VALÈNCIA. La vivienda de protección pública, antiguamente conocida como VPO, sigue sin ser una alternativa real en la plaza inmobiliaria valenciana. Cierto es que se están impulsando varios proyectos y que el pasado año 2025 las solicitudes para desarrollar promociones bajo esta tipología se dispararon, pero todavía quedan años para que estas promociones se entreguen, por lo que el panorama actual sigue evidenciando una falta de oferta asequible en el mercado. Las cifras hablan por sí mismas. En el segundo trimestre de 2026 únicamente habían a la venta 49 inmuebles con calificación VPO en València y su área metropolitana, un número ínfimo en comparación con la grave emergencia habitacional que afronta el mercado.
Así consta en el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), correspondiente al segundo trimestre de 2026, que revela que en toda la ciudad de València, las comarcas de l'Horta y Sagunto hay menos de 50 viviendas de protección en comercialización, repartidas en solo nueve promociones. Un escenario que para los expertos se explica por la falta de suelo urbanizable y el escaso desarrollo de este tipo de inmuebles en los últimos años, lo que ha contribuido a la fuerte escalada de precios durante el último lustro.
De acuerdo con el documento, 47 de las 49 viviendas protegidas disponibles se concentran en Sagunto, donde se localizan siete promociones. En contraste, la ciudad de València no registra actualmente ninguna promoción de VPO en venta, al igual que l'Horta Nord. Por su parte, l'Horta Oest y l'Horta Sud apenas cuentan con una promoción y una vivienda disponible cada una.
Según el informe, esta concentración de la oferta en Sagunto apunta a un desplazamiento del desarrollo de vivienda protegida fuera de la primera corona metropolitana, favorecido por la mayor disponibilidad de suelo finalista en municipios con capacidad de expansión. Desde la Cátedra remarcan que con estos niveles de oferta, "la VPO ha dejado de ejercer cualquier efecto moderador sobre los precios del mercado, obligando a la mayoría de los demandantes a recurrir exclusivamente a la vivienda libre".
En el caso de la ciudad de València, el informe es más tajante y señala una "incapacidad crónica" para generar un parque suficiente de vivienda protegida, una circunstancia que explica que la presión sobre los precios del mercado libre continúe intensificándose. Pero, además, la Cátedra recuerda que el 'Cap i Casal' dispone de suelo protegido identificado: 260.157,58 metros cuadrados de superficie edificable residencial, con capacidad estimada para 2.312 viviendas VPO, en parcelas de titularidad pública y privada, como ya reflejó en uno de sus informes en 2023.
- Promoción VPO -
- Eduardo Manzana
"Hay suelo protegido, hay demanda solvente si el producto se ajusta a la renta real y hay una tipología joven que puede ser accesible. Lo que falta es convertir la posibilidad urbanística en producción efectiva", remarca el director de la Cátedra, Fernando Cos-Gayón, quien considera especialmente grave el escenario actual."La vivienda protegida no protege si no se construye. Una reserva de suelo no es una llave, una calificación urbanística no es un hogar y un módulo que no permite construir no genera vivienda asequible", subraya.
Aunque la imagen actual es la de un mercado prácticamente sin vivienda protegida disponible, el origen de esta situación se encuentra en la escasa promoción de VPO durante los últimos años. Ahora empiezan a activarse nuevos proyectos, pero la construcción de estas promociones lleva tiempo y su impacto sobre la oferta tardará todavía varios años en materializarse. Así, según la estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, las solicitudes de calificación provisional de viviendas protegidas en la Comunitat Valenciana se duplicaron en 2025, al pasar de 902 en 2024 a 1.837 el pasado ejercicio. Este es el primer trámite administrativo para el reconocimiento de una promoción como protegida antes de que, una vez finalizadas las obras, la administración autonómica conceda la calificación definitiva.
También desde la Administración se está promoviendo este tipo de viviendas, a través del Plan Vive que aspira a levantar 10.000 nuevas VPO esta legislatura. Según datos de la Generalitat, en mayo había en alguna fase de tramitación o ejecución un total de 4.121 viviendas protegidas, es decir, el 41% del total previsto. No obstante, cabe recordar que entre la obtención de la calificación provisional, el desarrollo urbanístico, la construcción y la entrega de las viviendas suelen transcurrir varios años, por lo que las promociones iniciadas ahora difícilmente contribuirán a aliviar la escasez de vivienda protegida a corto plazo.
Medidas: actualización del módulo, colaboración y menos trabas
Por ello, los expertos de la Cátedra piden a la Administración medidas reales. El informe pone cifras a la dificultad de acceso a la vivienda: una vivienda libre de 60 metros cuadrados útiles en València alcanza ya un precio medio estimado de 318.000 euros, una cantidad muy alejada de la capacidad de compra de una pareja joven con dos salarios medios. Según las simulaciones realizadas, ese hogar podría asumir de forma saludable una vivienda de 161.917 euros, tomando como referencia un endeudamiento máximo equivalente a 3,5 veces la renta bruta anual.
- Uno de los solares en marcha del Plan Vive -
En este contexto, la vivienda de protección pública se presenta como una de las pocas alternativas viables para facilitar el acceso. "Con el módulo actual de 2.400 euros por metro cuadrado útil, una vivienda protegida de 60 metros cuadrados tendría un precio aproximado de 144.000 euros, una cifra asumible para una pareja joven. Incluso con una actualización del módulo hasta los 2.600 euros por metro cuadrado, el coste ascendería a 156.000 euros, manteniéndose todavía dentro de unos márgenes razonables de accesibilidad", señala el informe.
Y es que los expertos advierten de que mantener unos módulos de precio demasiado bajos acaba siendo contraproducente porque dificulta la viabilidad económica de las promociones. "No se trata de encarecer la vivienda protegida, sino de hacerla posible", defiende Cos-Gayón. En este sentido, recuerda que los costes de construcción, financiación, suelo, urbanización, cargas administrativas y exigencias normativas han aumentado de forma significativa en los últimos años, mientras que los módulos no siempre han evolucionado al mismo ritmo. "Un módulo artificialmente bajo puede parecer socialmente deseable sobre el papel, pero si impide construir, su resultado es profundamente antisocial", sostiene.
Por ello, la Cátedra insiste en que el debate no debe plantearse como una disyuntiva entre accesibilidad y rentabilidad. "La cuestión no es elegir entre accesibilidad y viabilidad. La cuestión es entender que sin viabilidad no hay oferta, y sin oferta no hay accesibilidad", señala el informe. En este sentido, defiende que la vivienda protegida debe seguir siendo asequible para los compradores e inquilinos, pero también resultar viable para quienes deben promoverla, financiarla y construirla. "Negar esta ecuación es una forma elegante de no resolver nada", apunta.
En cualquier caso, el informe concluye que la revisión de los módulos es un paso necesario, aunque insuficiente para resolver la emergencia habitacional. La Cátedra reclama una estrategia integral que pase por movilizar suelo protegido, agilizar la tramitación urbanística, revisar la fiscalidad de la vivienda asequible, impulsar la industrialización de la construcción y desarrollar una verdadera oferta de alquiler asequible. "València necesita una política de ciudad metropolitana, no una suma de respuestas municipales. Necesita vivienda protegida viable, no vivienda protegida meramente anunciada", concluye Cos-Gayón.
