VALÉNCIA. "El metro cuadrado de alquiler en la Marina de València está disparado". Así lo apunta Fernando Ibáñez, cofundador de Biohub y director general de Ética, firma que presentará un proyecto para ocupar el Tinglado 4. Como adelantó Plaza, la compañía especializada en asesoramiento financiero de inversiones sostenibles ha puesto en marcha junto a Realzia y Astiblanco Capital el vehículo de coinversión Zitrus RE+I. A través de este instrumento, presentarán su propuesta para obtener una concesión administrativa del espacio, con la que buscan rehabilitar y transformar el edificio en un polo de atracción de empresas que sirva de ampliación del Biohub, espacio que actualmente acoge firmas biotecnológicas en la Marina Sur.

Aunque están a la espera de los detalles definitivos por parte del consistorio, que debería traspasar a la APV el espacio para poder iniciar el proceso, los impulsores estiman que la inversión podría ascender a 16 millones de euros debido a la necesidad de rehabilitar la estructura y la construcción de los cubículos. Sin embargo, a pesar del alto coste de levantar un espacio que terminará por pasar a manos de la administración, las cuentas salen a los promotores. "En Biohub estamos alquilando a 29 euros el metro cuadrado. No aspiramos a esos precios en esta ampliación, pero sí que vamos a estar por encima de los 20 euros el metro cuadrado, por ello es más sencillo plantear el proyecto", señala. 

- Recientemente se dio a conocer que iban a proponer a través de Zitrus RE+I una propuesta para el Tinglado 4. ¿Han presentado ya el proyecto?

- No es sencillo, porque el Ayuntamiento de València no puede explotar con ánimo de lucro ninguna de las instalaciones públicas. El consistorio es el propietario del edificio, pero tendría que cederlo a la Autoridad Portuaria para que pudiéramos explotarlo de manera privada. El proyecto todavía lo estamos preparando, porque nos faltan muchos datos de lo que podemos hacer. Hace unas semanas tuvimos una reunión con los concejales Paula Llobet y Pepe Marí. El proyecto les encaja, porque es una ampliación el Biohub, y tenemos mucha experiencia en crear ecosistemas de innovación.

Biohub, desde que nació, está ocupado al 100% e incluso, en el proyecto de Biohub 2, que estuvo bastante maduro hace un par de años, ya teníamos pre-ocupado el 50% del espacio solo con empresas valencianas del sector de biotecnología y de innovación en salud, que hay muchísimas y algunas son muy grandes. Igenomix, IVI, Vitrolife o Fundacion Carlos Simón están llenando edificios enormes y ya nos manifestaron cuando creamos Biohub su interés de estar en la Marina. Pero, como siempre, aunque la dársena es objeto de deseo no hay metros cuadrados hasta que los nuevos concesionarios creen los edificios, y para eso todavía faltarán un par de años.

- ¿En qué consistía el proyecto Biohub 2 que no se llevó a cabo?

- Fue un proyecto que diseñamos al lado de La Fe, con unos promotores que tenían un suelo allí. Pero ha subido tanto el precio del suelo y los inmuebles, que les hicieron una oferta por éste que no pudieron rechazar. Al estar Quirón, Vithas y La Fe íbamos dirigidos a empresas con base tecnológica orientadas al sector hospitalario. Ahora, hemos abierto el foco a cualquier empresa, pero el color va a ser Biohub.

- ¿En qué se diferencia el nuevo proyecto del Biohub actual?

- Habrá una parte más pública. Con el Ayuntamiento hablábamos para establecer un porcentaje de los metros que estaría dedicado a startups y en condiciones preferentes. El Ayuntamiento está preparando la solicitud de enclave tecnológico y eso hará que la zona sea más atractiva. Pero en el Biohub, el problema que hemos tenido es morir de éxito. Mucha gente que quiere venir, y poco espacio. Creamos el Club Bio para aglutinar a aquellos que quieren estar cerca del Biohub pero que no pueden ocupar espacio. Entonces, nos llegan propuestas de empresas que quieren 1.000 o 2.000 metros y es que no tenemos ni 50. En esta ampliación de Biohub en los tinglados queremos acoger empresas más grandes ya sean de la Comunitat Valenciana, de España o incluso de fuera que detectan Valencia como un polo de innovación que se está desarrollando, a parte de todas las condiciones de vida. 

- ¿Cuántos espacios de trabajo se podrían construir?

- Ahora estamos definiendo los metros cuadrados edificables allí. Los tinglados tienen unos 11.000 y nuestra idea es que haya entre 15 y 20 empresas. Haciendo una división sencilla, hablamos de empresas que ya puedan coger 500 o 1.000 metros y que construyan sus propios laboratorios allí. En Biohub, Health in code tiene 800 metros cuadrados y con sus propios laboratorio, a parte de la VIU que los ha construido recientemente. Pero han tenido que ubicarse en tres espacios diferentes. Allí haremos proyectos ad hoc para estas compañías que se quieran ubicar y construiremos lo que ellos necesiten. En Biohub hemos sufrido, mucho pero también hemos aprendido mucho y eso nos da una tranquilidad a la hora de diseñar todas las necesidades del proyecto. 

- ¿Les han traslado que el espacio está operativo para poder levantar el proyecto?

- Es un edificio protegido de los años 30 y una de las principales dificultades es que, si queremos ocupar el edificio, tenemos que reformarlo. Estamos hablando de una inversión de más de tres millones en la estructura, a parte de lo que tengamos que aportar en la construcción de los módulos de dentro. Estamos calculando que será una inversión cercana a los 16 millones de euros en total. Nos acompañará una entidad financiera y nosotros pondremos entre un 30 y un 40%. Esa es una de las principales dificultades que echa para atrás a cualquier inversor, porque hay que reformar un edificio que tiene que revertir a la propiedad pública dentro de un periodo de tiempo, que calculamos unos 30 años.

La segunda dificultad es que no es en propiedad, sino que se trata de un arrendamiento de superficie, una concesión. Es una inversión temporal en la que no tienes nada, de algún modo. Los números nos salen porque el metro cuadrado de alquiler en la Marina de València está totalmente disparado. En Biohub estamos estamos alquilando a 29 euros el metro cuadrado. No aspiramos a esos precios en esta ampliación de Biohub, pero sí que vamos a estar por encima de los 20 euros, por esto es más sencillo plantearlo.

Pero en Biohub llevamos un par de años escuchando a fondos de inversión inmobiliarios que quieren replicar nuestro modelo en otros lugares de España. Hemos estado viendo ubicaciones en Madrid y Barcelona, incluso en A Coruña o Lanzarote, pero el boom inmobiliario ha hecho que los suelos estén tan caros que hace que sea complicado construir algo en estas ciudades. Y luego, nosotros somos valencianos y nuestro primer objetivo es crecer en Valencia y ubicar a la ciudad como un polo de innovación en el sector biotecnológico.

- ¿Es más rentable montar oficinas en la Marina de València que en el resto de la ciudad?

- Al final el proyecto de Nomadom, por ejemplo, es también un coworking. Nosotros lo que echamos de menos es que haya proyectos que tengan una entidad real. No estoy en contra de los coworking, pero con el precio de metro cuadrado que tenemos, está atrayendo más a un perfil inmobiliario que de perfil de innovación. Sesame, Innsomnia, Biohub, tienen una entidad como agentes de innovación. Pero lo que tememos es que se convierta en un proyecto inmobiliario muy atractivo y que se quede desdibujado. Nos gustaría que realmente fueran proyectos con un componente de innovación y una propuesta clara.  

- ¿Van a estudiar alguno de estos proyectos que les han planteado fuera de València?

- Los hemos estudiado todos, pero si podemos hacerlo en València, lo preferimos. También es verdad que a los fondos de real state no les gustan mucho las concesiones administrativas, prefieren comprar en propiedad. Esto les echó para atrás y es lo que nos ha animado a nosotros a crear un vehículo inmobiliario, llamado Zitrus, y que emplearemos también para otros proyectos. Tendremos proyectos de viviendas en la ciudad y además terciario. Este será nuestro proyecto estrella en ese área.

- ¿Por qué ponen en marcha el vehículo Zitrus RE+i para esta inversión en la Marina de València?

- Porque cuando no consigues que la gente te ayude, lo haces tú mismo. Se juntaron los dos proyectos, de algún modo. Veo los tinglados vacíos todos los días y pienso en todo lo que se puede hacer. La Marina se ha vuelto el lugar de referencia para la innovación en la ciudad y en dos años no la vamos a reconocer. El Ayuntamiento no aceptará cualquier proyecto y esta moda de los coworking está muy bien, pero la Marina no será seguramente el lugar para hacerlo. Creo que el modelo Biohub aporta. Es un agente con voz propia, con un fondo de inversión y ahora un club de inversores y ese modelo les encaja.

En la parte de Ética, aunque siempre hemos sido reticentes a meternos en el sector inmobiliario porque no estaba muy cerca de nuestro propósito, nuestros clientes de gestión patrimonial tienen inversiones inmobiliarias. Entonces, llega un momento en el que tenemos que crear algo para ellos. Nos asociamos con Realzia y Astiblanco, que son promotores de referencia en la ciudad y creamos este vehículo de coinversión. Gracias a su empuje y al de muchos inversores, la idea es crear una cartera diversificada que tenga promociones urbanas, promociones de segunda residencia en lugares turísticos y algo de terciario. Y si puede ser los tinglados, es un proyecto rentable e interesante. 

- ¿La experiencia ha sido lo que esperaban en el Biohub?

- Es como ser padre, tener una crianza complicada, pero cuando el niño o la niña corre o juega se te olvidan todos los males. Se nos han olvidado los problemas que tuvimos al principio, sobre todo administrativos, y de sobre coste de la construcción. Biohub va a entrar en beneficios dentro de un par de años, esperábamos que fuera un poco antes, pero estamos tranquilos. Nuestros socios nos apoyan y para mí es un proyecto de éxito en lo empresarial y, en lo financiero, será un proyecto muy interesante. Pero ha sido un inicio complicado, porque hemos ido a hacer algo complicado en una zona muy complicada y, afortunadamente, parece ser que los nuevos dirigentes tanto por parte de la Autoridad Portuaria como del Ayuntamiento están trabajando en común para que sea mucho más sencillo que una iniciativa privada pueda ubicarse en suelo público y desarollar proyectos de valor como el nuestro.

- ¿Faltan mejoras en la Marina Sur? 

- Es cierto que todavía hay todavía muchas carencias y que, si realmente queremos presumir en València de tener un polo tecnológico presentable a inversores y empresas extranjeras a nivel de otros polos tecnológicos, a nivel arquitectónico y urbanístico tenemos que mejorarlo mucho. Pero también es cierto que estamos hablando de una zona muy complicada que, depende de dónde pises, estás en el Puerto o están en el Ayuntamiento y, afortunadamente, desde este año empiezan a tener reuniones conjuntas y hay una estrategia común. Empiezan a reunirse de manera periódica con todos los concesionarios que estamos ahí para atender nuestras demandas y desarrollar acciones conjuntas.

Ya tuvimos antes de verano una reunión con la presidenta de la APV y con Paula Llobet y Pepe Marí en la que se recogió la lista de demandas que les trasladamos y, poco a poco, va mejorando. No tiene nada que ver con la situación que teníamos cuando el consorcio estaba en liquidación, que había un vacío de poder total. 

- ¿Qué cuestiones son las más urgentes de resolver?

- Evidentemente, la parte urbanística. La Marina sigue siendo una gincana. La gente cuando llega allí se pierde por todos los lados. El tema de la seguridad también es muy importante. Estamos bastante aislados y, hasta hace poco, teníamos problemas de iluminación y seguridad. Y en tercer lugar, hay que darle valor a todos aquellos empresarios que nos hemos jugado el prestigio y el dinero para poder desarrollar proyectos que van a revertir en la ciudad. Eso muchas veces no se pone en valor pero están Innsomnia, Terminal Hub, Sesame, Biohub y todos hemos hecho una apuesta muy clara porque la ciudad se convierta en un referente tecnológico y digital. Y lo hemos hecho muchas veces, con dificultades, jugándonos nuestro dinero en proyectos que no tenían el éxito garantizado y que se podían haber muerto por el camino. Me gustaría que esto se pusiera en valor mucho más, sobre todo a los que lo hicimos desde el principio. 

Estábamos el otro día en la presentación de Fundación Lab y una de las carencias que decia Javier Quesada es que en Valencia falta inversión privada en sectores tecnológicos. Si eso lo combinamos con el auge del sector inmobiliario, que yo acabo de crear también un vehículo y no me eximo, creo que todavía el empresario valenciano tradicional le falta esa parte de pensar que tienen la responsabilidad de hacer crecer su zona, más cerca más allá del propio beneficio económico. Y, en segundo lugar, pensar en invertir en sectores que, aunque no sean de su especialidad, tengan un impacto positivo. En el caso de nuestro vehículo Biozell, estamos muy satisfechos, pero nos gustaría mucho más que los empresarios valencianos apostaran por empresas que están luchando con el Alzheimer o contra el parkinson.

- ¿Creen que hay alguna forma de hacer crecer la Marina de Valencia?

- No hay espacio. El plan está definido y está prácticamente todo concedido. Las últimas bases, que son el Victory Challenge e Iberdrola, están ya en camino de tener sus proyectos. La próxima noticia será cuando la base 6, que ocupa King Marine, pueda tener un proyecto tecnológico y las empresas náuticas se desplacen a otro lugar de la Marina. Pero esto no ocurrirá a corto plazo, porque King Marine estará allí hasta 2030. 

- ¿Cuáles son los proyectos más relevantes de Ética a día de hoy?

- En Ética hemos cumplido ya 22 años. Nuestros líneas de negocio tradicionales, tanto la gestión patrimonial como la de ESG y la de asesoramiento de sostenibilidad continúan, ahora asociados con Attrim. Pero Biohub, que fue un proyecto nuestro, tiene un peso específico tan grande que nos está arrastrando hasta el mundo de la ciencia y la biotecnología. Entonces, a parte de Zitrus, nuestro gran proyecto que lanzamos este año es el Club Bio. Es una plataforma de networking única que está creciendo y funcionando y que queremos escalar a nivel nacional. Queremos acercar la ciencia al mundo de la empresa, no solamente  a nivel de inversión, sino de proyectos y de acercar proveedores con clientes. Y empresas, que arrancan pequeñas, que tengan lo necesario alrededor para poder crecer.