Vivienda crea la figura del promotor social para trabajar junto al sector y ampliar el parque público

VALÈNCIA. La ampliación del parque público ha sido a lo largo de estas últimas legislaturas el principal objetivo de la Conselleria de Vivienda, que ahora busca hacerlo de la mano del sector privado. Para ello, en el nuevo decreto ley que prepara creará la figura del promotor social, es decir, aquellos "grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana que con su actividad fomenten la construcción de viviendas de fácil acceso para la ciudadanía". Un nuevo instrumento para diferenciar a aquellos que participan de sus políticas y que recibirán una serie de incentivos. 

Pero no será la única novedad que incluirá el nuevo texto normativo, que sitúa la colaboración público-privada como un eje fundamental. Así, este nuevo promotor y la Administración crearán un fondo social de vivienda, que amplíe y fortalezca el patrimonio de vivienda de protección pública. Su finalidad será "dotar de nuevos instrumentos a las administraciones territoriales, generando patrimonio de vivienda de protección pública, especialmente en aquellos ámbitos en los que es necesario recuperar el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler".

Este decreto ley es la 'receta' del departamento que dirige Héctor Illueca para evitar los efectos de la invasión de Ucrania en materia de vivienda en la Comunitat. En un primer momento se iba a tramitar como proyecto de ley para regular únicamente la actividad de los grandes tenedores y el "acoso inmobiliario", pero finalmente la Conselleria ha decidido cambiar su forma legislativa para agilizar su tramitación, así como ampliar sus competencias. El calendario que maneja es aprobarlo entre finales de noviembre y principios de diciembre. 

Así, el decreto introduce nuevos aspectos como la colaboración pública-privada o la lucha contra los desahucios, además de mantener las medidas 'estrella' del anterior texto, como las expropiaciones temporales de las viviendas vacías de grandes propietarios, así como la expropiación forzosa de inmuebles de protección oficial. También, vuelve a incluir la lucha contra el 'acoso inmobiliario', que define, regula y sanciona con hasta 950.000 euros las prácticas más graves contra los inquilinos.

Eso sí, las expropiaciones se ejercerán sobre los grandes tenedores de viviendas, nunca en el caso de pequeños propietarios. Pero, ¿qué es un gran tenedor? La norma lo define como "aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento, dispongan de más de 10 viviendas en la Comunitat en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute". Y, de nuevo, la normativa vuelve a regular su actividad, pero introduciendo importantes novedades.

Una de ellas es el nuevo concepto de promotor social, ligado a esa nueva colaboración que se quiere establecer con los agentes privados. La intención es, según recoge la norma, "establecer así una distinción entre las prácticas especulativas de algunos actores y las prácticas favorables a la función social de la vivienda de otros".

De esta forma, tendrá la condición de promotor social aquel privado o entidades sin ánimo de lucro que "lleven a cabo promociones de obra nueva o rehabilitación de viviendas que se orientan a incrementar la oferta de protección pública de forma habitual, estable en el tiempo y concertada con la Administración". Esta distinción excluirá al agente de la obligación que sí tienen los grandes tenedores de ofrecer una propuesta de alquiler asequible a la persona o unidad de convivencia en riesgo de pérdida de su vivienda habitual y permanente, siempre que se constate por la Administración la situación de exclusión residencial.

Fondo social de vivienda

Además, el promotor social trabajará junto a la Administración en la creación de un fondo social, que se entenderá como "la dotación temporal de vivienda de titularidad privada con el objetivo de ampliar y fortalecer el patrimonio público de vivienda asequible de la Generalitat Valenciana".

Este nuevo mecanismo, según el texto, se regirá por acuerdos específicos con las asociaciones de entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler, o los principales operadores para "dar respuesta y acompañamiento a las personas y unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad y emergencia residencial, evitando su desalojo sin alternativa y estableciendo protocolos de colaboración". También se establece el compromiso de destinar un porcentaje mínimo de su parque a vivienda asequible.

Registros para grandes tenedores y promotores sociales

Pero, para tener un control y que exista transparencia, Vivienda ha fijado la constitución de un registro obligatorio de promotores sociales, adscrito a la Conselleria. Para inscribirse, los promotores deberán acreditar que su actividad cumple con los requisitos y cualificaciones establecidos en el decreto.

Además, la Conselleria creará un distintivo con un formato y características concretas que deberán colocarse los agentes en un lugar visible para el público en cada uno de sus locales, así como en la función comercial y en la publicidad. Los profesionales en ejercicio podrán compartir la credencial de inscripción con la credencial colegial y el número de socio.

No será el único registro que pondrá en marcha este departamento. Como ya fijara el anterior proyecto de ley, ahora reconvertido en este decreto, también habrá otro para controlar la actividad y las viviendas de los grandes tenedores en territorio valenciano. Será de carácter autonómico y administrativo y en él deberán inscribirse todas las personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que tengan la consideración de gran tenedor, siempre que tengan, como mínimo, diez viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

Esta herramienta será de obligado cumplimiento de forma anual y en ella se deberán inscribir todos los inmuebles en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan. Si el gran tenedor tiene la consideración de promotor social "dicho carácter se hará constar de forma distintiva", apostilla el texto.

Así, en el registro se hará constar la localización, la referencia catastral, la superficie útil, cumplimiento de los criterios de accesibilidad, si es libre o VPO, o si cumple con las condiciones de habitabilidad. También, se notificará si es una vivienda libre o de protección pública; si cuenta con el Informe de Evaluación de los Edificios vigente; y si está arrendada y, en su caso, el régimen contractual en aplicación. 

En el caso de personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica, se facilitará adicionalmente el contacto de una persona responsable de la entidad que pueda actuar como interlocutora de la misma. Además, los grandes propietarios tendrán la obligación de comunicar a la Conselleria cualquier variación en el número de viviendas de las que disponen, así como cualquier otro cambio con respecto de su situación.

Labores de inspección

Por otro lado, el decreto también regula el ejercicio de la inspección en materia de vivienda con el objeto de "vigilar, controlar y comprobar la observancia y el cumplimiento de la normativa con el fin de garantizar el derecho de la ciudadanía a disfrutar de una vivienda asequible, digna y adecuada". Así, podrá ser objeto de inspección cualquier inmueble sito en el ámbito territorial de la Comunitat, con el objetivo de determinar su titular, su efectiva desocupación, su estado de conservación, y demás extremos relevantes para el cumplimiento de la función social de la vivienda.

El personal funcionario que lleve a cabo tareas se encargarán de comprobar el cumplimiento de las leyes, emitiendo actas de inspección y proponiendo, cuando sea necesario, medidas para el restablecimiento y el aseguramiento de la legalidad. Asimismo, investigarán situaciones de falta de uso residencial o desocupación de inmuebles; verificarán posibles denuncias o comunicaciones de irregularidades; y comprobar el estado de las viviendas, entre otras cuestiones.

Pero, además, las labores de inspección conllevarán la apertura de las pertinentes diligencias cuando se presuma que las conductas puedan ser constitutivas de vulneración o incumplimiento de esta normativa o puedan ser tipificadas como infracción administrativa.