VALÈNCIA. Atrapados en un ‘limbo’ urbanístico. Así se encuentran los propietarios de solares que el Plan Especial del Cabanyal (PEC) recalificó como aparcamientos públicos para el barrio y que tres años después de la aprobación definitiva del planeamiento, siguen sin materializarse y sin visos de hacerlo en el corto plazo.

Uno de los seis aparcamientos que contempla el PEC se ubica en unos solares de la calle Arquitecto Alfaro en el cruce con la calle Mariano Cuber. Una zona donde basta andar unos metros para encontrar una residencia de estudiantes levantada en la antigua sede de Medio Ambiente, un edificio de coliving justo enfrente, un espacio de coworking en la calle aledaña y un bloque de ocho apartamentos turísticos en construcción. Todo ello en un barrio como el Cabanyal-Canyamelar, sometido a una creciente presión turística y donde la transformación urbana avanza a gran velocidad… salvo en estas parcelas.

En ese escenario, propietarios como Santiago Martínez llevan años sintiéndose “rehenes” de la administración. En su caso, el “vía crucis administrativo” se arrastra desde que hace más de dos décadas adquiriese junto a sus socios un solar en la calle Arquitecto Alfaro y que a día de hoy sigue baldío, sin que haya podido desarrollar el proyecto para el que lo compró ni tampoco se le haya expropiado todavía el suelo tras ser recalificado como dotación para el barrio.

Veinte años de espera… y contando

Santiago y sus socios compraron en 2004 un solar situado entre las calles Serrería y Arquitecto Alfaro, por cerca de medio millón de euros y que en el Plan General estaba calificado como terciario. Su intención era desarrollar un proyecto de hostelería y ocio. Tras años de trámites y varios desencuentros con los criterios de técnicos del Ayuntamiento, lograron en 2012 la licencia de sala de fiestas. Pero entonces, en pleno contexto de crisis bancaria, se frustró la inversión. Cuando parecía que el proyecto podía retomarse, llegó un nuevo giro: la tramitación del PEC.

Entre 2018 y 2019, el plan empezó a plantear la recalificación de su suelo como dotacional para alzar un aparcamiento en altura. Alegaron en contra, sin éxito y en mayo de 2023, la aprobación definitiva del PEC consolidó esa decisión y su parcela perdió la calificación de uso terciario.

Desde entonces, su parcela ha quedado bloqueada sin que pueda llevar a cabo ningún proyecto y sin que el Ayuntamiento proceda a expropiarle el suelo puesto que no hay por el momento proyecto ni presupuesto asignado para acometer el aparcamiento en altura contemplado en el PEC.

Un "agravio comparativo" con la parcela de al lado

La frustración de estos propietarios aumenta al compararse con la parcela colindante. Y es que el ámbito reservado para este aparcamiento está compuesto por tres parcelas, y en una de ellas se concedió en 2024 licencia para construir un edificio de ocho apartamentos turísticos pese a lo que estipula el planeamiento.

Esta aparente contradicción se da porqué la solicitud de licencia se presentó en marzo de 2023 justo unas semanas antes de la aprobación definitiva del PEC, cuando el plan todavía estaba en tramitación, lo que permitió que se aplicara la normativa anterior (el PGOU) que sí contemplaba el uso terciario hotelero de este suelo. La licencia, además, se concedió en menos de un año, casi en tiempo récord. Un plazo que Santi Martínez considera “llamativo” teniendo en cuenta los tiempos habituales de la administración.

Martínez cree que supone un “agravio comparativo” puesto que al haber concedido la licencia para este bloque de apartamentos turísticos, ya no se reunirían las condiciones de espacio suficientes para acometer el proyecto de aparcamiento en altura que se proyectó. Por ello, sostiene que el Ayuntamiento debería proceder a replantear la calificación del suelo. 

Cabe recordar que el PEC incluyó la creación de seis aparcamientos para mejorar la movilidad del Cabanyal-Canyamelar y reducir la presión del estacionamiento en un barrio donde se ha llevado a cabo la peatonalización de muchas de sus arterias. Para ello, varios solares fueron recalificados como dotacionales, en algunos casos sustituyendo usos terciarios previstos anteriormente.

Sin presupuesto a corto plazo

Sin embargo, desde su aprobación en 2023, no se ha concretado ningún proyecto. El Ayuntamiento llegó a sondear la participación privada para su construcción, sin éxito, y asumió que tendría que ejecutarlos directamente ante la falta de interés de las empresas del sector que expresaron dudas sobre la viabilidad.

No en vano, se presupuestó en unos cinco millones de euros la inversión mínima para ejecutar cada una de estas infraestructuras. Pese al anuncio de la alcaldesa, María José Catalá, de que sería el consistorio quien asumiese la construcción, no existe en las cuentas de 2026 una partida presupuestaria destinada a estos equipamientos, lo que aleja su desarrollo a corto y medio plazo.

“Si el Ayuntamiento no quiere llevar a cabo el aparcamiento que contempla el PEC que diseñó el gobierno anterior, que renuncien a él y nos permitan a los propietarios edificar nuestras parcelas”, reclama.

Ni construir, ni vender, ni forzar todavía la expropiación

La consecuencia directa de esta parálisis es que los propietarios quedan en una situación especialmente delicada. Al tratarse de suelo dotacional, no pueden desarrollar proyectos privados ni tampoco vender en condiciones de mercado. “Te sientes desprotegido”, denuncia. “Mis socios y yo somos gente trabajadora, no tenemos grandes fondos de inversión detrás”, relata mientras mira los proyectos inmobiliarios que rodean al solar nacidos al calor del auge del turismo en el barrio.

A esta situación se suma el coste de mantener un suelo sin uso. Los propietarios aseguran que deben hacerse cargo periódicamente de la limpieza del solar y que ya han invertido más de 9.000 euros en su vallado por obligación normativa. “Siempre hemos cumplido con lo que nos ha pedido la administración”, señalan. “El problema es que llevamos más de veinte años asumiendo costes sin poder hacer absolutamente nada con el suelo”.

La única salida sería la expropiación rogada, pero la legislación urbanística —la TRLOTUP— establece que deben pasar al menos cinco años desde la aprobación del planeamiento para poder solicitarla. En el caso de Santiago, ese plazo aún no se ha cumplido. De hecho, él y sus socios solicitaron recientemente la expropiación, pero el Ayuntamiento la ha denegado precisamente por no haberse alcanzado ese periodo mínimo, que no cumplirán hasta 2028. “En 2028 llevaré diez años con el solar paralizado entre unos y otros”, resume resignado.