ALICANTE.- Javier Burón Cuadrado (Bilbao, 1974) es uno de los especialistas más reconocidos en gestión pública de la vivienda en España, con más de veinte años de experiencia al frente de empresas públicas autonómicas y locales. Actualmente es director gerente de la empresa pública Nasuvinsa, en Navarra, desde donde impulsa proyectos de vivienda asequible, rehabilitación energética y desarrollo territorial.  Ha sido viceconsejero de Vivienda del Gobierno vasco y gerente de Vivienda en el Ayuntamiento de Barcelona. Antes fue consultor en políticas y servicios públicos y abogado especializado en derecho público (Cuatrecasas Gonçalves Pereira). Su conocimiento abarca todo el ciclo institucional: gestión del suelo, financiación, contratación, obra, entrega, postventa y gestión del alquiler público. Esta trayectoria le ha permitido desarrollar una visión crítica y muy informada sobre las limitaciones estructurales del modelo español. En su último libro, El problema de la vivienda, analiza precisamente esos déficits históricos y defiende la necesidad de construir un sistema público robusto, profesionalizado y capaz de garantizar el derecho a la vivienda en todo el territorio. El viernes estuvo en Alicante, en una acto con Esquerra Unida, y charló con Plaza.

-¿A qué atribuyes el problema estructural que tiene la vivienda en España?
-Aunque es cierto que no se trata de un problema exclusivo de España, sino de buena parte de Europa y del mundo occidental, en nuestro país confluyen algunos factores que lo agravan. En mi opinión, los primeros gobiernos de la democracia asumieron que la vivienda era un bien que el mercado podía proveer de forma adecuada y, por tanto, consideraron innecesario desarrollar una política pública sólida en este ámbito. Además, no se hizo una revisión crítica del principal instrumento heredado del franquismo —la vivienda protegida en compraventa y descalificable—, que tenía limitaciones evidentes.

Llevamos muchos años sin hacer los deberes, y eso nos deja expuestos. Cuando llegan las inclemencias —ya sean económicas, sociales o demográficas— nos encuentran sin protección. Y cuando uno está desnudo, sufre más: hace más frío, hace más calor. En definitiva, la falta de una política de vivienda consistente durante décadas explica buena parte del problema estructural que arrastramos hoy.

-Para corregir esa falta de revisión crítica, está claro que hay que construir vivienda. ¿Debe hacerlo solo la administración pública, o también la iniciativa privada, pero con condiciones para garantizar la asequibilidad?
-Tenemos que hacer de todo. La gente que plantea esto como una disyuntiva —o solo mercado o solo sector público— me genera poco respeto. No podemos resolver el problema sin construir, pero tampoco podemos resolverlo únicamente construyendo. La Administración tiene, si quiere utilizarlos, muchos instrumentos. De hecho, en otros ámbitos de la política pública en España es habitual construir, comprar, movilizar activos privados o intervenir de distintas maneras. En vivienda podríamos hacer lo mismo.

En definitiva, hay una caja de herramientas muy amplia. Lo que no va a ocurrir es que el mercado, por sí solo, genere asequibilidad. No es una crítica anticapitalista: el mercado produce bienes y servicios para quienes tienen demanda solvente, busca minimizar riesgos y maximizar beneficios. Si dejamos todo a ese mecanismo, la oferta se orienta hacia quien puede pagar más. Y hoy eso significa, sobre todo, clases medias-altas urbanas que cambian de vivienda, un segmento que el mercado atiende sin problema.

A esto se suma algo que ya se puede decir abiertamente —aunque durante años en los congresos inmobiliarios te criticaban—: si dedicamos demasiados metros residenciales a usos transitorios —turismo, alquiler de temporada, habitaciones, expats, nómadas digitales, compradores internacionales con segunda residencia—, el mercado se distorsiona. Cada fenómeno, por separado, no es un problema. Pero todos juntos generan una presión enorme: personas sin proyecto de vida en nuestras ciudades, con gran capacidad de compra, que desplazan a quienes sí lo tienen. Acabamos dedicando demasiados metros al “pasar” y muy pocos al “estar”. Eso afecta más a quien menos tiene, destroza los barrios —donde empezamos a ser extranjeros en nuestra propia ciudad— y termina afectando a la economía: hay sectores que no encuentran trabajadores porque, aunque los salarios han mejorado, esos trabajadores no pueden vivir cerca de su empleo. Ser un poco “sexy” como ciudad está bien; ser demasiado “sexy”, como diría Marilyn si viviera, genera externalidades.

-¿Hay medidas a corto plazo? 
-Sí, las hay, y debemos aplicarlas. Pero tampoco podemos ignorar los problemas que aparecen cuando hablamos del supuesto consenso a largo plazo. En teoría, todos estamos de acuerdo en que España necesita un parque estable de vivienda social y asequible, que funcione como una infraestructura del país. Probablemente más vivienda asequible que social, y no regida por las reglas del mercado. Hasta ahí, parece haber acuerdo en buena parte de la izquierda y en una parte de la derecha. Pero cuando rascas, el consenso se difumina. 

Porque si dices que ese parque debe ser permanente —que esas viviendas no pueden volver al mercado—, ya no gusta tanto. O si dices que la colaboración público-privada debe existir en todos los segmentos, también en los que no son rentables, tampoco gusta. Hay quien defiende que las viviendas que generan pérdidas las haga el Estado, y las que generan beneficios, el mercado. Y eso no es colaboración público-privada: eso es socializar pérdidas y privatizar ganancias. Yo soy un firme defensor de la colaboración público-privada, pero para que funcione tiene que haber primero un servicio público fuerte. Y la colaboración público-privada no puede consistir en regalar bienes públicos para que otros ganen dinero y, si sale mal, que el Estado rescate la operación. Eso no es un modelo sostenible ni justo.

-¿La vivienda turística ha sido el detonante?

—Ha sido un factor muy relevante en muchos sitios de España. Pero estamos teniendo crisis de asequibilidad en lugares con poca presión turística o con una presión turística muy manejable. Con lo cual yo creo que es un factor de análisis, seguro. Y después hay lugares —la Comunitat Valenciana es uno— en los que tampoco puedes decir: “No, pues estaríamos igual sin turismo”. Claramente no. O los archipiélagos. O Barcelona. O Madrid. Pero son muchas cosas.

Lo que nos ha pasado es que a nosotros nos revienta la burbuja y nos imponen la austeridad como forma de salir de la crisis de 2008. Y en cuanto nos recuperamos un poco de eso —con mucho dolor—, pero en cuanto empezamos a recuperarnos, lo que se ve es que nuestras ciudades, “nuestras” en un sentido bastante amplio del término son ciudades compactas, densas, donde hay buenos servicios públicos y privados, hay buen transporte público, ocurren cosas. Nosotros sabemos trabajar y sabemos divertirnos, hay un cierto balance entre vida y trabajo.

Nuestras ciudades son muy atractivas, y eso es un síntoma de éxito. Lo que pasa es que tenemos que proteger que la población que vive y trabaja aquí pueda vivir y trabajar aquí con unos niveles de dignidad mínimos.  Entonces, bueno, tenemos muchos déficits de muchas cosas no hechas durante mucho tiempo. Tenemos que recuperar el mayor tiempo posible en el espacio temporal más acotado. Y encima hay esta pelea entre quien entiende que lo que hay que hacer es nada y quienes entendemos que hay que hacer un montón de cosas.

—Se ha hablado mucho de Berlín como ciudad modelo para la gestión de la vivienda pública. ¿Qué opinas?

—Bueno, yo, con el asunto este de tomar como referencia otros países y otras ciudades… A ver, se puede aprender mucho de mucha gente, pero la política de vivienda es un producto cultural. Tiene que ver con la historia de cada sociedad. Entonces, podemos ver técnicas, podemos ver formas de trabajo; siempre hay transferencia, digamos, de conocimiento y de tecnología. Pero ni puedes importar un modelo de otro sitio a un lugar, porque las circunstancias objetivas son otras, ni puedes hacer cherry picking: “me gusta esto de aquí, me gusta esto de allá”. Es bastante complicado integrar todo eso.

Pero sí, hay sociedades que han decidido que la vivienda esté en parte mercantilizada, en parte desmercantilizada: economía de mercado, economía social de mercado. Algunos incluso desde antes: viviendas públicas, viviendas acordadas entre el mercado y la administración, y viviendas de mercado. Y a mí me parece que, por lo menos, ese vector sí que lo debemos manejar.

La dificultad es que nosotros lo tenemos que hacer en unas ciudades que ya tienen la propiedad muy repartida, en unas ciudades que, por motivos ecológicos y medioambientales, no deberían expandirse de manera ilimitada. Y muchos de estos países generaron sus sistemas públicos de vivienda en estados con la lógica de un solo país. Nosotros ahora tenemos todo esto de que podemos ir a sitios y pueden venir a sitios, pero ya nos inventaremos alguna fórmula de hacerlo. Ahora bien, la peor forma de hacerlo es no querer hacer nada, decir: “No, no, esto… si construyes vivienda nueva de mercado, ya está, ya lo hemos solucionado”. Bueno, pues nos vamos a volver a hacer mucho daño. En los sitios donde se haga eso nos vamos a hacer mucho daño. Y algunos españoles y españolas, entonces, igual decimos: vamos a tener una reflexión serena sobre si todos tenemos que pagar todos los rescates, si hay regiones urbanas enteras que deciden suicidarse. ¿Tenemos que pagar todos el rescate a escote? Ya sé que la respuesta es que sí, pero por lo menos lo vamos a debatir, porque hay algunas zonas urbanas que ya irán por el tercer suicidio. En el próximo suicidio será el tercero.

-Aquí, en la Comunidad Valenciana, el Consell está aplicando el modelo de cesión de suelo a cambio de construir y explotar, como en Madrid. ¿Qué te parece esa fórmula?

-Bueno, primero: no lo inventaron los madrileños, porque toda cosa que ocurre en Madrid parece que es la primera vez que ha ocurrido en el mundo. No. Eso ya se ha hecho antes en otros sitios. A ver, a mí que el suelo público se ponga a disposición de inversores privados —suelo público casi gratuito— para que ellos inviertan y gestionen vivienda protegida de alquiler a largo plazo, en términos abstractos, me parece bien. Creo que es un instrumento a utilizar. No es el único, porque el Partido Popular ha hecho lo siguiente: como en Madrid hacemos esto, esto es la colaboración público‑privada. ¿De ellos? No. Eso es un modelo. Puede haber otros. Puede haber empresas mixtas. Puedes trabajar con cooperativas en cesión de uso. Puedes utilizar las fundaciones del tercer sector. Se pueden hacer muchas cosas, todas interesantes.

Ahora, con los primeros proyectos que están arrancando en Madrid, yo tengo tres problemas. Uno: si la vivienda de mercado se alquila a 17–18 € el metro cuadrado, no es vivienda asequible alquilarla a 15 euros; es vivienda casi de mercado. Por lo tanto, alguien se está haciendo rico.

Dos: creo que va a acabar dando un problema que la obligación de alquiler que asume esa empresa que ha ganado la licitación es a 50 o 75 años, pero las viviendas se descalifican en 15, en diez o en siete. Y como quiera que todos tenemos una historia, ¿verdad?, pues yo quiero ver qué ocurre cuando las viviendas estén concesionadas pero descalificadas y sean viviendas de mercado. Vamos a ver qué ocurre.

Y el tercer asunto: es que no hay suficiente capital —y perdón por el palabro, pero se llama así en la jerga—, no hay suficiente capital core, que es este capital más institucional, más tranquilo, más de largo plazo, más aburrido, que lo que compra son inversiones en funcionamiento que van a estar a largo plazo. Ahora mismo, toda la gente que ha ganado adjudicaciones en Madrid vive de construir las viviendas e irse. Si todo el mundo se va a la vez, en España, a día de hoy, no hay capital core suficiente para comprar todos esos lotes.

Entonces, conceptualmente no tengo ningún problema. También le agradezco a la gente del Partido Popular de Madrid que ha parido ese modelo que, en su espacio político, hayan dicho: “El suelo público no se vende”. Por lo menos conservamos la propiedad pública del suelo y cedemos el derecho de superficie. Hay cosas de interés. Pero, como todos tenemos ya una edad y una historia, mi sensación es que, por ejemplo, están teniendo muchísimas renuncias. Más de la mitad: se necesitan más de la mitad de las viviendas, hay que llamar a mucha gente para que acaben siendo adjudicadas. Están teniendo una de cada cinco vacías y hay muchas quejas sobre la calidad constructiva de algunas de esas viviendas. Entonces, no es para hacer tabla rasa, porque, por ejemplo, será mejor eso que no hacer nada, que es lo que se hace en muchos sitios. Pero yo al modelo le veo endeblez, sobre todo por el lado de viviendas muy caras y descalificables, muy pronto.

-Y para ciudades turísticas, como es el caso de la Comunidad Valenciana o del Mediterráneo, con un litoral muy sobrepoblado y con presión turística, ¿qué solución le ves al tema?

—Sangre, sudor y lágrimas. ¿Por qué? Pues porque, sobre un patrimonio inmobiliario que ya existe, no es lo mismo decir: “Aquí la vivienda ya está, el territorio ya está”. Tiene sus propietarios, que tienen sus intereses legítimos y sus expectativas. Entonces, todas las técnicas de coser son lentas, caras y orgánicas. Tú puedes dar incentivos para movilizar la vivienda vacía para que se alquile de manera asequible. Puedes —y debes— hacerlo. Lo que pasa es que el diferencial de precio con las viviendas turísticas es muy alto. Puedes limitar las licencias de alquiler turístico, puedes hacer que las licencias no sean permanentes, sino que caduquen. Puedes inspeccionar y sancionar a quien alquile en el mercado turístico sin licencia. Puedes construir, puedes comprar, puedes movilizar vivienda para ir generando stock de vivienda asequible. Puedes dar incentivos a la rehabilitación combinados con facilidades para que la vivienda que se rehabilite se alquile a precios moderados y sostenibles en el tiempo. Puedes declarar zonas de mercado tensionado. Por poder, la caja de herramientas dice que puedes hacer muchas cosas.

Pero el ritmo de cambio urbano será lento, será caro, será conflictivo, porque enfrentas intereses. Y, en el fondo, la respuesta al problema residencial —por mal que me pese a mí por disciplina profesional— no está en el mundo de la vivienda. Las zonas con un 30% de PIB industrial tienen políticas públicas de vivienda y tienen tensiones en temas habitacionales, residenciales. ¿Hay problemas? Claro que sí, pero es otro mundo. Y los lugares que tienen menos del 10% de PIB industrial suelen tener un 60 y tantos por ciento largo vinculado a la tríada que es turismo, ladrillo y eventos. Ninguno de los tres sectores es malo per se. El problema es que, si pones todos los huevos en la misma cesta, no eres soberano. Te lo estás jugando todo en un tipo de apuesta que genera un cierto tipo de empleo, con unos salarios determinados, con una formación profesional determinada, con un marco sindical determinado. Y, además, eres frágil: ¿qué pasa si pasas de moda? ¿Qué pasa si el cambio climático hace que no sea tan agradable estar? ¿Qué pasa si hay mercados alternativos que se fortalecen y te hacen la competencia a futuro? ¿Qué pasa si los vuelos low cost suben y el día de mañana ya no son low cost? Bueno, pues parte de las respuestas a los problemas están en la estructura económica. Y cambiar la estructura económica de una región es, evidentemente, complicado. También es verdad que, si no se quiere, no se hace. Si te lo propones, es difícil.

– Otros temas que han surgido alrededor de la vivienda. ¿El incremento de costes es un freno?  
– Hay una serie de cuestiones que suelen plantear las asociaciones patronales y que la derecha repite, a los que la izquierda le cuesta mucho aceptar que algunos de estos problemas son reales. Tenemos, para empezar, un problema de costes: han crecido un 30 % o algo más en los últimos años, con el fogonazo inflacionario. Y no fue solo la inflación; hubo más factores, pero el aumento fue muy fuerte.

Tenemos también un problema de mano de obra: poca, no siempre bien formada, muy envejecida, con dificultades de relevo generacional y un sector todavía muy masculinizado. Además, existe una necesidad evidente de industrializar la construcción y la rehabilitación, pero no es sencillo: hace falta generar suficiente masa crítica para que las inversiones industriales sean rentables. 

Otro elemento que se suele citar —tanto por patronales como por la derecha— es el exceso de regulación administrativa. Poca regulación te sitúa a nivel de África; demasiada regulación también es un problema. Personalmente, creo poco en los procesos de “simplificación administrativa”: he vivido algunos y el resultado final era más complejo que el punto de partida. Pero sí es cierto que tenemos un problema con la acumulación de normativas y con cómo se conectan entre sí. Me faltaba un punto más. Costes, mano de obra, industrialización, regulación… ¿Es solo eso? Yo creo que no. O, al menos, yo siempre añado otro factor. Llevo veintitantos años en el sector y siempre he tenido más suelo que dinero. Lo cual no quiere decir que hubiera suficiente suelo ni suficiente dinero, pero cuando quieres construir vivienda social y asequible —que no deja de ser vivienda social y asequible— el factor limitante siempre ha sido el dinero. No solo hay que construirla: hay que gestionarla, y los ingresos que genera no son ingresos de mercado.

– ¿Hay alguna posibilidad de aprovechar fondos europeos para la industrialización de la vivienda?  
– Sí, pero con matices. Existe un PERTE de industrialización con una serie de millones de euros asignados, cuyo objetivo es que el dinero público movilice inversión privada. Ahora bien, aquí aparece un factor que cualquier empresario privado te explicaría mejor que yo. Para invertir en una fábrica que produzca soluciones constructivas —ya sea en metal, madera, hormigón verde o combinaciones de estas tecnologías— necesitas certezas. Además, estas soluciones industrializadas no permiten construir el 100 % de un edificio. La construcción, al final, es una plataforma de materiales donde deben colaborar muchos proveedores, ensambladores industriales, gremios y equipos de diseño. Todos tienen que trabajar coordinados.

La parte más intensiva desde el punto de vista industrial dice lo siguiente: yo puedo invertir recursos y atraer capital, pero necesito seguridad de que habrá pedidos. Nadie monta una nave industrial si no sabe que en su entorno habrá encargos constantes en el tiempo. Por ejemplo, más importante que anunciar que en una capital de provincia se construirán 10.000 viviendas industrializadas es garantizar que se harán 2.500 cada año. Esa continuidad es la que permite amortizar inversiones, desarrollar tecnología y consolidar capacidades industriales. Ahora mismo, los clientes privados no están haciendo esos encargos, y a las administraciones públicas se nos prohíbe hacerlos.

– Hay que ir a una licitación...
– Claro. Nosotros tenemos que licitar primero el proyecto, después la dirección de obra y después la construcción de cada uno de los lotes por separado. Desde mi profesión de origen —soy licenciado en Derecho— te dirán que esto garantiza la transparencia, la libre concurrencia y no sé cuántas cosas más. Pero la realidad es que la vida no funciona así. Si quieres industrializar, necesitas que todos trabajen juntos y que la Administración pueda contratarlos a todos a la vez. Lo ideal sería poder decirles: no te contrato solo para esto; te contrato para esto ahora, para esto después y para esto más adelante. Es decir: montad la estructura, buscad inversores, tecnología, completad lo que necesitéis para trabajar conmigo de forma continuada

– Por último, el proyecto de Casa 47, del Ministerio de Vivienda de convertir el Sepes en una empresa para promover vivienda pública. ¿Qué te parece?  
– Me parece bien. El nombre me gusta; el logo no, y ya se lo he dicho a las creadoras, que son dos mujeres. Pero, en general, me parece una buena iniciativa por varias razones. Yo trabajo en una empresa pública y he trabajado en varias más. No voy a criticar a mi sector: aportamos valor a la sociedad. Quienes, desde el ámbito más local, han visto con recelo que el Ministerio tenga una empresa pública propia creo que se equivocan por completo. No sobra nadie. Cuantas más haya, mejor; y cuanto más grandes, profesionales y dotadas de medios sean, mejor. Así que un nuevo jugador —y además un jugador que puede ser grande—, por mi parte, bienvenido.

Hay otro factor. Llevo veintitantos años yendo desde provincias a pedir cosas a Madrid y, a veces, sintiendo que me miraban como si fuera un paleto… cuando la sensación era más bien la contraria. Hay cosas que quien no promueve, quien no es promotor, no las entiende. Y la Administración General del Estado, desde la democracia, no ha promovido vivienda: da subvenciones o las deniega, hace normativas o no las hace. Pero no gestiona un suelo, no financia, no contrata proyectos, no contrata obras, no sigue la ejecución, no pelea la calificación provisional, la licencia, la entrega, la postventa, la gestión como arrendador… Todo eso lo tocaban de oído. Ahora ya no lo tocarán de oído. Por eso creo que muchas cuestiones necesarias —cambios normativos, acceso a financiación, creación de un entorno adecuado— se verán favorecidas por la existencia de una empresa más, y además no una cualquiera. Me parece positivo. ¿Significa eso que una empresa estatal va a solucionar el problema? No. Es un aporte más.