sino un documento para saber si podemos hacer un estudio para valorar la viabilidad. Un promotor no puede tener un proyecto a tres o cuatro años vista porque en medio puede estallar una crisis, guerras…

Asimismo, tenemos que abordar los nuevos modelos de vida. Las ciudades no pueden ser solo para los turistas mientras los residentes se marchan. Sin embargo, es verdad que estamos concentrando todo en las capitales cuando hay pueblos pequeños fantásticos. Pero, para eso, hay que mejorar conexiones, garantizar que los trenes lleguen a tiempo y dotar a esas poblaciones de servicios que las hagan atractivas.

-¿Podría València quedarse sin residentes valencianos, como ya pasa en otras ciudades europeas?

-Estamos en ello. Si seguimos en esta línea, no tardará mucho. Más del 80% de nuestros inquilinos son extranjeros. Entre el alquiler turístico y los foráneos que vienen a vivir y  pagan rentas más altas, la mayoría de alquileres son de extranjeros y no de valencianos. También, en el área metropolitana tenemos el mismo problema, tanto en la parte norte, sur u oeste. Esta situación es global. Ya no es que esté cara la vivienda, es que tampoco hay disponibilidad y muchos propietarios prefieren tenerlas cerradas.

-¿Qué tipo de medidas ayudarían a revertir este panorama?

-Nosotros defendemos siempre que hay que proteger al inquilino, por supuesto, pero también al propietario. Si una familia no puede pagar, no puede ser que la responsabilidad civil subsidiaria recaiga sobre el propietario y que encima corra el riesgo de que por pedir la renta se le pueda denunciar por acoso. Eso no se puede permitir. El Estado debería entrar y poner remedio. Debería ser un modelo como el del paro, es decir, crear un sistema en el que entrara inmediatamente el gobierno a hacerse cargo de esa renta durante el tiempo que esa persona no puede pagar. Si esa situación se demora, se busca una solución, pero, mientras tanto, el propietario sigue cobrando y la familia puede permanecer en la vivienda, evitando desahucios y conflictos.

-Un estudio reciente de Asicval refleja una ralentización de la compraventa de vivienda por parte de extranjeros. ¿A qué se debe?

-Depende de la zona. En algunas siguen marcando los extranjeros, pero en otras ya no resulta tan atractivo invertir. España empieza a percibirse como un país con normativas restrictivas y con un problema serio de okupación. Recuerdo el caso de una clienta inglesa a la que le okuparon su piso. Ella no entendía que no pudiera ir y pedir que se marcharan. “¡Pero es mi casa!”, nos decía. No lo asimilan, les parece increíble. No son miles de casos, evidentemente, pero existen.

-¿Está a favor de reconvertir locales comerciales en desuso en vivienda?

-Es una medida que proponemos desde hace tiempo. Los ayuntamientos deberían hacer un análisis calle a calle porque hay bajos cerrados que no son atractivos para el comercio, pero podrían convertirse en vivienda si cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad. Lo que pasa es que hay una normativa que impide que puedan convivir una vivienda con un local comercial, pero si hay una buena insonorización, qué mas da que esté al lado de otra vivienda o una ferretería. Por tanto, los bajos que reúnan los requisitos para ser vivienda habitual deberían transformarse en residencial, y los demás destinarse a comercio o turismo, siempre regulado y detectando los ilegales.

-A su juicio, ¿qué papel ha jugado el alquiler temporal en la actual crisis habitacional?

-No es el principal problema, pero ha hecho mucho daño. Desde Asicval consideramos que ese sector se tiene que profesionalizar. Los apartamentos turísticos deberían estar gestionados por empresas y, si pueden estar todos en un mismo edificio, mejor, porque facilitan la operativa tanto a los profesionales como a los clientes. Además, de este modo se genera empleo, ya que un particular no reporta los mismos beneficios a la sociedad. De hecho, se ha comprado mucho producto que desde el principio se ha destinado al turístico. Calculamos que hasta el 80% de los apartamentos turísticos de València podrían estar en el mercado tradicional. En cualquier caso, tienen que convivir todos porque el problema son los ilegales, que no tributan ni benefician a nadie. Hay que ir a por ellos y profesionalizar el sector.

-Esta semana se cumple un año de la trágica Dana, que asoló gran parte de la provincia de Valencia. ¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario en esas zonas?

-Desde el principio dijimos que el mercado se iba a ver afectado, obviamente, porque algo iba a cambiar, pero no iba a desaparecer. La gente de esas localidades sabíamos que iba a seguir comprando, alquilando y viviendo en esos pueblos. Posiblemente alguien se haya ido, pero quien ha nacido allí y tiene su entorno ahí, lo normal es que no se marche, y así ha sido. Por tanto, el mercado ha ido recuperando la actividad y la gente sigue comprando.

-¿Se ha resentido la oferta?

-Claro, porque las plantas bajas están sin rehabilitar y muchas viviendas han quedado destrozadas. No obstante, no se ha resentido tanto como esperábamos, y la demanda no ha caído como se preveía. De hecho, mucha gente iba allí esperando el chollo, pensando que nadie querría vivir en esas zonas, y no ha sido así.

¿Cómo se han comportado los precios?

-Lejos de caer, han subido por una cuestión de menor oferta. Por ejemplo, viviendas que antes de la Dana estaban en 190.000 se han vendido por más de 200.000. La mayoría de los compradores son gente de esas zonas.

-¿Los compradores exigen ahora más información sobre inundabilidad en las ubicaciones que compran o alquilan?

-No hace falta pedirla porque es evidente. La gente que está comprando lo ha vivido y sabe perfectamente lo que está adquiriendo. Los vecinos de cada pueblo conocen bien qué zonas se han visto más afectadas y cuáles menos.

-A nivel empresarial, ¿han cerrado agencias inmobiliarias? ¿Cómo están las compañías del sector?

-Ninguna. Los más afectados siguen ahí, al pie del cañón. Han reformado sus oficinas y han vuelto a arrancar.

-Con todo, ¿qué le espera al mercado inmobiliario valenciano de cara al cierre del año y a 2026?

-Desde la Generalitat Valenciana se han tomado muy en serio el tema de la vivienda y, al menos, se nos escucha y se tiene en consideración lo que dice el sector. Ahora bien, el problema es grave y complicado. Esperamos que los precios no sigan subiendo. Eso ya sería una buena noticia después de la escalada que llevamos estos años.