VALÈNCIA. El sector de la vivienda tiene que renovarse o no será. El mercado inmobiliario se enfrenta a un nuevo punto de inflexión con urgentes demandas y desafíos por cumplir: una profunda crisis habitacional, escaso suelo disponible para construir, elevados costos de producción o normativas cada vez más exigentes para el sector. Como resultado, “hoy construir y financiar el proceso de una vivienda nueva cuesta el doble que en 2020”, asegura Javier Timoner, CEO de SFI Consulting, promotora valenciana especializada en el desarrollo, inversión y gestión de activos inmobiliarios.

Los últimos datos apuntan a que el precio de la vivienda nueva en Valencia ha aumentado un 80% en 5 años, una subida que surge esencialmente del incremento de los costes asociados a la construcción y financieros, capítulos, en los que, según explica Timoner, se han experimentado subidas que rondan el 100% en los últimos cuatro años. De hecho, añade, “entre el 25-30% del coste de una vivienda se lo llevan los impuestos asociados al proceso promotor, sin ir más lejos, el Ayuntamiento de Valencia acaba de subir un 25% el impuesto de construcción”. 

Ante esta situación, el promotor valenciano señala que desde el sector están tratando de minimizar el impacto de los impuestos en el precio de la vivienda redimensionando los pisos, adecuándolos a las familias de hoy, reduciendo márgenes y, en el caso de SFI Consulting, desarrollando proyectos bajo esquemas de clubs de inversión o cooperativas en los que el comprador obtiene la vivienda a precio de coste.

El promotor actual: un profesional con visión 360°

El sector inmobiliario ha cambiado radicalmente en los últimos años, y con él, la figura del promotor. Ya no es suficiente con adquirir suelo y desarrollar proyectos; hoy, el promotor es un profesional ecléctico, con una visión de 360° que abarca desde la gestión del desarrollo inmobiliario hasta el dominio de los mercados financieros para la captación de capital.

Javier Timoner, CEO de SFI Consulting, explica que el promotor de nuestros días debe ser mucho más que un constructor. “Nuestra profesión requiere de profesionales de alta cualificación, con un alto grado de flexibilidad para adaptarse a los constantes cambios del sector”, señala.

Además de gestionar proyectos, el promotor actual debe atraer inversores y considerar aspectos fundamentales como la sostenibilidad, la experiencia del cliente, la innovación tecnológica y el funcionamiento de los mercados financieros, como, por ejemplo, los altos requerimientos de capital, la restricción de la financiación o los retornos esperados por los inversores.

Pero no solo el promotor ha evolucionado; también lo ha hecho el cliente. “Es cada vez más exigente y demanda acabados de alta calidad en la construcción, a pesar de que sigue siendo un proceso artesanal en gran parte”, apunta Timoner. Sin embargo, este mayor conocimiento del cliente no siempre se traduce en una mayor capacidad de respuesta. “La paradoja es que hoy disponemos de más herramientas para conocer a nuestros clientes y sus deseos, pero cada vez enfrentamos más dificultades para satisfacerlos”, lamenta.

 

Valencia ante el desafío inmobiliario

En el análisis sobre el mercado inmobiliario nacional, Javier Timoner ha reconocido que los principales desafíos a los que enfrenta el promotor son “problemas de compleja solución” como son la disponibilidad de suelo, los costes de construcción o la adaptación a normativas cada vez más exigentes. 

También ha criticado “una producción normativa y legislativa intervencionista muy prolífica en las últimas décadas con la aprobación de multitud de normas en sentido contrario a lo que realmente hay que hacer”. En este sentido, asegura que “gran parte de la situación actual de escasez de vivienda viene provocada por este periodo y supone una grave condena para los ciudadanos”.

En el caso de Valencia, el promotor asegura que el panorama es aún más preocupante que en el resto del país. La tragedia de la DANA ya deja ver los efectos colaterales en la capacidad productiva del sector constructor. “Esperamos mayor restricción e inflación que en otras zonas de España, en algunos sectores manejamos incrementos de costes constructivos de hasta el 30% por el efecto DANA”.

En cuanto al suelo, el CEO de SFI Consulting lamenta que Valencia todavía viva de un Plan General de 1988 con sectores pendientes de gestión como Benimaclet o el Grao.  “Toda la hiperactividad normativa se ha traducido en la paralización absoluta del desarrollo de estos suelos durante los últimos 10-15 años”. En este sentido, se ha mostrado optimista y considera que la nueva administración local va a impulsar “lo poco que queda pendiente”.

“Desde mi punto de vista, el reto que Valencia tiene como una de las ciudades mediterráneas más atractivas de Europa, pasa por un rediseño estratégico de la gestión del suelo que permita mantener un alto nivel de competitividad con la capacidad de garantizar a los valencianos el acceso a la vivienda como derecho”, opina Timoner.

Auge de la vivienda protegida en Valencia

El acceso a la vivienda asequible es uno de los grandes deseos de los valencianos y ya se está detectando un incremento notable de promociones de vivienda protegida en Valencia y su área metropolitana gracias al nuevo decreto de vivienda protegida aprobada en diciembre por el Consell. De hecho, SFI Consulting está desarrollando más de 250 viviendas en su área de gestión de cooperativas y prevén duplicar este número en los próximos meses dentro de su plan estratégico.

Sin embargo, el experto en vivienda advierte que el aumento de la vivienda protegida no soluciona la crisis habitacional actual. Además, señala que esto puede afectar negativamente el precio de la vivienda libre, ya que el suelo destinado a desarrollos privados termina financiando parte de los costos de urbanización de la vivienda protegida.

Al respecto, Timoner considera que la solución pasa por incentivar la construcción de todo tipo de viviendas, libres y protegidas, agilizando los procesos de desarrollo de suelo, los plazos administrativos y derogando todas las leyes que han incrementado la inseguridad de los inversores.

Medidas para mitigar la emergencia de vivienda

Los profesionales que promueven la vivienda tienen un papel clave para mitigar la crisis habitacional que azota al país. El CEO de SFI Consulting propone varias medidas para abordar la emergencia de vivienda, que, según él, no tiene soluciones rápidas ni fáciles. “Primero, hay que derogar gran parte de la legislación que ha generado inseguridad jurídica en el sector y devolver a los propietarios la sensación de que tienen una propiedad privada y que la ley les ampara. Esto permitiría que más viviendas volvieran al mercado de alquiler, lo que ayudaría a reducir los precios”. 

Además, Timoner aboga por una mayor colaboración público-privada, pues las administraciones son las principales propietarias de suelo en las grandes ciudades. “Sin una estrategia de colaboración con el sector privado, las soluciones se ven limitadas”, asegura. Por último, el experto apuesta por un cambio normativo “radical” que incremente las edificabilidades de los suelos existentes de modo que se puedan construir más viviendas en el mismo espacio, eliminando así las trabas que impiden que se desarrolle suelo y dando seguridad jurídica para que el capital pueda considerar invertir en suelo. “Lleva más tiempo desarrollar un sector de suelo en España que desarrollar un proyecto de expedición espacial”, bromea.

Tendencias futuras del sector

Respecto a las tendencias que marcarán el futuro del sector en la próxima década, el CEO de SFI Consulting asegura que la sostenibilidad seguirá siendo uno de los pilares de la construcción, “los promotores no concebimos proyectos sin un alto nivel de eficiencia energética”. Los edificios, además de ser eficientes, deberán de utilizar materiales ecológicos y reducir su impacto ambiental. No solo por demanda de los compradores, sino que también es una exigencia legal que cada vez se intensificará más, explica el experto. En el caso de SFI Consulting, todos los nuevos proyectos se sitúan ya en la calificación A, la más alta existente. 

Timoner afirma que la construcción del futuro “tendrá que ser industrializada o no será” y la digitalización seguirá internacionalizando y diversificando los clientes. Por su parte, el build to rent, o construir para alquilar, también será tendencia “por voluntad política y la realidad dinámica de nuestra sociedad”.

La diversidad creciente de la sociedad con unidades familiares más pequeñas también marcará el sector en los próximos años. Hoy en Valencia, explica, el tamaño medio de la unidad familiar es de 2,5 personas y se prevé que en unos años casi la mitad de las viviendas estarán habitadas por una o dos personas. 

El CEO de SFI Consulting asegura que hay muchas más tendencias sociales a considerar para la construcción del futuro, sin embargo, no se pueden aplicar por la rigidez administrativa. “¿Tiene sentido que todavía exista en muchos municipios una densidad o número máximo de viviendas que nos obliga a hacerlas grandes cuando lo que demanda la sociedad es lo contrario?”, reflexiona.