Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La Conselleria de Vivienda rehace el anteproyecto de ley para regular la actividad de los grandes tenedores y luchar contra el acoso inmobiliario y lo suaviza con la eliminación de cuestiones que habían despertado el malestar entre el sector privado. Tanto es así que el nuevo texto ha sido debatido y consensuado con el sector e introduce mecanismos de colaboración público-privada. Además, pone el acento en la lucha contra los desahucios creando una unidad de ayuda y una mesa técnica con los agentes implicados de la Comunitat Valenciana.
No obstante, la nueva norma mantiene algunas de las medidas estrella del anterior proyecto al mantener las expropiaciones temporales de las viviendas vacías de grandes propietarios, así como la expropiación forzosa de inmuebles de protección oficial en manos de propietarios de más de diez activos. También vuelve a incluir la lucha contra el 'acoso inmobiliario', que define, regula y sanciona con hasta 950.000 euros las prácticas más graves contra los inquilinos.
El primero de los cambios es su forma legislativa al pasar de ser una ley a un decreto ley, lo que supone una agilización en su tramitación. Una modificación que desde el departamento que dirige Héctor Illueca enmarcan en la urgencia de su entrada en vigor en el actual contexto económico y social. De esta forma, se elevará al pleno del Consell y se validará en Les Corts evitando así el trámite de enmiendas.
También es significativo el nuevo título del texto, que supone un guiño al sector tras sus críticas. Así, la anterior ley era para "la regulación de la actividad de los grandes tenedores de vivienda y el acoso inmobiliario", pero ahora se trata de un decreto ley "por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad y emergencia residencial en la Comunitat Valenciana agravadas por la guerra de Ucrania, y para evitar abusos en el ámbito inmobiliario".
Precisamente, el nombre de la norma había generado bastantes recelos en el sector inmobiliario al considerar que se ligaba una actividad con una práctica ilícita y, por tanto, su espíritu no era otro que el de estigmatizar y controlar a una parte del sector. No obstante, Vivienda generaliza ahora su título también para destacar su urgencia. De hecho, según explican fuentes de este departamento, el decreto está en fase de informes previos con vistas a aprobarlo entre finales de noviembre y principios de diciembre.
Aunque, en efecto algunas de las medidas más destacadas del primer proyecto normativo siguen vivas, se matiza el tono, se elimina parte del articulado y se combina regulación con medidas de fomento. Así, por ejemplo, se suprime el artículo 8 de la antigua ley, que recogía que todas las viviendas y edificios de uso residencial adquiridos por grandes tenedores iban a recibir la calificación de viviendas de protección pública. Un apartado que los promotores consideraban una "lesión al derecho constitucional a la propiedad privada" con "restricciones arbitrarias y desproporcionadas".
Eso sí, el nuevo decreto ley mantendrá la expropiación temporal obligatoria del usufructo de las viviendas de grandes tenedores de la Comunitat Valenciana, pero siempre que cumplan un doble requisito. Por un lado, que los inmuebles se ubiquen en una localidad con necesidad habitacional y, por otro, que sean viviendas inscritas en el registro de inmuebles deshabitados y que lleven más de un año en desuso. Esta medida se llevará a cabo, según la norma, por un plazo máximo de 5 años, -antes era mínimo- si el gran tenedor es una persona física, y de 7 años, si es jurídica.
En cualquier caso, se garantizará "una justa compensación a los grandes tenedores por las viviendas cuyo usufructo se expropie obligatoriamente, que se calculará de acuerdo con la normativa estatal". En caso de que no se movilizase la vivienda una vez devuelta, el texto incluye que la Generalitat podrá iniciar de nuevo la tramitación de un procedimiento de expropiación temporal.
Por otro lado, la Administración Valenciana también podrá expropiar de manera forzosa y temporal una vivienda si considera que se incumple la obligación de rehabilitación de la misma, en virtud del texto refundido de la Ley de ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup). Esta medida se llevará a cabo por el tiempo necesario para su rehabilitación, "sin que pueda superar los dos años, al que se sumará un plazo máximo de 5 años si el propietario es una persona física, o de 7 años, si es jurídica", reza el decreto.
Igualmente, se mantiene la expropiación forzosa en el caso de la VPO, pero se limita en esta ocasión a aquellos inmuebles "que se encuentren deshabitados durante más de un año y figuren inscritos en el Registro de Viviendas Deshabitadas". Antes la pauta era únicamente que hubiera necesidades habitacionales.
Como novedades, la nueva normativa incluye la colaboración público-privada como parte fundamental para salir de la actual crisis. Así, se fija que se establecerán fórmulas con personas y entidades privadas tenedoras de vivienda para la creación de un fondo social de vivienda, que amplíe y fortalezca el patrimonio de vivienda de protección pública. La finalidad de este nuevo fondo social será "dotar de nuevos instrumentos a las administraciones territoriales, generando patrimonio de vivienda de protección pública, especialmente en aquellos ámbitos en los que es necesario recuperar el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler".
Este nuevo mecanismo, según el texto, se regirá por acuerdos específicos con las asociaciones de entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler, o los principales operadores para "dar respuesta y acompañamiento a las personas y unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad y emergencia residencial, evitando su desalojo sin alternativa y estableciendo protocolos de colaboración". También se establece el compromiso de destinar un porcentaje mínimo de su parque a vivienda asequible. De esta forma, se crea la figura del promotor social, aquel que trabajará junto a la Administración en este cometido.
Por otro lado, la lucha contra los desahucios también es un nuevo eje estratégico en el decreto. Y, por ello, se crea una Unidad de Ayuda ante el Desahucio, que tiene como objeto "la coordinación entre los diferentes agentes que intervienen en las situaciones de emergencia residencial, así como mejorar el proceso de atención a las personas o unidades de convivencia afectadas por el desahucio de su vivienda habitual". Con el propósito de prevenir y paliar estas situaciones se establecerá un protocolo de actuación para regular esta nueva unidad.
También, se creará la Mesa Antidesahucios de la Comunitat Valenciana como máximo órgano de coordinación. La Conselleria la convocará con periodicidad semestral, en la que participarán representantes de entidades sociales, asociaciones vecinales, instituciones y entidades financieras y fondos de inversión con el objetivo de "avanzar en la erradicación de la emergencia residencial en la Comunidad Valenciana".
Asimismo, el nuevo decreto pretende evitar situaciones de "acoso inmobiliario" entendido como "toda actuación u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generándole un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si se realiza con intención de forzar a la persona a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el uso y disfrute de dicha vivienda".
Entre los supuestos se incluyen la negativa injustificada de propietarios o arrendadores a cobrar la renta; el incumplimiento del arrendador de las obligaciones que le corresponden; el cese en la prestación a la persona arrendataria de servicios de primera necesidad o la manipulación de precios; la provocada pérdida de habitabilidad de la vivienda por la falta de reparaciones básicas o la causación intencionada de daños o averías; y la perturbación en el legítimo uso de la vivienda sirviéndose de terceras personas físicas o jurídicas.
Unas conductas que serán tipificables y sancionables en función de su gravedad. En este sentido, las graves serán penalizadas con multas de entre 10.000 y 350.000 euros, mientras que las muy graves serán de entre 350.001 a 950.000 euros. Los ingresos procedentes de las sanciones tendrán carácter finalista y serán destinadas a actuaciones que promuevan la función social de la vivienda.
Además, a las personas autoras de infracciones que hayan causado perjuicio a la Administración o a los usuarios, se les podrá imponer, además, medidas de inhabilitación para la construcción de viviendas protegidas y para realizar actuaciones de edificación o rehabilitación que se efectúen con ayuda o financiación pública. Esta inhabilitación tendrá un plazo máximo de seis a diez años, según se trate de infracciones graves o muy graves, respectivamente, y afectará a todo el ámbito de la Comunitat Valenciana.
