VALÈNCIA. La falta de oferta y el encarecimiento de los precios están provocando la expulsión de vecinos que no pueden acceder a una vivienda en la ciudad de València. Una emergencia habitacional que la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) ya califica de crónica y que es la primera preocupación de los valencianos según el INE y el barómetro municipal. En este contexto de máxima presión social las administraciones públicas han intensificado en los últimos meses la presentación de planes y anuncios en materia de vivienda. El Gobierno central lo ha hecho con el rebranding de Sepes como Casa 47; la Generalitat Valenciana, con el Plan Vive; y el Ayuntamiento de València, con una actualización de su Plan + Vivienda.

A nivel municipal, la alcaldesa de València, María José Catalá, anunció este lunes su receta para intentar combatir la crisis de vivienda. Un ámbito que aseguró que es "la prioridad" de su gobierno. Catalá anunció una batería de ocho medidas estructuradas en tres ejes para reducir la lista de demandantes de alquiler asequible y aumentar la oferta residencial fundamentalmente a través de cambios normativos y urbanísticos.

Para Catalá "la mejor receta" para facilitar el acceso a la vivienda "es construir" por lo que reiteró su rechazo a topar los precios del alquiler, una medida que sostiene que a tenor de los datos de la Generalitat de Catalunya "no funciona". Es por ello que la apuesta del gobierno municipal de València se basa en varios cambios normativos que según la alcaldesa propiciarán un aumento de la oferta de vivienda.

Más viviendas por hectárea

Una de las principales apuestas del plan pasa por incrementar la densidad residencial, es decir, el número máximo de viviendas que se pueden construir por hectárea de suelo. Se trata de un concepto distinto al de edificabilidad o aprovechamiento, que regula la cantidad total de metros cuadrados que se pueden edificar. En la práctica, la edificabilidad determina cuántos metros construidos puede tener un edificio, mientras que la densidad establece en cuántas viviendas se reparten esos metros. En València, este parámetro se sitúa actualmente en 75 viviendas por hectárea, un estándar fijado en el Plan General de Ordenación Urbana que data de 1988. El Ayuntamiento plantea elevar este límite hasta 140 viviendas por hectárea. Según los cálculos municipales, este cambio normativo podría permitir sumar hasta 800 viviendas adicionales en la ciudad.

Segregación de pisos grandes

Otra de las líneas de actuación se centra en facilitar la división de viviendas de gran tamaño, especialmente aquellas construidas en el siglo XX que cuentan con doble acceso (puerta principal y puerta de servicio), una tipología habitual en determinados barrios del parque residencial más antiguo. La división horizontal de viviendas es un mecanismo que ya existe en la actualidad y que permite dividir un inmueble siempre que cumpla con requisitos como las superficies mínimas por vivienda, condiciones de ventilación e iluminación, accesos independientes y estándares de habitabilidad fijados por la legislación autonómica.

Aunque no se ha detallado exactamente en qué consistirán los cambios concretos, la medida persigue facilitar estas segregaciones para incorporar más viviendas al mercado. El Ayuntamiento no ha cuantificado el impacto potencial de esta medida, que dependerá en última instancia de los propietarios.

Vivienda dotacional en suelo educativo inactivo

El plan anunciado también apuesta por edificar vivienda dotacional en suelos calificados por el PGOU como educativo pero que llevan inactivos más de 35 años. En concreto, la ciudad cuenta con unos 500.000 metros cuadrados de solares reservados para uso educativo que siguen baldíos sin ningún colegio proyectado o sobredimensionados. En la anterior legislatura se propuso aprovechar estos suelos para construir aparcamientos, ahora el consistorio propone -una vez obtenida la conformidad de la Conselleria de Educación- ajustar estas reservas de suelo para destinar la parte sobrante a alzar vivienda dotacional, integrándola en barrios ya consolidados.

La ejecución podría llevarse a cabo tanto mediante promoción directa por parte del Ayuntamiento como a través de fórmulas de colaboración público-privada, como concesiones. Cabe recordar que la vivienda dotacional se construye sobre suelo dotacional, es decir, suelo reservado en el planeamiento para usos de interés público —como equipamientos educativos, sanitarios o sociales— y se destina normalmente al alquiler asequible y temporal, vinculado a determinadas necesidades sociales. A diferencia de la vivienda protegida tradicional, estas viviendas no se venden, permanecen en manos públicas y suelen adjudicarse por periodos limitados a colectivos concretos, como jóvenes, mayores o personas con dificultades de acceso al mercado libre.

Reconvertir bajos turísticos en viviendas

Tal y como se anunció, otra de las medidas es permitir la reconversión de bajos turísticos ilegales en viviendas. Para ello, el consistorio permitirá durante un plazo temporal que los propietarios de estos pisos turísticos soliciten el cambio de uso de terciario a residencial, siempre que los inmuebles cumplan las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa (superficie mínima, ventilación, iluminación y seguridad).

El cambio normativo consiste en flexibilizar la incompatibilidad de usos en planta baja, que actualmente impide que una vivienda residencial conviva en la misma planta con locales de uso terciario, como comercios. Esta modificación abriría la puerta a que los bajos turísticos, hoy fuera de ordenación, puedan regularizarse como viviendas. Según los cálculos municipales, esta vía podría permitir incorporar alrededor de 2.000 viviendas al mercado residencial o del alquiler de corta estancia, aunque su impacto real dependerá de cuántos propietarios decidan acogerse a este procedimiento.

Ajustes en el acceso al alquiler asequible

Junto a las actuaciones urbanísticas, la actualización del Plan + Vivienda introduce cambios destinados a reducir y ordenar la lista de demandantes de alquiler asequible municipal, como la ampliación de la edad máxima de acceso hasta los 45 años o la exigencia de acreditar al menos siete años de empadronamiento en València.

Desde el gobierno local se defiende que estos criterios buscan adaptar el sistema a la “nueva realidad social”, aunque suponen también un endurecimiento de las condiciones de acceso que tendrá un impacto directo en el perfil de los solicitantes. Además, el Ayuntamiento plantea explorar fórmulas de colaboración con promotores privados para que parte de las viviendas de protección pública (VPP) que desarrollen se destinen a un cupo específico para los demandantes inscritos en el registro municipal de vivienda, con el objetivo de ampliar las opciones de acceso al alquiler asequible más allá del parque público estrictamente municipal.

Como complemento a estas medidas, el plan incluye la creación de una agencia pública de alquiler, a través de la cual el Ayuntamiento actuará como intermediario entre propietarios e inquilinos. El consistorio ofrecerá a los dueños un seguro de cobro y garantías frente a impagos, a cambio de que las viviendas se alquilen a precios al menos un 20% por debajo del valor de mercado.